MÍSTNÍ UBYTOVÁNÍ
•
8 minut čtení
od Jaime Garín, Barcelona Market Manager
Publikováno 20. dubna 2023
| SPRÁVCE NEMOVITOSTÍ | KRÁTKODOBÝ PRONÁJEM | PARTNEŘI | ŠPANĚLSKO |
Takzvaný „tradiční“ dlouhodobý pronájem v posledních letech ztratil zájem mezi vlastníky kvůli výhodám vlastnictví nebo správy nemovitosti v trhu turistického a prázdninového pronájmu. Různí investoři, od malých místních subjektů až po větší mezinárodní podniky, se na tento trh zaměřili díky jeho ziskovosti.
Pokud také uvažujete o vstupu na trh turistického pronájmu ve Španělsku, v této třídílné sérii se ponoříme do toho, jak můžete úspěšně spravovat nemovitost.
V této první části se budeme zabývat první fází jak začít a nabídneme přehled různých možností jeho provedení a požadavků na jeho provedení.
Za zmínku stojí, že legislativa, která upravuje turistické pronájmy ve Španělsku, se liší v každém autonomním společenství (CCAA). V tomto článku vám poskytneme globální vizi, která vám pomůže uvedete se do kontextu. Později si budete muset udělat závěry a podrobně nastudovat předpisy a možnosti autonomního společenství a obce, kde se vaše ubytování nachází.
Jak zaregistrovat turistické ubytování ve Španělsku?
Za prvé, jak jsme již zmínili, musíme si pamatovat různé legislativy a požadavky jednotlivých autonomních společenství (CCAA). V některých najdeme větší rigiditu a zvláštnosti (jedná se o proces, který zabere více času), zatímco v ostatních bude proces mnohem agilnější a jednodušší.
Existuje však několik společných bodů ve většině komunit. Mezi nimi téměř všichni klasifikují turistické ubytování do dvou kategorií: Viviendas de Uso Turístico nebo Apartamentos Turísticos.
V závislosti na kategorii, do které zapadáte, a na rigiditě nebo flexibilitě regionu, budete muset provést různé kroky.
Rozdíly mezi Viviendas de Uso Turístico a Apartamentos Turísticos jsou:
Viviendas de Uso Turístico (VUT) nemusí být určeny výhradně pro turistické nebo prázdninové pronájmy. To znamená, že mohou mít také rezidenční využití pro své majitele, kteří mohou v ubytování bydlet (například v mimosezóně) nebo pronajímat pouze část nemovitosti.
Často jsou součástí bytového bloku bytů, které koexistují se soukromými sousedy, kteří obvykle žijí v této komunitě. Proto budou muset v mnoha případech dodržovat stanovy společenství vlastníků a pravidla stanovená obcí ohledně použití bydlení, které mohou stanovit omezení nebo omezení pro turistické využití těchto.
Na druhou stranu, Apartamentos Turísticos (AT) jsou určeny 100% pro turistický trh. Majitel nemovitosti v nich nemůže žít. Obvykle jsou součástí kompletních bloků budov, skupin bungalovů, chalup nebo ekvivalentních nemovitostí.
Musí také mít na vnější straně ubytování štítek s iniciálami AT (apartamento turístico) a doprovázený dalším, který označuje počet klíčů, které má, což odpovídá hvězdám v hotelech.
Další aspekty, které vám pomohou klasifikovat vaše ubytování jako jedno nebo druhé, jsou:
- Počet dnů, po které vaši hosté zůstávají: v Viviendas de Uso Turístico ve většině autonomních společenství, pobyt nesmí přesáhnout 30 dnů. Apartamentos Turísticos se může pohybovat déle než 30 dní.
- Maximální počet volných míst, které můžete nabídnout: v VUT nesmí přesáhnout 10-15 (v závislosti na komunitě). V AT může být číslo vyšší a maximální limit bude záviset na autonomním společenství.
- Pořadí, které je uspořádává: ve VUT existuje pouze jedna stupnice (samotná deska). V AT jsou hodnoceny od 1 do 4 klíčů.
- A v důsledku toho zařízení a služby v ceně například, AT musí mít recepci, splňovat minimální rozměry, nechat denně měnit ložní prádlo, mít koupelny, kuchyň, příbory, myčku atd. VUT obvykle nemá požadavky na zařízení.
Některé z nejběžnějších formalit, dokumentů a certifikátů, které se vyžadují
Foto od Gabrielle Henderson na Unsplash
I když jsme již poukázali na to, že postupy a požadavky se liší v závislosti na autonomním společenství, můžeme shrnout některé z těch nejběžnějších, které po nich většina z nich žádá a které budete pravděpodobně muset provést nebo získat:
- Osvědčení o obyvatelnosti: je to občanský průkaz bydlení a v některých komunitách je povinný. Musí to provést a vydat technik (architekt) a ověřuje, že je nemovitost obyvatelná.
- Tam, kde nebudete muset mít osvědčení o obyvatelnosti, budete požádáni o Odpovědné prohlášení, které si můžete napsat sami. V tomto případě nebudete potřebovat žádného technika. Jeho cílem je odrážet, že bydlení splňuje požadavky požadované v jeho kategorii (VUT nebo AT).
- Energetický certifikát: jeho účelem je zdůraznit účinnost nemovitosti. Stejně jako u certifikátu to musí provést technik (architekt nebo inženýr). Od července 2022 je povinný. Jediné bytové jednotky osvobozené od získání tohoto certifikátu jsou ty fyzicky izolované (tj. nejsou součástí budovy) a mají rozlohu menší než 50 metrů čtverečních.
- Jakmile získáte tyto první 2-3 dokumenty, můžete požádat o turistickou licenci pro ubytování na vaší radnici. To definitivní dokument nevyžaduje zásah technika a ověřuje, že je nemovitost platná pro turistické využití.
- Následně půjdete do turistického orgánu každého autonomního společenství a zaregistrujete své ubytování v tomto orgánu.
- Dalšími příklady dalších povinných sekundárních formalit jsou: registrace na policii za dokončení zpráv cestujících nebo mít pojištění občanské odpovědnosti atd.
- Dalším příkladem pro AT může být to, že právně musí být registrovány ve stejné skupině jako některé společnosti, jako jsou hotely, hostely, apart-hotely a penziony.
Jak jste viděli při čtení článku, když se jedná o AT, budou požadavky náročnější. Budete si také muset založit společnost/korporaci nebo být OSVČ a dodržovat daňové povinnosti, které z toho vyplývají.
Každopádně víme, že tato část může být pro někoho, kdo chce začít v podnikání jako vy, velmi hustá, a protože nechceme, abyste byli zmateni všemi nezbytnými byrokracií a postupy, domníváme se, že nejlepší věc , kterou můžete udělat, je kontaktovat turistickou/prázdninovou asociaci ve vaší komunitě. Zná všechny procesy a kroky, které je třeba dodržovat, a jsou to nejlepší lidé, kteří vás provedou celým procesem.
Níže jsme sestavili seznam hlavních turistických asociací ve Španělsku (v abecedním pořadí) abyste mohli najít svůj:
- Andalusie - AVVA, Asociace turistických domů a apartmánů v Andalusii;
- Aragon - APTUR Aragón, Asociace turistických apartmánů a obydlí v Aragónu;
- Kanárské ostrovy - ASCAV, Asociace prázdninových pronájmů na Kanárských ostrovech;
- Kantábrie - ALVACAN, Asociace prázdninových pronájmů v Kantábrii;
- Kastilie La Mancha - APTURCAM, Asociace turistických apartmánů Kastilie La Mancha;
- Kastilie a León - Žádná asociace, ale zanecháváme vám kontakt the Generální ředitelství cestovního ruchu z Junty;
- Katalánsko - FEDERATUR, Katalánská federace turistických apartmánů;
- Společenství Madrid - Madrid Aloja, Sdružení jednotlivců, malých vlastníků a manažerů turistického pronájmu bydlení;
- Společenství Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Asociace turistických apartmánů Navarry;
- Valencijské společenství - APTUR CV, Asociace turistických apartmánů Valencijského společenství nebo VIUTUR, Asociace malých vlastníků, manažerů a sympatizantů obydlí pro turistické využití Valencijského autonomního společenství;
- Extremadura - Žádná asociace, ale zanecháváme vám kontakt na Generální ředitelství cestovního ruchu Extremadury;
- Galicie - AVITURGA, Sdružení turistického bydlení v Galicii;
- Baleárské ostrovy - HABTUR BALEARS, Asociace turistického pronájmu bydlení na Baleárských ostrovech;
- La Rioja - ARVUTUR, Sdružení turistického bydlení La Rioja;
- Baskicko - APARTURE, Asociace turistických apartmánů Baskicka;
- Knížectví Asturie - ARCA, Sdružení venkovních ubytování v Asturii;
- Region Murcia - ALOJA Región de Murcia, Sdružení vlastníků turistických domů a apartmánů Regionu Murcia.
Závěrečná rada
Fotografie od Maria Ziegler na Unsplash
Závěrem bychom vám rádi připomněli, že jakmile začnete propagovat své ubytování na různých OTA a portálech (Booking.com, Airbnb, Vrbo, atd.), musíte uvést číslo turistické licence v reklamě. Ubytování, která tyto informace nesdílejí, mohou být penalizována a hrozí jim pokuty.
Pokud jde o energetický certifikát, v tuto chvíli ho nevyžadují jako povinný v informacích o reklamě, ale doporučujeme vám, abyste zůstali naladěni pro případ, že by o něj v budoucnu požádali.
Doufáme, že vám tato část série pomohla získat první představu a poznat první kroky, které je třeba podniknout.
Doporučujeme vám, abyste zůstali naladěni na další kapitoly, které budou brzy zveřejněny. Mimo jiné budeme analyzovat aspekty, jako jsou řešení a služby dostupné pro automatizaci správy vašeho ubytování/denně a daně a daňové povinnosti, které budete muset dodržovat.
