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por Equipo de marketing de LUGGit
Publicado el 12 de septiembre de 2024
Portugal se ha convertido en un punto de referencia para los turistas en los últimos años, lo que ha impulsado un auge significativo en el mercado de alquileres a corto plazo. Si está considerando ingresar a este mercado, es fundamental comprender las regulaciones, los requisitos de licencia y las obligaciones fiscales. Esta guía proporciona información para ayudarlo a lanzar su propio negocio de alquiler a corto plazo en Portugal, cumpliendo al mismo tiempo con las leyes locales.
¿Qué es Alojamento Local (AL)?
En Portugal, los alquileres a corto plazo se conocen como Alojamento Local, que significa “alojamiento local”. AL abarca cualquier establecimiento que proporcione alojamiento temporal a turistas a cambio de una tarifa, siempre que no califique como empresa turística.
Una propiedad se considera AL cuando se cumplen las siguientes condiciones:
- Se anuncia o se pone a disposición como alojamiento temporal a través de cualquier plataforma, incluidas agencias de viajes o sitios web.
- La propiedad está totalmente amueblada y equipada, y ofrece no solo alojamiento nocturno, sino también servicios adicionales, como limpieza, para estancias de menos de 30 días.
Tipos de AL
- Casa - edificio unifamiliar, autónomo.
- Apartamento - fracción autónoma de un edificio o parte de un edificio que puede ser utilizada de forma independiente.
- Establecimiento de alojamiento - establecimiento de alojamiento local cuyas unidades constan de dormitorios. También puede considerarse un albergue si la unidad de alojamiento predominante es un dormitorio.
- Dormitorio - el alojamiento local está en la casa del propietario y la unidad de alojamiento es un dormitorio (no más de tres).
Registro de AL
Para operar legalmente un negocio de alquiler vacacional en Portugal, es obligatorio obtener una licencia AL. Para registrar su propiedad, debe presentar una notificación al presidente del municipio donde se encuentra el alojamiento. Este proceso es gratuito y se completa en línea a través de Balcão Único Eletrónico.
La notificación debe incluir la siguiente información:
- Autorización para utilizar la propiedad.
- Identificación del propietario del AL (particular o empresa), incluidos el nombre y el número de identificación fiscal.
- La dirección del propietario.
- El nombre y la dirección del establecimiento AL.
- La capacidad del establecimiento, detallando el número de dormitorios, camas y huéspedes máximos.
- La fecha prevista de apertura al público.
- El nombre, número de teléfono y dirección de una persona de contacto en caso de emergencia.
También deberá facilitar los siguientes documentos:
- Una copia de su documento de identidad (para particulares) o el código de acceso al certificado empresarial permanente (para empresas).
- Una declaración de responsabilidad que confirme el cumplimiento de todos los requisitos legales y reglamentarios.
- Una copia del certificado del registro de la propiedad, si es propietario del inmueble.
- Una copia del contrato de alquiler u otro documento que otorgue permiso para prestar servicios de alojamiento, si es inquilino.
- Una copia de la declaración de inicio de actividad para la prestación de servicios de alojamiento, presentada a la Autoridad Tributaria y Aduanera.
- Acta de la reunión de los inquilinos con autorización para instalar un AL, en el caso de albergues.
- El tipo de establecimiento (casa, apartamento, etc.).
Una vez que realice su solicitud, el municipio tiene 10 días para oponerse a la apertura del AL (o 20 días en el caso de albergues). Si no se plantean objeciones, recibirá un número de registro AL para operar legalmente el alquiler.
Multas
Operar o anunciar un AL no registrado puede conllevar sanciones importantes. Los particulares pueden enfrentarse a multas de hasta 4.000 €, mientras que las empresas pueden ser multadas con hasta 40.000 € por incumplimiento de la normativa AL.
Requisitos
Capacidad
La capacidad máxima para los establecimientos de Alojamento Local (AL) es de 9 dormitorios y 30 huéspedes, con algunas excepciones. Los albergues no tienen límite en el número de huéspedes, mientras que los alquileres de habitaciones están limitados a un máximo de tres dormitorios.
Además, la capacidad total se determina multiplicando el número de dormitorios por dos. Para apartamentos y viviendas, se pueden alojar dos huéspedes adicionales en el salón. Cada unidad también puede incluir hasta dos camas supletorias para niños menores de 12 años.
Requisitos generales
Los establecimientos de AL deben cumplir varios requisitos, incluyendo:
- Mantenimiento adecuado y funcionamiento correcto de todas las instalaciones y equipos.
- Conexión a un sistema de suministro de agua.
- Conexión al sistema de alcantarillado público o la presencia de fosas sépticas.
- Disponibilidad de agua corriente fría y caliente.
- Provisión de un libro de información que describa el funcionamiento del establecimiento y sus normas internas.
- Baños equipados con un sistema de seguridad que garantice la privacidad.
- Mantenimiento de la limpieza e higiene en todo momento.
Además, cada unidad debe:
- Tener una ventana o balcón.
- Estar amueblada con mobiliario, equipamiento y utensilios adecuados.
- Incluir un sistema para bloquear la luz externa.
- Disponer de puertas con un sistema de seguridad que garantice la privacidad de los huéspedes.
Placa identificativa
Todos los tipos de AL, excepto las “viviendas” deben tener una placa identificativa junto a la entrada del establecimiento.
Zonas de contención
En los últimos años, el gobierno portugués ha introducido "zonas de contención" para gestionar el crecimiento de AL y proteger a las comunidades locales en los centros urbanos populares. Estas zonas están designadas por municipios individuales, que establecen normativas específicas, y dentro de las zonas de contención, la emisión de nuevas licencias de AL está estrictamente limitada o completamente congelada.
Estas zonas se encuentran más comúnmente en los barrios centrales de Lisboa y Oporto, donde la concentración de establecimientos de AL ha sido particularmente alta. En estas zonas, existe un límite que restringe a cada propietario a un máximo de siete propiedades de AL.
Impuestos
Los principales impuestos que tienes que pagar sobre un AL son los siguientes:
IRS (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
- Si gestionas el AL como particular, tus ingresos se gravan en la Categoría B (rendimientos empresariales).
- En el Régimen Simplificado, se gravan el 35% de tus ingresos y se supone que el 65% cubre los gastos.
- Si tus ingresos superan los 200.000€ al año, debes utilizar la Contabilidad Organizada, donde declaras los ingresos y gastos reales.
IRC (Impuesto sobre la Renta de Sociedades)
- Si una empresa gestiona el AL, paga un impuesto del 21% sobre los beneficios.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
- AL está sujeto a un IVA del 6%.
- Puedes estar exento de IVA si ganas menos de 10.000€ al año y optas por el régimen simplificado.
Reflexiones finales
Navegar por el sistema AL puede parecer complejo al principio, pero con los pasos correctos, estarás preparado para el éxito. Manteniéndote informado y cumpliendo, no solo evitarás multas sino que también ofrecerás una experiencia confiable a tus huéspedes. Con la preparación adecuada, tu AL puede convertirse en una empresa gratificante en uno de los destinos más populares de Europa.
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