LOKALE ACCOMMODATIE
•
8 minuten leestijd
door Jaime Garín, Barcelona Market Manager
Gepubliceerd 20 april 2023
| PROPERTY MANAGER | SHORT-TERM RENTAL | PARTNERS | SPAIN |
De zogenaamde "traditionele" lange termijn verhuur heeft de afgelopen jaren de interesse van eigenaren verloren vanwege de voordelen van het bezitten of beheren van een onroerend goed in de toeristische en vakantieverhuurmarkt. Verschillende investeerders, van kleine lokale entiteiten tot grotere internationale ondernemingen, hebben deze markt aangepakt vanwege de winstgevendheid.
Als u ook overweegt om te beginnen op de toeristische verhuurmarkt in Spanje, in deze driedelige serie gaan we dieper in op hoe u een onroerend goed succesvol kunt beheren.
In dit eerste deel gaan we in op de eerste fase van hoe u kunt beginnen, en bieden een overzicht van de verschillende opties voor het uitvoeren ervan en de vereisten om dit te doen.
Het is de moeite waard te vermelden dat de wetgeving die de toeristische verhuur in Spanje regelt, verschilt in elke Autonome Gemeenschap (CCAA). In dit artikel geven we u een globaal beeld dat u zal helpen om u in de context te plaatsen. Later zult u uw conclusies moeten trekken en in detail de voorschriften en opties van de Autonome Gemeenschap en gemeente waar uw accommodatie zich bevindt, bestuderen.
Hoe registreer ik een toeristische accommodatie in Spanje?
Ten eerste, zoals we al eerder vermeldden, moeten we de verschillende wetgevingen en vereisten van elke Autonome Gemeenschappen (CCAA) onthouden. In sommige, zullen we meer rigiditeit en bijzonderheden vinden (dit is een meer tijdrovend proces), terwijl in andere, zal het proces veel flexibeler en eenvoudiger zijn.
Er zijn echter een paar gemeenschappelijke punten in de meeste gemeenschappen. Daaronder zullen bijna allemaal toeristische verblijven in twee categorieën worden ingedeeld: Viviendas de Uso Turístico of Apartamentos Turísticos.
Afhankelijk van de categorie waarin u past en de rigiditeit of flexibiliteit van de regio, zult u verschillende stappen moeten uitvoeren.
De verschillen tussen Viviendas de Uso Turístico en Apartamentos Turísticos zijn:
De Viviendas de Uso Turístico (VUT) hoeven niet uitsluitend bestemd te zijn voor toeristisch of vakantieverhuur. Dat wil zeggen, ze kunnen ook residentieel gebruikt worden voor hun eigenaren, die in de accommodatie kunnen wonen (bijvoorbeeld in het laagseizoen) of slechts een deel van het pand verhuren.
Vaker wel dan niet maken ze deel uit van een woonblok van appartementen die samenleven met particuliere buren die meestal in die gemeenschap wonen. Daarom moeten ze in veel gevallen de statuten van de gemeenschap van eigenaren en de regels die door de gemeente zijn vastgesteld met betrekking tot het gebruik van de woning, die beperkingen of restricties kunnen opleggen aan het toeristische gebruik van deze.
Aan de andere kant, Apartamentos Turísticos (AT) zijn die bestemd zijn voor 100% voor de toeristische markt. De eigenaar van het pand mag er niet in wonen. Ze maken meestal deel uit van complete blokken van gebouwen, groepen bungalows, chalets of equivalente eigendommen.
Ze moeten ook een plaatje hebben met de initialen AT (apartamento turístico) aan de buitenkant van de accommodatie, vergezeld van een andere die het aantal sleutels aangeeft dat het heeft, wat overeenkomt met de sterren in hotels.
Andere aspecten die zullen helpen uw accommodatie als een of de andere te classificeren zijn:
- Het aantal dagen dat uw gasten verblijven: in Viviendas de Uso Turístico in de meeste Autonome Gemeenschappen, kan het verblijf niet langer dan 30 dagen duren. De Apartamentos Turísticos kunnen meer dan 30 dagen duren.
- Het maximale aantal plaatsen dat u kunt aanbieden: in de VUT mogen ze niet meer dan 10-15 (afhankelijk van de gemeenschap) overschrijden. In de AT kan het aantal hoger zijn en de maximale limiet is afhankelijk van de Autonome Gemeenschap.
- De ranglijst die ze bestelt: in de VUT is er maar één schaal (de plaat zelf). In AT worden ze gerangschikt van 1 tot 4 sleutels.
- En bijgevolg de faciliteiten en diensten inbegrepen bijvoorbeeld, de AT moet een receptie hebben, voldoen aan minimale afmetingen, dagelijks de lakens hebben veranderd, badkamers, keuken, bestek, vaatwasser, etc. De VUT heeft meestal geen vereisten op het gebied van faciliteiten.
Enkele van de meest voorkomende formaliteiten, documenten en certificaten die vereist zijn
Foto door Gabrielle Henderson op Unsplash
Hoewel we er al op hebben gewezen dat de procedures en vereisten variëren afhankelijk van de Autonome Gemeenschap, kunnen we een aantal van de meest voorkomende samenvatten waar de overgrote meerderheid om vraagt en die u waarschijnlijk zult moeten uitvoeren of verkrijgen:
- Bewoonbaarheidscertificaat: het is de identiteitskaart van de woning en in sommige gemeenschappen is het verplicht. Het moet worden gedaan en afgegeven door een technicus (architect) en het controleert of de woning bewoonbaar is.
- Waar u het bewoonbaarheidscertificaat niet hoeft te hebben, wordt u erom gevraagd een Verklaring van Verantwoordelijkheid die u zelf kunt schrijven. In dit geval heeft u geen technicus nodig. Het doel ervan is om weer te geven dat de woning wel voldoet aan de eisen die in de categorie (VUT of AT).
- Energiecertificaat: het doel ervan is om de efficiëntie van de woning te benadrukken. Net als bij het certificaat moet dit worden uitgevoerd door een technicus (architect of ingenieur). Sinds juli 2022 is het verplicht. De enige wooneenheden die vrijgesteld zijn van het verkrijgen van dit certificaat, zijn de fysiek geïsoleerd (d.w.z. geen deel uitmaken van een gebouw) en hebben een oppervlakte van minder dan 50 vierkante meter.
- Zodra deze eerste 2-3 documenten zijn verkregen, kunt u de Toeristenlicentie aanvragen voor de accommodatie in uw gemeentehuis. Dit definitieve document vereist geen tussenkomst van een technicus en accrediteert de woning als geldig voor toeristisch gebruik.
- Vervolgens gaat u naar het Toerisme-organisme van elke Autonome Gemeenschap en registreert u uw accommodatie in dit orgaan.
- Andere voorbeelden van andere verplichte secundaire formaliteiten zijn: registratie bij de politie voor het invullen van de rapporten van reizigers of het hebben van Burgerlijke Aansprakelijkheidsverzekering, etc.
- Een ander voorbeeld voor AT's kan zijn dat ze wettelijk gezien in dezelfde groep moeten worden geregistreerd als sommige bedrijven zoals hotels, hostels, aparthotels en pensions.
Zoals u heeft gezien tijdens het lezen van het artikel, als het een AT is, zullen de eisen veeleisender zijn. U zult ook een bedrijf/vennootschap moeten oprichten of als zelfstandige moeten werken en u houden aan de fiscale verplichtingen die dit met zich meebrengt.
Hoe dan ook, we weten dat dit gedeelte erg dicht kan zijn voor iemand die in de business wil beginnen zoals u en, omdat we niet willen dat u in verwarring raakt met alle bureaucratie en procedures die nodig zijn, vinden we dat het beste wat u kunt doen is om contact op te nemen met de toeristische/vakantievereniging van uw gemeenschap. Ze kennen alle processen en stappen die u moet volgen en zij zijn de beste mensen om u door het hele proces te begeleiden.
Hieronder hebben we een lijst met de belangrijkste toeristische verenigingen in Spanje (in alfabetische volgorde) zodat u de uwe kunt vinden:
- Andalusië - AVVA, Vereniging van Toeristische Huizen en Appartementen in Andalusië;
- Aragón - APTUR Aragón, Vereniging van Toeristische Appartementen en Woningen in Aragón;
- Canarische Eilanden - ASCAV, Canarische Eilanden Vakantieverhuur Vereniging;
- Cantabrië - ALVACAN, Vereniging van Vakantieverhuur in Cantabrië;
- Castilië La Mancha - APTURCAM, Vereniging van Toeristische Appartementen van Castilië La Mancha;
- Castilië en León - Geen Vereniging, maar we laten u het contact van de Algemene Directie van Toerisme van de Junta;
- Catalonië - FEDERATUR, Catalaanse Federatie van Toeristische Appartementen;
- Gemeenschap van Madrid - Madrid Aloja, Vereniging van Individuen, Kleine Eigenaren en Managers van Toeristische Huurwoningen;
- Gemeenschap Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Vereniging van Toeristische Appartementen van Navarra;
- Valenciaanse Gemeenschap - APTUR CV, Vereniging van Toeristische Appartementen van de Valenciaanse Gemeenschap of VIUTUR, Vereniging van kleine eigenaren, managers en sympathisanten van woningen voor toeristisch gebruik van de Valenciaanse Autonome Gemeenschap;
- Extremadura - Geen Vereniging, maar we laten u het contact achter bij de Directoraat-Generaal van Toerisme van Extremadura;
- Galicië - AVITURGA, Vereniging van Toeristische Woningen van Galicië;
- Balearen - HABTUR BALEARS, Vereniging van Toeristische Huurwoningen van de Balearen;
- La Rioja - ARVUTUR, La Rioja Toeristische Woningvereniging;
- Baskenland - APARTURE, Vereniging van Toeristische Appartementen van het Baskenland;
- Prinsdom Asturië - ARCA, Vereniging van Landelijke Accommodaties van Asturië;
- Regio Murcia - ALOJA Región de Murcia, Vereniging van Eigenaren van Toeristische Huizen en Appartementen van de Regio Murcia.
Laatste Advies
Foto's door Maria Ziegler op Unsplash
Kortom, we willen u eraan herinneren dat zodra u uw accommodatie promoot op de verschillende OTA's en portals (Booking.com, Airbnb, Vrbo, etc.), u het toeristenlicentienummer in de advertentie moet opnemen. Accommodaties die deze informatie niet delen, kunnen worden beboet en boetes riskeren.
Met betrekking tot het energiecertificaat, op dit moment vragen ze er niet om als verplicht in de advertentie-informatie, maar we raden u aan om op de hoogte te blijven voor het geval dat ze er in de toekomst om vragen.
We hopen dat dit deel van de serie u heeft geholpen om een eerste idee te krijgen en de eerste stappen te kennen die u moet volgen.
We moedigen u aan om op de hoogte te blijven van de volgende hoofdstukken, die binnenkort zullen worden geplaatst. B.v. zullen we aspecten analyseren zoals de oplossingen en diensten die beschikbaar zijn om het beheer van uw accommodatie(s) dagelijks te automatiseren en de belastingen en fiscale verplichtingen waaraan u zult moeten voldoen.
