ΤΟΠΙΚΗ ΔΙΑΜΟΝΗ
•
8 λεπτά ανάγνωση
από Jaime Garín, Barcelona Market Manager
Δημοσιεύτηκε στις Απριλίου 20, 2023
| ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ | ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ | ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ | ΙΣΠΑΝΙΑ |
Η λεγόμενη «παραδοσιακή» μακροχρόνια ενοικίαση έχει χάσει το ενδιαφέρον μεταξύ των ιδιοκτητών τα τελευταία χρόνια λόγω των πλεονεκτημάτων της ιδιοκτησίας ή της διαχείρισης ενός ακινήτου στο τουριστική και αγορά ενοικίασης διακοπών. Διάφοροι επενδυτές, από μικρές τοπικές οντότητες έως μεγαλύτερες διεθνείς επιχειρήσεις, έχουν αντιμετωπίσει αυτήν την αγορά λόγω της κερδοφορία.
Εάν σκέφτεστε επίσης να ξεκινήσετε στην τουριστική αγορά ενοικίασης στην Ισπανία, σε αυτήν τη σειρά τριών μερών θα εμβαθύνουμε στον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να διαχειριστείτε επιτυχώς ένα ακίνητο.
Σε αυτό πρώτο μέρος, θα ασχοληθούμε με την πρώτη φάση του πώς να ξεκινήσετε, προσφέροντας μια επισκόπηση των διαφορετικών επιλογών για να το πραγματοποιήσετε και τις απαιτήσεις για να το κάνετε.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι η νομοθεσία που διέπει τις τουριστικές ενοικιάσεις στην Ισπανία διαφέρει σε κάθε Αυτόνομη Κοινότητα (CCAA). Σε αυτό το άρθρο, θα σας δώσουμε ένα παγκόσμιο όραμα που θα σας βοηθήσει να μπείτε στο πλαίσιο. Αργότερα θα πρέπει να εξάγετε τα συμπεράσματά σας και να μελετήσετε λεπτομερώς τους κανονισμούς και τις επιλογές της Αυτόνομης Κοινότητας και δήμος όπου βρίσκεται το κατάλυμά σας.
Πώς να καταχωρίσετε ένα τουριστικό κατάλυμα στην Ισπανία;
Πρώτον, όπως αναφέραμε και πριν, πρέπει να θυμηθούμε τη διαφορετική νομοθεσίες και απαιτήσεις κάθε Αυτόνομης Κοινότητας (CCAA). Σε μερικά, θα βρούμε περισσότερη ακαμψία και ιδιαιτερότητες (όντας αυτή μια πιο χρονοβόρα διαδικασία), ενώ σε άλλα, η διαδικασία θα είναι πολύ πιο ευέλικτη και απλή.
Ωστόσο, υπάρχουν μερικά κοινά σημεία στις περισσότερες κοινότητες. Μεταξύ αυτών, σχεδόν όλοι θα ταξινομήσουν τα τουριστικά καταλύματα σε δύο κατηγορίες: Viviendas de Uso Turístico ή Apartamentos Turísticos.
Ανάλογα με την κατηγορία που ανήκετε και την ακαμψία ή την ευελιξία της περιοχής, θα πρέπει να πραγματοποιήσετε διαφορετικά βήματα.
Οι διαφορές μεταξύ των Viviendas de Uso Turístico και των Apartamentos Turísticos είναι:
Τα Viviendas de Uso Turístico (VUT) δεν χρειάζεται να προορίζονται αποκλειστικά για τουριστική ή ενοικίαση διακοπών. Δηλαδή, μπορούν επίσης να έχουν οικιακή χρήση για τους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι μπορούν να ζήσουν στο κατάλυμα (για παράδειγμα, στη χαμηλή περίοδο) ή μόνο να νοικιάσουν ένα μέρος του ακινήτου.
Συχνά, αυτά είναι μέρος ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων που συνυπάρχουν με ιδιωτικούς γείτονες που συνήθως ζουν σε αυτήν την κοινότητα. Ως εκ τούτου, σε πολλές περιπτώσεις, θα πρέπει να ακολουθούν τα καταστατικά της κοινότητας των ιδιοκτητών και τους κανόνες που ορίζονται από τον δήμο σχετικά με τις χρήσεις της στέγασης, η οποία μπορεί να θέσει περιορισμούς ή περιορισμούς στη τουριστική χρήση αυτών.
Από την άλλη πλευρά, Apartamentos Turísticos (AT) είναι αυτά που προορίζονται 100% για το τουριστικό αγορά. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν μπορεί να ζήσει σε αυτά. Συνήθως αποτελούν μέρος ολοκληρωμένων οικοδομικών συγκροτημάτων, ομάδων μπανγκαλόου, σαλέ ή ισοδύναμων ιδιοκτησιών.
Πρέπει επίσης να έχουν μια πινακίδα με τα αρχικά AT (apartamento turístico) στο εξωτερικό του καταλύματος, συνοδευόμενη από μια άλλη που υποδεικνύει τον αριθμό των κλειδιών που έχει, ισοδύναμη με τα αστέρια στα ξενοδοχεία.
Άλλες πτυχές που θα βοηθήσουν στην ταξινόμηση του καταλύματός σας ως ένα ή το άλλο είναι:
- Ο αριθμός των ημερών διαμονής των επισκεπτών σας: σε Viviendas de Uso Turístico στις περισσότερες Αυτόνομες Κοινότητες, η διαμονή δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 30 ημέρες. Τα Apartamentos Turísticos μπορούν να διαρκέσουν περισσότερες από 30 ημέρες.
- Ο μέγιστος αριθμός κενών θέσεων που μπορείτε να προσφέρετε: στο VUT, το δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 10-15 (ανάλογα με την κοινότητα). Στο AT, ο αριθμός ενδέχεται να είναι υψηλότερος και το μέγιστο όριο θα εξαρτηθεί από την Αυτόνομη Κοινότητα.
- Η κατάταξη που τα παραγγέλνει: στο VUT, υπάρχει μόνο μια κλίμακα (η ίδια η πλάκα). Στο AT, κατατάσσονται από 1 έως 4 κλειδιά.
- Και κατά συνέπεια, οι εγκαταστάσεις και οι υπηρεσίες που περιλαμβάνονται για παράδειγμα, το AT πρέπει να έχει ρεσεψιόν, να πληροί τις ελάχιστες διαστάσεις, να αλλάζει τα σεντόνια καθημερινά, να έχει μπάνια, κουζίνα, μαχαιροπήρουνα, πλυντήριο πιάτων κ.λπ. Το VUT συνήθως δεν έχει απαιτήσεις όσον αφορά τις εγκαταστάσεις.
Μερικές από τις πιο κοινές διατυπώσεις, έγγραφα και πιστοποιητικά που απαιτούνται
Φωτογραφία από Gabrielle Henderson στην Unsplash
Παρόλο που έχουμε ήδη επισημάνει ότι οι διαδικασίες και οι απαιτήσεις ποικίλλουν ανάλογα με την Αυτόνομη Κοινότητα, μπορούμε να συνοψίσουμε μερικά από τα πιο κοινά που ζητούν η συντριπτική πλειονότητά τους και που πιθανότατα θα πρέπει να πραγματοποιήσετε ή να αποκτήσετε:
- Πιστοποιητικό Κατοικησιμότητας: είναι η ταυτότητα του σπιτιού και σε ορισμένες κοινότητες είναι υποχρεωτικό. Πρέπει να γίνει και να εκδοθεί από ένα τεχνικό (αρχιτέκτονα) και επαληθεύει ότι το ακίνητο είναι κατοικήσιμο.
- Όπου δεν θα σας ζητηθεί το πιστοποιητικό κατοικησιμότητας, θα σας ζητηθεί ένα Υπεύθυνη Δήλωση που μπορείτε να γράψετε μόνοι σας. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν θα χρειαστείτε κανέναν τεχνικό. Ο στόχος του είναι να αντικατοπτρίζει ότι το σπίτι πράγματι πληροί τις απαιτήσεις που απαιτούνται στο είδος του (VUT ή AT).
- Ενεργειακό Πιστοποιητικό: σκοπός του είναι να αναδείξει την απόδοση του ακίνητου. Όπως και με το πιστοποιητικό, αυτό πρέπει να πραγματοποιηθεί από έναν τεχνικό (αρχιτέκτονα ή μηχανικό). Από τον Ιούλιο του 2022, είναι υποχρεωτικό. Τα μόνο μονάδες στέγασης που απαλλάσσονται από την απόκτηση αυτού του πιστοποιητικού είναι αυτές που είναι φυσικά απομονωμένες (δηλαδή δεν αποτελούν μέρος ενός κτιρίου) και έχουν εμβαδόν μικρότερο από 50 τετραγωνικά μέτρα.
- Αφού αποκτηθούν αυτά τα πρώτα 2-3 έγγραφα, μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για το Τουριστική Άδεια για το κατάλυμα στο δημαρχείο σας. Αυτό το οριστικό έγγραφο δεν απαιτεί την παρέμβαση ενός τεχνικού και διαπιστώνει ότι το ακίνητο είναι έγκυρο για τουριστική χρήση.
- Στη συνέχεια, θα μεταβείτε στον Τουριστικό οργανισμό κάθε Αυτόνομης Κοινότητας και καταχωρίστε το κατάλυμά σας σε αυτόν τον οργανισμό.
- Άλλα παραδείγματα άλλων υποχρεωτικών δευτερευουσών διατυπώσεων είναι: καταχώριση στην αστυνομία για τη συμπλήρωση των εκθέσεων των ταξιδιωτών ή έχοντας Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης κ.λπ.
- Ένα άλλο παράδειγμα για τα AT μπορεί να είναι ότι, νομικά, πρέπει να είναι καταχωρημένα στην ίδια ομάδα με ορισμένες εταιρείες όπως ξενοδοχεία, ξενώνες, ξενοδοχεία διαμερισμάτων και ξενώνες.
Όπως έχετε δει διαβάζοντας το άρθρο, όταν είναι ένα AT οι απαιτήσεις θα είναι πιο απαιτητικές. Θα πρέπει επίσης να δημιουργήσετε μια εταιρεία/εταιρεία ή να είστε αυτοαπασχολούμενοι και να συμμορφωθείτε με τις φορολογικές υποχρεώσεις που συνεπάγεται αυτό.
Τέλος πάντων, γνωρίζουμε ότι αυτό το μέρος μπορεί να είναι πολύ πυκνό για κάποιον που θέλει να ξεκινήσει στην επιχείρηση όπως εσείς και, καθώς δεν θέλουμε να μπερδευτείτε με όλη τη γραφειοκρατία και τις απαραίτητες διαδικασίες, θεωρούμε ότι το καλύτερο που μπορείτε να κάνετε είναι να επικοινωνήσετε με την τουριστική/εορταστική ένωση της κοινότητάς σας. Γνωρίζουν όλες τις διαδικασίες και τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε και είναι οι καλύτεροι άνθρωποι για να σας καθοδηγήσουν σε όλη τη διαδικασία.
Παρακάτω, έχουμε συγκεντρώσει μια λίστα με τις κύριες Τουριστικές Ενώσεις στην Ισπανία (με αλφαβητική σειρά) έτσι ώστε να μπορείτε να βρείτε τη δική σας:
- Ανδαλουσία - AVVA, Ένωση Τουριστικών Κατοικιών και Διαμερισμάτων στην Ανδαλουσία;
- Αραγονία - APTUR Aragón, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων και Κατοικιών στην Αραγονία;
- Κανάρια Νησιά - ASCAV, Ένωση Ενοικίασης Διακοπών των Κανάριων Νήσων;
- Κανταβρία - ALVACAN, Ένωση Ενοικίασης Διακοπών στην Κανταβρία;
- Castilla La Mancha - APTURCAM, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων του Castilla La Mancha;
- Castilla y León - Χωρίς Ένωση, αλλά σας αφήνουμε την επαφή με τη Γενική Διεύθυνση Τουρισμού της Junta;
- Καταλονία - FEDERATUR, Καταλανική Ομοσπονδία Τουριστικών Διαμερισμάτων;
- Κοινότητα της Μαδρίτης - Madrid Aloja, Ένωση Ιδιωτών, Μικρών Ιδιοκτητών και Διαχειριστών Τουριστικών Στεγών;
- Κοινότητα Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων της Ναβάρα;
- Βαλενθιανή Κοινότητα - APTUR CV, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων της Βαλενθιανής Κοινότητας ή VIUTUR, Ένωση μικρών ιδιοκτητών, διαχειριστών και υποστηρικτών κατοικιών για τουριστική χρήση της Βαλενθιανής Αυτόνομης Κοινότητας;
- Εστρεμαδούρα - Χωρίς Ένωση, αλλά σας αφήνουμε την επαφή με τη Γενική Διεύθυνση Τουρισμού της Εστρεμαδούρα;
- Γαλικία - AVITURGA, Ένωση Τουριστικής Στέγασης της Γαλικίας;
- Βαλεαρίδες Νήσοι - HABTUR BALEARS, Ένωση Τουριστικών Ενοικιαζόμενων Κατοικιών των Βαλεαρίδων Νήσων;
- Λα Ριόχα - ARVUTUR, La Rioja Tourist Housing Association;
- Χώρα των Βάσκων - APARTURE, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων της Χώρας των Βάσκων;
- Πριγκιπάτο των Αστουριών - ARCA, Ένωση Αγροτικών Καταλυμάτων των Αστουριών;
- Περιοχή της Μούρθια - ALOJA Región de Murcia, Ένωση Ιδιοκτητών Τουριστικών Κατοικιών και Διαμερισμάτων της Περιοχής της Μούρθια.
Τελική συμβουλή
Φωτογραφίες από Maria Ziegler στις Unsplash
Για να συνοψίσουμε, θα θέλαμε να σας υπενθυμίσουμε ότι μόλις αρχίσετε να προωθείτε το κατάλυμά σας στις διάφορες OTA και πύλες (Booking.com, Airbnb, Vrbo, κ.λπ.), πρέπει να συμπεριλάβετε τον αριθμό της τουριστικής άδειας στην αγγελία. Καταλύματα που δεν μοιράζονται αυτές τις πληροφορίες ενδέχεται να τιμωρηθούν και να υποστούν πρόστιμα.
Όσον αφορά το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, προς το παρόν δεν το απαιτούν ως υποχρεωτικό στις πληροφορίες της διαφήμισης, αλλά σας συμβουλεύουμε να μείνετε συντονισμένοι σε περίπτωση που το ζητήσουν στο μέλλον.
Ελπίζουμε αυτό το μέρος της σειράς να σας βοήθησε να αποκτήσετε μια πρώτη ιδέα και να γνωρίζετε τα πρώτα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε.
Σας ενθαρρύνουμε να μείνετε συντονισμένοι για τα επόμενα κεφάλαια, τα οποία θα αναρτηθούν σύντομα. Μεταξύ άλλων θεμάτων, θα αναλύσουμε πτυχές όπως οι λύσεις και οι υπηρεσίες που διατίθενται για την αυτοματοποίηση της διαχείρισης του καταλύματός σας καθημερινά και οι φορολογικές και δημοσιονομικές υποχρεώσεις που θα πρέπει να τηρήσετε.
