LOKALE ACCOMMODATIE
•
8 minuten leestijd
door Jaime Garín, Barcelona Market Manager
Gepubliceerd 20 april 2023
| EIGENDOM BEHEERDER | KORTERMIJN VERHUUR | PARTNERS | SPANJE |
De zogenaamde "traditionele" langetermijnverhuur heeft de afgelopen jaren de interesse van eigenaren verloren vanwege de voordelen van het bezit of beheer van een woning in de toeristische en vakantieverhuurmarkt. Verschillende investeerders, van kleine lokale entiteiten tot grotere internationale ondernemingen, hebben deze markt aangepakt vanwege de winstgevendheid.
Als je er ook aan denkt om te beginnen op de toeristische verhuurmarkt in Spanje, in deze driedelige serie gaan we dieper in op hoe je een woning succesvol kunt beheren.
In dit eerste deel gaan we in op de eerste fase van hoe te beginnen, met een overzicht van de verschillende opties om het uit te voeren en de vereisten om dit te doen.
Het is de moeite waard om te vermelden dat de wetgeving die toeristische verhuur in Spanje reguleert, in elke Autonome Gemeenschap verschilt (CCAA). In dit artikel geven we je een globale visie die je zal helpen om jezelf in context te plaatsen. Later zul je je conclusies moeten trekken en de voorschriften en opties van de Autonome Gemeenschap en gemeente waar je accommodatie zich bevindt, in detail bestuderen.
Hoe registreer je een toeristische accommodatie in Spanje?
Ten eerste, zoals we al eerder vermeldden, moeten we de verschillende wetgevingen en vereisten van elke autonome gemeenschap (CCAA) onthouden. In sommige vinden we meer rigiditeit en bijzonderheden (dit is een meer tijdrovend proces), terwijl in andere het proces veel vlotter en eenvoudiger zal zijn.
Maar er zijn een paar gemeenschappelijke punten in de meeste gemeenschappen. Daaronder zullen bijna allemaal toeristische verblijven in twee categorieën worden ingedeeld: Viviendas de Uso Turístico of Apartamentos Turísticos.
Afhankelijk van de categorie waarin je valt en de stijfheid of flexibiliteit van de regio, zul je verschillende stappen moeten uitvoeren.
De verschillen tussen Viviendas de Uso Turístico en Apartamentos Turísticos zijn:
De Viviendas de Uso Turístico (VUT) hoeven niet uitsluitend bestemd te zijn voor toeristische of vakantieverhuur. Dat wil zeggen, ze kunnen ook een residentieel gebruik hebben voor hun eigenaren, die kunnen in de accommodatie wonen (bijvoorbeeld in het laagseizoen) of slechts een deel van de woning verhuren.
Vaker wel dan niet, maken deze deel uit van een woonblok met appartementen die samenleven met particuliere buren die meestal in die gemeenschap wonen. Daarom moeten ze in veel gevallen de statuten van de gemeenschap van eigenaren en de regels die door de gemeente zijn vastgesteld met betrekking tot het gebruik van de woning, die beperkingen of restricties kunnen opleggen aan het toeristisch gebruik hiervan.
Aan de andere kant, Apartamentos Turísticos (AT) zijn die bestemd zijn voor 100% voor de toeristische markt. De eigenaar van de woning kan er niet in wonen. Ze maken meestal deel uit van complete blokken van gebouwen, groepen bungalows, chalets of equivalente eigendommen.
Ze moeten ook een plaatje hebben met de initialen AT (apartamento turístico) aan de buitenkant van de accommodatie, vergezeld van een ander die het aantal sleutels aangeeft, wat overeenkomt met de sterren in hotels.
Andere aspecten die zullen helpen om je accommodatie in te delen als het een of het ander zijn:
- Het aantal dagen dat je gasten verblijven: in Viviendas de Uso Turístico in de meeste autonome gemeenschappen mag het verblijf niet langer duren dan 30 dagen. De Apartamentos Turísticos kunnen meer dan 30 dagen duren.
- Het maximale aantal vacatures dat je kunt aanbieden: in de VUT mogen ze niet meer dan 10-15 (afhankelijk van de gemeenschap) overschrijden. In de AT kan het aantal hoger zijn en de maximale limiet is afhankelijk van de autonome gemeenschap.
- De rangschikking die ze bestelt: in de VUT is er maar één schaal (de plaat zelf). In AT worden ze gerangschikt van 1 tot 4 sleutels.
- En bijgevolg de faciliteiten en diensten inbegrepen bijvoorbeeld, de AT's moeten een receptie hebben, voldoen aan minimale afmetingen, dagelijks de lakens laten verschonen, badkamers hebben, keuken, bestek, vaatwasser, etc. De VUT heeft meestal geen eisen qua faciliteiten.
Enkele van de meest voorkomende formaliteiten, documenten en certificaten die vereist zijn
Foto door Gabrielle Henderson op Unsplash
Hoewel we al hebben aangegeven dat de procedures en vereisten per autonome gemeenschap verschillen, kunnen we er een paar van de meest gemeenschappelijke samenvatten die de overgrote meerderheid van hen vragen en die je waarschijnlijk zal moeten uitvoeren of verkrijgen:
- Bewoonbaarheidscertificaat: het is de identiteitskaart van de woning, en in sommige gemeenschappen is het verplicht. Het moet worden gedaan en uitgegeven door een technicus (architect) en het controleert of de woning bewoonbaar is.
- Waar je het bewoonbaarheidscertificaat niet nodig hebt, zal er een Verklaring van Verantwoordelijkheid worden gevraagd die je zelf kunt schrijven. In dit geval heb je geen technicus nodig. Het doel ervan is om aan te geven dat de woning wel voldoet aan de eisen die in de categorie (VUT of AT) worden gesteld.
- Energiecertificaat: het doel ervan is om de efficiëntie van de woning te benadrukken. Net als bij het certificaat moet dit worden uitgevoerd door een technicus (architect of ingenieur). Sinds juli 2022 is het verplicht. De enige wooneenheden die vrijgesteld zijn van het verkrijgen van dit certificaat zijn degenen die fysiek geïsoleerd zijn (d.w.z. geen deel uitmaken van een gebouw) en een oppervlakte hebben van minder dan 50 vierkante meter.
- Zodra deze eerste 2-3 documenten zijn verkregen, kun je de Toeristenvergunning aanvragen voor de accommodatie in je gemeentehuis. Dit definitieve document vereist geen tussenkomst van een technicus en bevestigt dat de woning geldig is voor toeristisch gebruik.
- Vervolgens ga je naar de toerisme-organisatie van elke autonome gemeenschap en registreer je accommodatie in dit orgaan.
- Andere voorbeelden van andere verplichte secundaire formaliteiten zijn: registratie bij de politie voor het invullen van de rapporten van de reizigers of het hebben van Burgerlijke Aansprakelijkheidsverzekering, enz.
- Een ander voorbeeld voor AT's kan zijn dat ze wettelijk gezien in dezelfde groep moeten worden geregistreerd als sommige bedrijven zoals hotels, hostels, aparthotels en pensions.
Zoals je hebt gezien tijdens het lezen van het artikel, zullen de vereisten strenger zijn wanneer het een AT is. Je zult ook een bedrijf/vennootschap moeten oprichten of als zelfstandige moeten werken en je houden aan de fiscale verplichtingen die dit met zich meebrengt.
Hoe dan ook, we weten dat dit deel erg dicht kan zijn voor iemand die net als jij in het bedrijf wil beginnen, en aangezien we niet willen dat je in de war raakt door alle bureaucratie en procedures die nodig zijn, vinden we dat het beste wat je kunt doen is contact opnemen met de toeristische/vakantievereniging van je gemeenschap. Zij kennen alle processen en stappen die je moet volgen en zij zijn de beste mensen om je door het hele proces te begeleiden.
Hieronder hebben we een lijst met de belangrijkste toeristische verenigingen in Spanje (in alfabetische volgorde) zodat je de jouwe kunt vinden:
- Andalusië - AVVA, Vereniging van Toeristische Huizen en Appartementen in Andalusië;
- Aragón - APTUR Aragón, Vereniging van Toeristische Appartementen en Woningen in Aragón;
- Canarische Eilanden - ASCAV, Canarische Eilanden Vereniging voor Vakantieverhuur;
- Cantabrië - ALVACAN, Vereniging van Vakantieverhuur in Cantabrië;
- Castilla La Mancha - APTURCAM, Vereniging van Toeristische Appartementen van Castilla La Mancha;
- Castilla y León - Geen Vereniging, maar we laten je het contact van de Algemene Directie van Toerisme van de Junta;
- Catalonië - FEDERATUR, Catalaanse Federatie van Toeristische Appartementen;
- Gemeenschap van Madrid - Madrid Aloja, Vereniging van Individuen, Kleine Eigenaren en Managers van Toeristische Huurwoningen;
- Gemeenschap Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Vereniging van Toeristische Appartementen van Navarra;
- Valenciaanse Gemeenschap - APTUR CV, Vereniging van Toeristische Appartementen van de Valenciaanse Gemeenschap of VIUTUR, Vereniging van kleine eigenaren, beheerders en sympathisanten van woningen voor toeristisch gebruik van de Valenciaanse Autonome Gemeenschap;
- Extremadura - Geen Vereniging, maar we laten je het contact achter naar de Directie-Generaal Toerisme van Extremadura;
- Galicië - AVITURGA, Vereniging van Toeristische Woningen van Galicië;
- Balearen - HABTUR BALEARS, Vereniging van Toeristische Huurwoningen van de Balearen;
- La Rioja - ARVUTUR, La Rioja Toeristische Woningvereniging;
- Baskenland - APARTURE, Vereniging van Toeristische Appartementen van het Baskenland;
- Prinsdom Asturië - ARCA, Vereniging van Landelijke Accommodaties van Asturië;
- Regio Murcia - ALOJA Región de Murcia, Vereniging van Eigenaren van Toeristische Woningen en Appartementen van de Regio Murcia.
Laatste Advies
Foto's door Maria Ziegler op Unsplash
Kortom, we willen je eraan herinneren dat zodra je je accommodatie promoot op de verschillende OTA's en portalen (Booking.com, Airbnb, Vrbo, etc.), moet je het toeristenvergunningnummer in de advertentie opnemen. Accommodaties die deze informatie niet delen, kunnen worden bestraft en boetes riskeren.
Met betrekking tot het energiecertificaat, eisen ze het momenteel niet als verplicht in de advertentie-informatie, maar we raden je aan om op de hoogte te blijven voor het geval ze er in de toekomst naar vragen.
We hopen dat dit deel van de serie je heeft geholpen om een eerste idee te krijgen en de eerste stappen die je moet volgen.
We raden je aan om op de hoogte te blijven van de volgende hoofdstukken, die binnenkort worden geplaatst. We zullen onder andere aspecten analyseren zoals de oplossingen en diensten die beschikbaar zijn om het beheer van je accommodatie(s) dagelijks te automatiseren en de belastingen en fiscale verplichtingen waaraan je moet voldoen.
