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8 min lectura

Cómo gestionar un alojamiento turístico en España
Author

por Jaime Garín, Barcelona Market Manager

Publicado Abril 20, 2023

| PROPIETARIOS DE ALQUILER VACACIONAL | COLABORADORES | SPAIN |

El llamado "alquiler tradicional", a largo plazo, ha perdido interés entre los propietarios en los últimos años como consecuencia de las ventajas de poseer o gestionar una propiedad en el alquiler turístico/vacacional. Desde pequeños inversores locales, hasta grandes grupos internacionales, han optado por invertir y gestionar propiedades turísticamente debido a la gran rentabilidad que este mercado ofrece.


Por ello, si tú también estás pensando en iniciarte en el alquiler turístico en España, en esta serie de tres partes, vamos a profundizar en cómo se puede gestionar con éxito una propiedad.

En esta primera parte, trataremos precisamente la primera fase sobre iniciarse en este sector, ofreciendo una visión global de las distintas opciones para llevarlo a cabo y los requisitos necesarios para ello.


Antes de nada, cabe decir que la legislación que regula el alquiler turístico en España no está armonizada y es diferente en cada Comunidad Autónoma (CCAA). En este artículo, vamos a darte una visión global que te ayude a ponerte en contexto, pero posteriormente deberás ser tú quién saque sus propias conclusiones y estudie al detalle la normativa y casuística de la comunidad autónoma y municipio en el que se encuentre tu alojamiento.



¿Cómo registrar un alojamiento turístico en España?


En primer lugar, como comentábamos anteriormente, debemos tener en cuenta que en España la legislación que rige este sector es competencia de las Comunidades Autónomas (CCAA), y cada una de ellas posee una normativa distinta, exigiendo al propietario o gestor diferentes requisitos a la hora de iniciar su actividad en el alquiler turístico. En algunas de ellas encontraremos más rigidez y particularidades (siendo este un proceso más costoso) y en otras los trámites serán mucho más ágiles y sencillos.


Sí que encontraremos algunos puntos comunes que definen la normativa de la gran mayoría de comunidades. Entre ellos, casi todas ellas clasificarán los alojamientos turísticos en 2 categorías: Viviendas de Uso Turístico vs. Apartamentos Turísticos.

Photo by lasPlacas.com (left) and imprentaonline.net (right)

En función de la categoría en la que encaje tu alojamiento y la rigidez o flexibilidad de dicha región, tendrás que realizar unos trámites u otros.


A continuación, te explicamos las diferencias entre Viviendas de Uso Turístico y Apartamentos Turísticos:


Las Viviendas de Uso Turístico (VUT) no tienen porqué estar destinadas exclusivamente al alquiler turístico o vacacional. Es decir, también pueden tener uso residencial para sus propietarios, los cuales pueden vivir en el alojamiento (por ejemplo en temporada baja) o sólo alquilar una parte de dicha vivienda.


En múltiples ocasiones, estos alojamientos forman parte de un bloque de pisos residencial conviviendo con vecinos particulares que viven habitualmente en esa comunidad. Por lo tanto, en muchas ocasiones tendrán que seguir los estatutos de la comunidad de propietarios y las reglas fijadas por el municipio en lo referente a los usos de la vivienda, el cual puede fijar limitaciones o restricciones al uso turístico de estas.


En cambio, los Apartamentos Turísticos (AT) son aquellos alojamientos destinados al 100% al alquiler turístico. En ellos no puede vivir el propietario del inmueble. Acostumbran a formar parte de bloques de edificios completos, conjuntos de bungalows, chalets, o inmuebles equivalentes.


Además, deben contar con una placa con las iniciales AT (apartamento turístico) en el exterior del alojamiento, acompañada de otra que indica el número de llaves del alojamiento, equivalente a las estrellas en los hoteles.


Además, hay otros aspectos que clasificarán tu alojamiento como uno u otro:

  • El número de días que se hospedan tus huéspedes: En las Viviendas de Uso Turístico en la mayoría de las CCAA la estancia no puede superar los 30 días. En los Apartamentos Turísticos sí que se podrán alojar más de 30 días.
  • El número de plazas máximo que podrás ofertar: En la VUT no pueden superar las 10-15 (dependiendo de la comunidad). En los AT, este número podrá ser mayor y el límite máximo dependerá de la CCAA.
  • El ranking que ordena el alojamiento: En la VUT sólo hay una escala (la placa en sí). En AT se clasifican de 1 a 4 llaves.
  • Name of the AL and its address;
  • Y en consecuencia, las instalaciones y servicios que incluye el alojamiento Por ejemplo, los AT deben contar con recepción, cumplir unas dimensiones mínimas, cambiar diariamente las sábanas, contar con baños, cocina, cubiertos, lavavajillas… Las VUT no suelen tener exigencias en cuanto a las instalaciones.



Algunos de los trámites y certificados requeridos más comunes

Aunque ya hemos subrayado que los trámites y requisitos son dispares en función de la CCAA, sí que podemos resumir algunos de los más comunes que la gran mayoría de CCAA requieren y que probablemente tendrás que realizar u obtener:

  • Cédula de habitabilidad: Viene a ser el DNI del alojamiento y en algunas comunidades es obligatoria. Debe ser realizada y emitida por un técnico (arquitecto) y verifica que el inmueble es habitable.
  • En otras comunidades que no exigen la cédula de habitabilidad, se te demandará una Declaración Responsable que podrás redactar tú mismo. En este caso no necesitará de ningún técnico. Su objetivo será el de reflejar que el alojamiento cumple con los requisitos exigidos en su categoría (VUT o AT)
  • Certificado Energético: Su propósito es destacar la eficiencia energética del inmueble. Al igual que sucedía con la cédula, este trámite deberá ser realizado por un técnico (arquitecto o ingeniero). Desde julio de 2022, es obligatorio.. Sólo estarán exentos de obtenerlo los alojamientos que estén aislados físicamente (es decir que no formen parte de un edificio) y que tengan una superficie inferior a 50 metros cuadrados.
  • Una vez obtenidos estos 2-3 primeros documentos, podrás tramitar La Licencia Turística del alojamiento en tu ayuntamiento. Este documento definitivo no requiere de la actuación de un técnico y acredita como válido el inmueble para su uso turístico.
  • Posteriormente, tendrás que dirigirte al organismo de Turismo que tenga cada CCAA y inscribir tu alojamiento en dicho órgano.
  • Otros trámites secundarios obligatorios que deberás realizar posteriormente son: el registro en la policía para la realización de los partes de los viajeros o contar con un Seguro de Responsabilidad Civil...
  • Otro ejemplo para los AT puede ser que, jurídicamente deberán inscribirse en el mismo grupo que algunas empresas como pueden ser los hoteles, hostales, apartahoteles, pensiones…


Cómo has podido ir viendo mientras leías el artículo, cuándo se trata de un AT, los requisitos serán más exigentes. También deberás constituir una empresa/sociedad o ejercer como autónomo y cumplir con las obligaciones fiscales que esto conlleva.


De cualquier manera, sabemos que esta parte puede ser muy densa para alguien que quiere iniciarse en el negocio como tú. Y cómo no queremos que te suponga un bloqueo cuando profundices en detalle, consideramos que lo mejor que puedes hacer es contactar con la asociación turística/vacacional de tu comunidad. Ellos conocen todas las casuísticas y pasos a seguir y son los más indicados para guiarte en todo el proceso.


A continuación, hemos recopilado un listado con las principales Asociaciones Turísticas de España (en orden alfabético) para que puedas encontrar la tuya:

  • Andalucía - AVVA, Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos en Andalucía.
  • Aragón - APTUR Aragón, Asociación de Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico de Aragón.
  • Canarias - ASCAV, Asociación Canaria del Alquiler Vacacional.
  • Cantabria - ALVACAN, Asociación de Alquiler Vacacional en Cantabria.
  • Castilla La Mancha - APTURCAM, Asociación de Apartamentos Turísticos de Castilla La Mancha.
  • Castilla y León - Carece de Asociación como tal. Pero te dejamos el contacto de La Dirección General de Turismo de la Junta.
  • Cataluña - FEDERATUR, Federación Catalana de Apartamentos Turísticos
  • Comunidad de Madrid - Madrid Aloja, Asociación de Particulares, Pequeños Propietarios y Gestores de Viviendas de Alquiler Turístico.
  • Comunidad Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Asociación de Apartamentos Turísticos de Navarra.;
  • Comunidad Valenciana - APTUR CV, Asociación de Apartamentos Turísticos de la Comunidad Valenciana o VIUTUR, Asociación de pequeños propietarios, gestores y simpatizantes de viviendas de uso turístico de la Comunidad Autónoma Valenciana.
  • Extremadura - Carece de Asociación. Pero te dejamos el enlace a La Dirección General de Turismo de Extremadura;
  • Galicia - AVITURGA, Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia.
  • Islas Baleares - HABTUR BALEARS, Asociación de Viviendas de Alquiler Turístico de Las Islas Baleares.
  • La Rioja - ARVUTUR, Asociación de Viviendas de Uso Turístico de La Rioja.
  • País Vasco - APARTURE, Asociación de Apartamentos Turísticos del País Vasco.
  • Principado de Asturias - ARCA, Asociación de Alojamientos Rurales de Asturias;
  • Región de Murcia - ALOJA Región de Murcia, Asociación de propietarios de viviendas y apartamentos turísticos de la Región de Murcia.



Conclusión y consejos

Photos by Maria Ziegler on Unsplash

Por último, queremos recordarte que a la hora de publicar tu alojamiento en las diferentes OTAs y portales (Booking.com, Airbnb, Vrbo…), deberás indicar el número de licencia turística en el anuncio. Los alojamientos que no incluyen este dato pueden ser penalizados y enfrentarse a multas.


Respecto al certificado energético, por el momento no lo están exigiendo como obligatorio en la información del anuncio, pero te aconsejamos que permanezcas atento por si en el futuro lo requieren.



Esperamos que esta primera parte de la serie te haya servido para hacerte una primera idea y conocer los primeros pasos a seguir.


Te animamos a estar atento a los siguientes capítulos que publicaremos próximamente. Entre otras cuestiones, analizaremos aspectos como las soluciones y servicios disponibles para automatizar la gestión de tu/s alojamiento/s en tu día a día, o los impuestos y obligaciones fiscales que deberás cumplir.

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