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4 min lectura
por LUGGit Marketing Team
Publicado 12 de Septiembre de 2024
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Portugal se ha convertido en un destino turístico muy popular en los últimos años, impulsando un gran crecimiento en el mercado de Alojamiento Local. Si estás considerando entrar en este mercado, es fundamental comprender las regulaciones, los requisitos de licenciamiento y las obligaciones fiscales. Esta guía proporciona información para ayudarte a lanzar tu propio negocio de Alojamiento Local, cumpliendo con la ley.
¿Qué es Alojamiento Local (AL)?
AL abarca cualquier establecimiento que ofrezca alojamiento temporal a turistas mediante pago, siempre que no califique como empresa turística.
Una propiedad se considera un AL cuando se cumplen las siguientes condiciones:
- Está anunciada o disponible como alojamiento temporal a través de cualquier plataforma, incluidas agencias de viajes o sitios web.
- La propiedad está completamente amueblada y equipada, ofreciendo no solo alojamiento, sino también servicios adicionales, como limpieza, para estadías inferiores a 30 días.
Tipos de AL
- Vivienda - edificio autónomo, unifamiliar.
- Apartamento - una fracción autónoma de un edificio o parte de un edificio que puede ser utilizada de forma independiente.
- Establecimiento de hospedaje - establecimiento de alojamiento local cuyas unidades consisten en habitaciones. También puede considerarse un hostel si la unidad predominante es un dormitorio.
- Habitación - el alojamiento local está en la residencia del propietario y la unidad es una habitación (no más de tres).
Registro del AL
Para operar legalmente un negocio de Alojamiento Local, es obligatorio obtener una licencia de AL. Para registrar tu propiedad, debes enviar una notificación previa dirigida al presidente del municipio donde se encuentra el alojamiento. Este proceso es gratuito y se realiza en línea a través del "Balcão Único Eletrónico".
La notificación debe incluir la siguiente información:
- Autorización para usar la propiedad.
- Identificación del titular de la explotación del AL (persona individual o empresa), incluyendo nombre y número de contribuyente.
- Dirección del titular de la explotación del AL.
- Nombre y dirección del establecimiento de AL.
- Capacidad del establecimiento, detallando el número de habitaciones, camas y número máximo de huéspedes.
- Fecha prevista de apertura al público.
- Nombre, teléfono y dirección de una persona de contacto para emergencias.
También será necesario proporcionar los siguientes documentos:
- Copia de tu tarjeta de ciudadano (para individuos) o el código de acceso a la certificación permanente (para empresas).
- Declaración de responsabilidad confirmando el cumplimiento de todos los requisitos legales y reglamentarios.
- Copia de la escritura de propiedad, si eres propietario del inmueble.
- Copia del contrato de arrendamiento o documento que otorgue permiso para prestar servicios de alojamiento, si eres inquilino.
- Copia de la declaración de inicio de actividad para la prestación de servicios de alojamiento, enviada a la Autoridad Tributaria y Aduanera.
- Acta de la reunión de vecinos con autorización para la instalación de un AL, en el caso de hostels.
- El tipo de establecimiento (vivienda, apartamento, etc.).
Una vez que se realiza la solicitud, el municipio tiene 10 días para oponerse a la apertura del AL (o 20 días en el caso de los hostels). Si no hay objeciones, recibirás un número de registro de AL para operar legalmente.
Multas
Operar o publicitar un AL no registrado puede conllevar sanciones significativas. Las personas pueden enfrentar multas de hasta 4 000€, mientras que las empresas pueden ser multadas con hasta 40 000€ por incumplimiento de las regulaciones de AL.
Requisitos
Capacidad
La capacidad máxima para los establecimientos de Alojamiento Local es de 9 habitaciones y 30 huéspedes, con algunas excepciones. Los hostels no tienen límite de huéspedes, mientras que los alquileres de habitaciones están limitados a un máximo de tres habitaciones.
Además, la capacidad total se determina multiplicando el número de habitaciones por dos. Para apartamentos y viviendas, pueden acomodarse dos huéspedes adicionales en la sala de estar. Cada unidad también puede incluir hasta dos camas adicionales para niños menores de 12 años.
Requisitos generales
Los establecimientos de AL deben cumplir con varios requisitos esenciales, entre ellos:
- Mantenimiento adecuado y buen funcionamiento de todas las instalaciones y equipos.
- Conexión a un sistema de abastecimiento de agua.
- Conexión a la red pública de alcantarillado o la presencia de fosas sépticas.
- Disponibilidad de agua corriente caliente y fría.
- Provisión de un libro de información sobre el funcionamiento del establecimiento y sus reglas internas.
- Baños equipados con un sistema de seguridad que garantice la privacidad.
- Mantenimiento constante de limpieza e higiene.
Además, cada unidad debe:
- Tener una ventana o balcón.
- Estar amueblada con muebles, equipos y utensilios adecuados.
- Incluir un sistema para bloquear la luz exterior.
- Tener puertas con un sistema de seguridad que garantice la privacidad de los huéspedes.
Placa de identificación
Todos los tipos de AL, excepto las viviendas, deben tener una placa de identificación al lado de la entrada del establecimiento.
Zonas de contención
En los últimos años, el gobierno portugués ha introducido "zonas de contención" para gestionar el crecimiento del AL y proteger las comunidades locales en los centros urbanos más populares. Estas zonas son designadas por los municipios, que definen regulaciones específicas, y la emisión de nuevas licencias de AL está estrictamente limitada o completamente suspendida.
Estas zonas se encuentran principalmente en los barrios centrales de Lisboa y Oporto, donde la concentración de establecimientos de AL ha sido particularmente alta. En estas áreas, existe un límite que restringe a cada propietario a un máximo de siete propiedades de AL.
Impuestos
Los principales impuestos que debe pagar sobre un AL son los siguientes:
IRS (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
- Si operas el AL como persona individual, los ingresos obtenidos se tributan bajo la Categoría B (ingresos empresariales).
- En el Régimen Simplificado, el 35% de tus ingresos se tributa, y el 65% se considera como costos para cubrir gastos.
- Si tus ingresos superan los 200 000€ al año, debes utilizar Contabilidad Organizada, donde declaras efectivamente los ingresos y gastos.
IRC (Impuesto sobre la Renta de las Personas Jurídicas)
- Si una empresa opera el AL, paga el 21% de impuestos sobre las ganancias.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
- El AL está sujeto a una tasa de IVA del 6%.
- Puedes estar exento de IVA si ganas menos de 10 000€ al año y optas por el régimen simplificado.
Consideraciones finales
Navegar por el sistema de AL puede parecer complejo al principio, pero con los pasos correctos, estarás preparado para el éxito. Manteniéndote informado y en cumplimiento con la ley, no solo evitarás multas, sino que también ofrecerás una experiencia confiable a tus huéspedes. Con la preparación adecuada, tu AL puede convertirse en una oportunidad rentable en uno de los destinos más populares de Europa.
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