ΤΟΠΙΚΟ ΚΑΤΑΛΥΜΑ
•
8 λεπτά ανάγνωση
από Jaime Garín, Διευθυντής Αγοράς Βαρκελώνης
Δημοσιεύτηκε 20 Απριλίου 2023
| ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ | ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ | ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ | ΙΣΠΑΝΙΑ |
Η λεγόμενη «παραδοσιακή» μακροχρόνια ενοικίαση έχει χάσει το ενδιαφέρον μεταξύ των ιδιοκτητών στο τα τελευταία χρόνια λόγω των πλεονεκτημάτων της ιδιοκτησίας ή της διαχείρισης ενός ακινήτου στο τουριστική και αγορά ενοικίασης διακοπών. Διάφοροι επενδυτές, από μικρές τοπικές οντότητες σε μεγαλύτερες διεθνείς επιχειρήσεις, έχουν αντιμετωπίσει αυτή την αγορά λόγω την κερδοφορία.
Εάν σκέφτεστε επίσης να ξεκινήσετε στην τουριστική αγορά ενοικίασης στην Ισπανία, σε αυτή τη σειρά τριών μερών θα εμβαθύνουμε στο πώς μπορείτε να διαχειριστείτε επιτυχώς ένα ακίνητο.
Σε αυτό το πρώτο μέρος, θα ασχοληθούμε με την πρώτη φάση του πώς να ξεκινήσετε, προσφέροντας μια επισκόπηση των διαφορετικών επιλογών για την υλοποίησή του και τις απαιτήσεις για να το κάνετε.
Αξίζει να αναφερθεί ότι η νομοθεσία που ρυθμίζει τις τουριστικές ενοικιάσεις στην Ισπανία διαφέρει σε κάθε Αυτόνομη Κοινότητα (CCAA). Σε αυτό το άρθρο, θα σας δώσουμε ένα παγκόσμιο όραμα που θα σας βοηθήσει να μπείτε στο πλαίσιο. Αργότερα θα πρέπει να βγάλετε τα συμπεράσματά σας και να μελετήσετε λεπτομερώς τους κανονισμούς και τις επιλογές της Αυτόνομης Κοινότητας και δήμος όπου βρίσκεται το κατάλυμά σας.
Πώς να καταχωρίσετε ένα τουριστικό κατάλυμα στην Ισπανία;
Πρώτον, όπως αναφέραμε και πριν, πρέπει να θυμόμαστε τις διαφορετικές νομοθεσίες και απαιτήσεις κάθε Αυτόνομης Κοινότητας (CCAA). Σε ορισμένες, θα βρούμε περισσότερη ακαμψία και ιδιαιτερότητες (ότι είναι αυτό μια πιο χρονοβόρα διαδικασία), ενώ σε άλλες, η διαδικασία θα είναι πολύ πιο ευέλικτη και απλή.
Ωστόσο, υπάρχουν μερικά κοινά σημεία στις περισσότερες κοινότητες. Μεταξύ αυτών, σχεδόν όλοι θα ταξινομήσουν τα τουριστικά καταλύματα σε δύο κατηγορίες: Viviendas de Uso Turístico ή Apartamentos Turísticos.
Ανάλογα με την κατηγορία στην οποία ανήκετε και την ακαμψία ή την ευελιξία του περιοχή, θα πρέπει να πραγματοποιήσετε διαφορετικά βήματα.
Οι διαφορές μεταξύ των Viviendas de Uso Turístico και των Apartamentos Turísticos είναι:
Τα Viviendas de Uso Turístico (VUT) δεν χρειάζεται να προορίζονται αποκλειστικά για τουριστική ή ενοικίαση διακοπών. Δηλαδή, μπορούν επίσης να έχουν οικιακή χρήση για τους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι μπορούν να ζήσουν στο κατάλυμα (για παράδειγμα, στη χαμηλή σεζόν) ή να νοικιάσουν μόνο ένα μέρος του ιδιοκτησίας.
Συχνά, αυτά αποτελούν μέρος ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων που συνυπάρχουν με ιδιωτικούς γείτονες που συνήθως ζουν σε αυτή την κοινότητα. Ως εκ τούτου, σε πολλές περιπτώσεις, θα πρέπει να ακολουθούν τα καταστατικά της κοινότητα των ιδιοκτητών και τους κανόνες που ορίζονται από τον δήμο σχετικά με τις χρήσεις της στέγασης, η οποία μπορεί να θέσει περιορισμούς ή περιορισμούς στην τουριστική χρήση από αυτά.
Από την άλλη πλευρά, Apartamentos Turísticos (AT) είναι αυτά που προορίζονται 100% για τον τουρισμό αγορά. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν μπορεί να ζήσει σε αυτά. Συνήθως αποτελούν μέρος του ολοκληρωμένα συγκροτήματα κτιρίων, ομάδες μπανγκαλόου, σαλέ ή ισοδύναμα ιδιότητες.
Θα πρέπει επίσης να έχουν μια πινακίδα με τα αρχικά AT (apartamento turístico) στο εξωτερικό του καταλύματος, συνοδευόμενο από ένα άλλο που υποδεικνύει τον αριθμό των κλειδιών που έχει, ισοδύναμο με τα αστέρια στα ξενοδοχεία.
Άλλες πτυχές που θα βοηθήσουν στην ταξινόμηση του καταλύματός σας ως ένα ή το άλλο είναι:
- Ο αριθμός των ημερών διαμονής των επισκεπτών σας: σε Viviendas de Uso Turístico στις περισσότερες Αυτόνομες Κοινότητες, η διαμονή δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 30 ημέρες. Τα Apartamentos Turísticos μπορούν να διαρκέσουν περισσότερο από 30 ημέρες.
- Ο μέγιστος αριθμός κενών που μπορείτε να προσφέρετε: στο VUT, αυτοί δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 10-15 (ανάλογα με την κοινότητα). Στο AT, ο αριθμός μπορεί να είναι υψηλότερος και το μέγιστο όριο θα εξαρτηθεί από την Αυτόνομη Κοινότητα.
- Η κατάταξη που τα παραγγέλνει: στο VUT, υπάρχει μόνο μια κλίμακα (η ίδια η πλάκα). Στο AT, κατατάσσονται από 1 έως 4 κλειδιά.
- Και κατά συνέπεια, το εγκαταστάσεις και υπηρεσίες που περιλαμβάνονται για παράδειγμα, το AT πρέπει να έχει ρεσεψιόν, να πληροί τις ελάχιστες διαστάσεις, να αλλάζει τα σεντόνια καθημερινά, να έχει μπάνια, κουζίνα, μαχαιροπίρουνα, πλυντήριο πιάτων κ.λπ. Το VUT συνήθως δεν έχει απαιτήσεις όσον αφορά τις εγκαταστάσεις.
Μερικές από τις πιο συνηθισμένες διατυπώσεις, έγγραφα και πιστοποιητικά που απαιτούνται
Φωτογραφία από Gabrielle Henderson στο Unsplash
Παρόλο που έχουμε ήδη επισημάνει ότι οι διαδικασίες και οι απαιτήσεις ποικίλλουν ανάλογα με την Αυτόνομη Κοινότητα, μπορούμε να συνοψίσουμε μερικές από τις πιο κοινές που ζητούν η συντριπτική πλειοψηφία και που πιθανότατα θα πρέπει να πραγματοποιήσετε ή να αποκτήσετε:
- Πιστοποιητικό Κατοικησιμότητας: είναι η ταυτότητα του σπιτιού και σε ορισμένες κοινότητες είναι υποχρεωτικό. Πρέπει να γίνει και να εκδοθεί από ένα τεχνικό (αρχιτέκτονα) και επαληθεύει ότι το ακίνητο είναι κατοικήσιμο.
- Όπου δεν θα σας ζητηθεί να έχετε το πιστοποιητικό κατοικησιμότητας, θα σας ζητηθεί μια Υπεύθυνη Δήλωση που μπορείτε να γράψετε μόνοι σας. Σε αυτή την περίπτωση, δεν θα χρειαστείτε κανέναν τεχνικό. Στόχος του είναι να αντικατοπτρίζει ότι η στέγαση ικανοποιεί τις απαιτήσεις που απαιτούνται στο κατηγορία του (VUT ή AT).
- Ενεργειακό Πιστοποιητικό: σκοπός του είναι να αναδείξει την απόδοση του ακίνητο. Όπως και με το πιστοποιητικό, αυτό πρέπει να πραγματοποιηθεί από έναν τεχνικό (αρχιτέκτονα ή μηχανικό). Από τον Ιούλιο του 2022, είναι υποχρεωτικό. Το μόνο στεγαστικές μονάδες που απαλλάσσονται από την απόκτηση αυτού του πιστοποιητικού είναι αυτές που είναι φυσικά απομονωμένες (δηλαδή δεν αποτελούν μέρος ενός κτιρίου) και έχουν επιφάνεια μικρότερη από 50 τετραγωνικά μέτρα.
- Μόλις αποκτηθούν αυτά τα πρώτα 2-3 έγγραφα, μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για το Τουριστική Άδεια για το κατάλυμα στο δημαρχείο σας. Αυτό το οριστικό έγγραφο δεν απαιτεί την παρέμβαση τεχνικού και διαπιστεύει το ακίνητο ως έγκυρο για τουριστική χρήση.
- Στη συνέχεια, θα μεταβείτε στον τουριστικό οργανισμό κάθε Αυτόνομης Κοινότητας και καταχωρίστε το κατάλυμά σας σε αυτό το όργανο.
- Άλλα παραδείγματα άλλων υποχρεωτικών δευτερογενών διατυπώσεων είναι: εγγραφή στην αστυνομία για τη συμπλήρωση των αναφορών των ταξιδιωτών ή να έχετε Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης, κλπ.
- Ένα άλλο παράδειγμα για τα AT μπορεί να είναι ότι νομικά μιλώντας, πρέπει να είναι εγγεγραμμένα στην ίδια ομάδα με ορισμένες εταιρείες όπως ξενοδοχεία, ξενώνες, ξενοδοχεία διαμερισμάτων και ξενώνες.
Όπως έχετε δει διαβάζοντας το άρθρο, όταν πρόκειται για AT, οι απαιτήσεις θα είναι πιο απαιτητικές. Θα πρέπει επίσης να δημιουργήσετε μια εταιρεία/εταιρεία ή να είστε αυτοαπασχολούμενος και να συμμορφωθείτε με φορολογικές υποχρεώσεις που συνεπάγεται αυτό.
Εν πάση περιπτώσει, γνωρίζουμε ότι αυτό το μέρος μπορεί να είναι πολύ πυκνό για κάποιον που θέλει να ξεκινήσει την επιχείρηση όπως εσείς και, καθώς δεν θέλουμε να μπερδευτείτε όλη η γραφειοκρατία και οι διαδικασίες που απαιτούνται, θεωρούμε ότι το καλύτερο πράγμα που μπορείτε να κάνετε είναι να επικοινωνήσετε με την τουριστική/σύλλογο διακοπών της κοινότητάς σας. Ξέρουν όλες τις διαδικασίες και τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε και είναι οι καλύτεροι άνθρωποι να καθοδηγήσουν εσάς σε όλη τη διαδικασία.
Παρακάτω, έχουμε συγκεντρώσει μια λίστα με τις κύριες Τουριστικές Ενώσεις στην Ισπανία (με αλφαβητική σειρά) έτσι ώστε να μπορείτε να βρείτε τη δική σας:
- Ανδαλουσία - AVVA, Ένωση Τουριστικών Σπιτιών και Διαμερισμάτων στην Ανδαλουσία;
- Αραγονία - APTUR Aragón, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων και Κατοικιών στην Αραγονία;
- Κανάρια Νησιά - ASCAV, Ένωση Ενοικιαζόμενων Διαμερισμάτων Κανάριων Νήσων;
- Κανταβρία - ALVACAN, Ένωση Ενοικιαζόμενων Διαμερισμάτων στην Κανταβρία;
- Castilla La Mancha - APTURCAM, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων του Castilla La Mancha;
- Castilla y León - Δεν υπάρχει Ένωση, αλλά σας αφήνουμε την επαφή του the Γενική Διεύθυνση Τουρισμού της Junta;
- Καταλονία - FEDERATUR, Καταλανική Ομοσπονδία Τουριστικών Διαμερισμάτων;
- Κοινότητα της Μαδρίτης - Madrid Aloja, Ένωση Ατόμων, Μικρών Ιδιοκτητών και Διαχειριστών Τουριστικών Ενοικιαζόμενων Κατοικιών;
- Κοινότητα Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων της Ναβάρα;
- Βαλένθια - APTUR CV, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων της Βαλένθια ή VIUTUR, Ένωση μικρών ιδιοκτητών, διαχειριστών και υποστηρικτών κατοικιών για τουριστική χρήση της Αυτόνομης Κοινότητας της Βαλένθια;
- Εξτρεμαδούρα - Δεν υπάρχει Ένωση, αλλά σας αφήνουμε την επαφή με τη Γενική Διεύθυνση Τουρισμού της Εξτρεμαδούρα;
- Γαλικία - AVITURGA, Ένωση Τουριστικών Στεγών της Γαλικίας;
- Βαλεαρίδες Νήσοι - HABTUR BALEARS, Ένωση Τουριστικών Ενοικιαζόμενων Κατοικιών των Βαλεαρίδων Νήσων;
- Λα Ριόχα - ARVUTUR, Ένωση Τουριστικών Κατοικιών La Rioja;
- Χώρα των Βάσκων - APARTURE, Ένωση Τουριστικών Διαμερισμάτων της Χώρας των Βάσκων;
- Πριγκιπάτο των Αστουριών - ARCA, Ένωση Αγροτικών Καταλυμάτων των Αστουριών;
- Περιοχή της Μούρθια - ALOJA Región de Murcia, Ένωση Ιδιοκτητών Τουριστικών Σπιτιών και Διαμερισμάτων της Περιοχής της Μούρθια.
Τελική συμβουλή
Φωτογραφίες από Maria Ziegler στις Unsplash
Για να συνοψίσουμε, θα θέλαμε να σας υπενθυμίσουμε ότι μόλις αρχίσετε να προωθείτε το κατάλυμά σας στις διάφορες OTA και πύλες (Booking.com, Airbnb, Vrbo, κλπ.), θα πρέπει να συμπεριλάβετε τον αριθμό της τουριστικής άδειας στη διαφήμιση. Καταλύματα που δεν μοιράζονται αυτές τις πληροφορίες ενδέχεται να υποστούν κυρώσεις και να αντιμετωπίσουν πρόστιμα.
Όσον αφορά το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, προς το παρόν δεν το απαιτούν ως υποχρεωτικό στις πληροφορίες της διαφήμισης, αλλά σας συμβουλεύουμε να παραμείνετε συντονισμένοι σε περίπτωση που το ζητήσουν στο μέλλον.
Ελπίζουμε αυτό το μέρος της σειράς να σας βοήθησε να πάρετε μια πρώτη ιδέα και να γνωρίζετε το πρώτα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε.
Σας ενθαρρύνουμε να παραμείνετε συντονισμένοι για τα επόμενα κεφάλαια, τα οποία θα αναρτηθούν σύντομα. Μεταξύ άλλων θεμάτων, θα αναλύσουμε πτυχές όπως το λύσεις και υπηρεσίες που είναι διαθέσιμες για την αυτοματοποίηση της διαχείρισης του καταλύματος/των καταλυμάτων σας και οι φορολογικές και δημοσιονομικές υποχρεώσεις που θα πρέπει να τηρήσετε.
