UNTERKUNFT VOR ORT
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8 Minuten Lesezeit
von Jaime Garín, Barcelona Market Manager
Veröffentlicht am 20. April 2023
| IMMOBILIENVERWALTER | KURZFRISTIGE VERMIETUNG | PARTNER | SPANIEN |
Die sogenannte „traditionelle“ Langzeitmiete hat in den letzten Jahren das Interesse der Eigentümer verloren, da die Vorteile des Besitzes oder der Verwaltung einer Immobilie auf dem Tourismus- und Ferienmietmarkt liegen. Verschiedene Investoren, von kleinen lokalen Unternehmen bis hin zu größeren internationalen Unternehmen, haben diesen Markt aufgrund seiner Rentabilität angepackt.
Wenn Sie auch darüber nachdenken, in den touristischen Mietmarkt in Spanien einzusteigen, werden wir in dieser dreiteiligen Serie untersuchen, wie Sie eine Immobilie erfolgreich verwalten können.
In diesem ersten Teil werden wir uns mit der ersten Phase befassen, wie man anfängt, einen Überblick über die verschiedenen Optionen zu geben, um sie durchzuführen und die Anforderungen dafür.
Es ist erwähnenswert, dass die Gesetzgebung, die touristische Vermietungen in Spanien regelt, in jeder Autonomen Gemeinschaft unterschiedlich ist (CCAA). In diesem Artikel geben wir Ihnen eine globale Vision, die Ihnen hilft, sich in den Kontext zu versetzen. Später müssen Sie Ihre eigenen Schlussfolgerungen ziehen und die Vorschriften und Optionen der Autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde, in der sich Ihre Unterkunft befindet, im Detail studieren.
Wie melde ich eine Touristenunterkunft in Spanien an?
Erstens, wie wir bereits erwähnt haben, müssen wir uns an die verschiedenen Gesetze und Anforderungen der einzelnen Autonomen Gemeinschaften (CCAA) erinnern. In einigen finden wir mehr Starrheit und Besonderheiten (was ein zeitaufwändigerer Prozess ist), während in anderen der Prozess viel agiler und einfacher ist.
Es gibt jedoch einige Gemeinsamkeiten in den meisten Gemeinden. Unter ihnen werden fast alle Touristenunterkünfte in zwei Kategorien einteilen: Viviendas de Uso Turístico oder Apartamentos Turísticos.
Abhängig von der Kategorie, in die Sie passen, und der Starrheit oder Flexibilität der Region, müssen Sie verschiedene Schritte durchführen.
Die Unterschiede zwischen Viviendas de Uso Turístico und Apartamentos Turísticos sind:
Die Viviendas de Uso Turístico (VUT) müssen nicht ausschließlich für Touristen- oder Ferienzwecke bestimmt sein. Das heißt, sie können auch für Wohnzwecke ihrer Eigentümer genutzt werden, die in der Unterkunft wohnen können (z. B. in der Nebensaison) oder nur einen Teil der Immobilie vermieten können.
In den meisten Fällen sind dies Teil eines Wohnblocks von Wohnungen, die mit privaten Nachbarn zusammenleben, die normalerweise in dieser Gemeinde wohnen. Daher müssen sie in vielen Fällen die Satzung der Eigentümergemeinschaft und die von der Gemeinde festgelegten Regeln bezüglich der Nutzung des Wohnraums befolgen, die Einschränkungen oder Beschränkungen für die touristische Nutzung dieser festlegen können.
Auf der anderen Seite, Apartamentos Turísticos (AT) sind diejenigen, die zu 100 % für den Tourismusmarkt bestimmt sind. Der Eigentümer der Immobilie kann nicht darin wohnen. Sie sind in der Regel Teil kompletter Blöcke von Gebäuden, Gruppen von Bungalows, Chalets oder gleichwertigen Immobilien.
Sie müssen außerdem ein Schild mit den Initialen AT (apartamento turístico) außerhalb der Unterkunft haben, begleitet von einem anderen, das die Anzahl der Schlüssel angibt, die den Sternen in Hotels entspricht.
Andere Aspekte, die dazu beitragen, Ihre Unterkunft als die eine oder andere zu klassifizieren, sind:
- Die Anzahl der Tage, die Ihre Gäste übernachten: in Viviendas de Uso Turístico in den meisten Autonomen Gemeinschaften darf der Aufenthalt 30 Tage nicht überschreiten. Die Apartamentos Turísticos können länger als 30 Tage dauern.
- Die maximale Anzahl der von Ihnen angebotenen Stellen: in der VUT dürfen sie 10-15 nicht überschreiten (je nach Gemeinde). Im AT kann die Anzahl höher sein und die Höchstgrenze hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab.
- Das Ranking, das sie ordnet: Im VUT gibt es nur eine Skala (die Platte selbst). Im AT werden sie von 1 bis 4 Schlüsseln eingestuft.
- Und folglich die Einrichtungen und Dienstleistungen, die enthalten sind z.B. das AT muss eine Rezeption haben, Mindestabmessungen erfüllen, täglich die Bettwäsche wechseln, Bäder, Küche, Besteck, Geschirrspüler usw. haben. Das VUT hat in der Regel keine Anforderungen an die Ausstattung.
Einige der häufigsten Formalitäten, Dokumente und Zertifikate, die erforderlich sind
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Obwohl wir bereits darauf hingewiesen haben, dass die Verfahren und Anforderungen je nach Autonomer Gemeinschaft variieren, können wir einige der gängigsten zusammenfassen, die die überwiegende Mehrheit von ihnen verlangt und die Sie wahrscheinlich durchführen oder erhalten müssen:
- Bewohnbarkeitsbescheinigung: Es ist der Personalausweis der Wohnung, und in einigen Gemeinden ist er obligatorisch. Es muss von einem Techniker (Architekt) erstellt und ausgestellt werden und bestätigt, dass die Immobilie bewohnbar ist.
- Wenn Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht benötigen, werden Sie nach einer Verantwortlichen Erklärung gefragt, die Sie selbst verfassen können. In diesem Fall benötigen Sie keinen Techniker. Ihr Ziel ist es, zu reflektieren, dass das Gehäuse die in seiner Kategorie (VUT oder AT) geforderten Anforderungen erfüllt.
- Energieausweis: Sein Zweck ist es, die Effizienz der Immobilie hervorzuheben. Wie bei dem Zertifikat muss dies von einem Techniker (Architekt oder Ingenieur) durchgeführt werden. Seit Juli 2022 ist es obligatorisch. Die einzigen Wohneinheiten, die von der Erlangung dieses Zertifikats befreit sind, sind physisch isolierte (dh nicht Teil eines Gebäudes) und eine Fläche von weniger als 50 Quadratmetern haben.
- Sobald diese ersten 2-3 Dokumente erhalten wurden, können Sie die Touristenlizenz für die Unterkunft in Ihrem Rathaus beantragen. Dieses endgültige Dokument erfordert keine Intervention eines Technikers und bescheinigt, dass die Immobilie für touristische Zwecke gültig ist.
- Anschließend gehen Sie zur Tourismusorganisation jeder Autonomen Gemeinschaft und registrieren Ihre Unterkunft in diesem Organ.
- Weitere Beispiele für andere obligatorische sekundäre Formalitäten sind: Registrierung bei der Polizei für die Erstellung von Reisendenberichten oder der Abschluss einer Haftpflichtversicherung usw.
- Ein weiteres Beispiel für ATs kann sein, dass sie rechtlich gesehen in der gleichen Gruppe wie einige Unternehmen wie Hotels, Hostels, Aparthotels und Pensionen registriert werden müssen.
Wie Sie beim Lesen des Artikels gesehen haben, wenn es sich um ein AT handelt, werden die Anforderungen anspruchsvoller sein. Sie müssen auch ein Unternehmen gründen oder selbstständig sein und die Steuerpflichten erfüllen, die dies mit sich bringt.
Wie auch immer, wir wissen, dass dieser Teil für jemanden, der wie Sie in das Geschäft einsteigen möchte, sehr dicht sein kann, und da wir nicht möchten, dass Sie mit all der Bürokratie und den notwendigen Verfahren verwirrt werden, sind wir der Meinung, dass Sie am besten sich an den Touristen-/Ferienverband Ihrer Gemeinde wenden können. Sie kennen alle Prozesse und Schritte, die zu befolgen sind, und sie sind die besten Personen, um Sie durch den gesamten Prozess zu führen.
Im Folgenden haben wir eine Liste der wichtigsten Tourismusverbände in Spanien (in alphabetischer Reihenfolge) zusammengestellt, damit Sie Ihren finden können:
- Andalusien - AVVA, Verband der Touristenwohnungen und -apartments in Andalusien;
- Aragonien - APTUR Aragón, Vereinigung der Touristenapartments und Wohnungen in Aragonien;
- Kanarische Inseln - ASCAV, Kanarische Inseln Ferienwohnungsverband;
- Kantabrien - ALVACAN, Vereinigung der Ferienwohnungen in Kantabrien;
- Kastilien-La Mancha - APTURCAM, Vereinigung der Touristenapartments von Kastilien-La Mancha;
- Kastilien und León - Kein Verband, aber wir überlassen Ihnen den Kontakt von der Generaldirektion für Tourismus der Junta;
- Katalonien - FEDERATUR, Katalanischer Verband der Touristenapartments;
- Gemeinschaft Madrid - Madrid Aloja, Vereinigung von Einzelpersonen, Kleinunternehmern und Managern von touristischen Mietwohnungen;
- Foral-Gemeinde Navarra - APARTURNAPARTURE, Vereinigung der Touristenapartments von Navarra;
- Valencia - APTUR CV, Vereinigung der Touristenapartments der valencianischen Gemeinschaft oder VIUTUR, Vereinigung kleiner Eigentümer, Manager und Sympathisanten von Wohnungen für touristische Zwecke der valencianischen Autonomen Gemeinschaft;
- Extremadura - Kein Verband, aber wir überlassen Ihnen den Kontakt zur Generaldirektion für Tourismus von Extremadura;
- Galicien - AVITURGA, Vereinigung der Touristenwohnungen von Galicien;
- Balearische Inseln - HABTUR BALEARS, Vereinigung der Touristenmietwohnungen der Balearischen Inseln;
- La Rioja - ARVUTUR, La Rioja Tourist Housing Association;
- Baskenland - APARTURE, Vereinigung der Touristenapartments des Baskenlandes;
- Fürstentum Asturien - ARCA, Vereinigung der ländlichen Unterkünfte von Asturien;
- Region Murcia - ALOJA Región de Murcia, Vereinigung der Eigentümer von Touristenwohnungen und -apartments der Region Murcia.
Abschließende Beratung
Fotos von Maria Ziegler auf Unsplash
Abschließend möchten wir Sie daran erinnern, dass Sie, sobald Sie Ihre Unterkunft auf den verschiedenen OTAs und Portalen (Booking.com, Airbnb, Vrbo, etc.) bewerben, die Touristenlizenznummer in die Anzeige aufnehmen müssen. Unterkünfte, die diese Informationen nicht weitergeben, können bestraft werden und Bußgelder riskieren.
In Bezug auf den Energieausweis wird dieser derzeit nicht als obligatorisch in den Anzeigeninformationen verlangt, aber wir raten Ihnen, auf dem Laufenden zu bleiben, falls dies in Zukunft gefordert wird.
Wir hoffen, dass dieser Teil der Serie Ihnen geholfen hat, eine erste Idee zu bekommen und die ersten Schritte zu kennen.
Wir ermutigen Sie, die nächsten Kapitel zu verfolgen, die bald veröffentlicht werden. Unter anderem werden wir Aspekte wie die Lösungen und Dienstleistungen zur Automatisierung der Verwaltung Ihrer Unterkünfte täglich und die Steuern und steuerlichen Verpflichtungen analysieren, die Sie erfüllen müssen.
