Wie man in Spanien Immobilienverwalter wird

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Wie man in Spanien Immobilienverwalter wird

von Jaime Garín, Barcelona Market Manager

Veröffentlicht am 20. April 2023

Die sogenannte "traditionelle" Langzeitmiete hat in den letzten Jahren das Interesse der Eigentümer verloren, da die Vorteile des Besitzes oder der Verwaltung einer Immobilie auf dem Tourismus- und Ferienmietmarkt liegen. Verschiedene Investoren, von kleinen lokalen Unternehmen bis hin zu größeren internationalen Unternehmen, haben diesen Markt aufgrund seiner Rentabilität angegangen.

Wenn Sie auch darüber nachdenken, in den Ferienwohnungsmarkt in Spanien einzusteigen, werden wir uns in dieser dreiteiligen Serie eingehend damit befassen, wie Sie eine Immobilie erfolgreich verwalten können.

In diesem ersten Teil werden wir uns mit der ersten Phase beschäftigen, wie man anfängt, und einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten für die Durchführung und die Anforderungen dafür geben.

Es ist erwähnenswert, dass die Gesetzgebung, die Ferienwohnungen in Spanien regelt, in jeder Autonomen Gemeinschaft unterschiedlich ist (CCAA). In diesem Artikel geben wir Ihnen eine globale Vision, die Ihnen helfen wird, sich selbst in den Kontext zu setzen. Später müssen Sie Ihre Schlüsse ziehen und die Vorschriften und Optionen der Autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde, in der sich Ihre Unterkunft befindet, im Detail studieren.

Wie meldet man eine Touristenunterkunft in Spanien an?

Erstens, wie wir bereits erwähnt haben, müssen wir uns an die verschiedenen Gesetze und Anforderungen jeder Autonomen Gemeinschaft (CCAA) erinnern. In einigen werden wir mehr Starrheit und Besonderheiten feststellen (was ein zeitaufwändigerer Prozess ist), während in anderen der Prozess viel agiler und einfacher sein wird.

Es gibt jedoch einige gemeinsame Punkte in den meisten Gemeinden. Unter ihnen werden fast alle Touristenunterkünfte in zwei Kategorien einteilen: Viviendas de Uso Turístico oder Apartamentos Turísticos.

Foto von lasPlacas.com (links) und imprentaonline.net (rechts)

Je nach Kategorie, in die Sie passen, und der Starrheit oder Flexibilität der Region müssen Sie verschiedene Schritte durchführen.

Die Unterschiede zwischen Viviendas de Uso Turístico und Apartamentos Turísticos sind:

Die Viviendas de Uso Turístico (VUT) müssen nicht ausschließlich für Touristen- oder Ferienvermietungen bestimmt sein. Das heißt, sie können auch für ihre Eigentümer Wohnzwecke haben, die in der Unterkunft wohnen können (z. B. in der Nebensaison) oder nur einen Teil des Objekts vermieten können.

Meistens sind sie Teil eines Wohnblocks von Wohnungen, die mit privaten Nachbarn zusammenleben, die normalerweise in dieser Gemeinde wohnen. Daher müssen sie in vielen Fällen die Satzung der Eigentümergemeinschaft und die von der Gemeinde festgelegten Regeln für die Nutzung der Wohnungen befolgen, die Einschränkungen oder Beschränkungen für die touristische Nutzung dieser Wohnungen festlegen können.

Auf der anderen Seite, sind Apartamentos Turísticos (AT) diejenigen, die zu 100 % für den Tourismusmarkt bestimmt sind. Der Eigentümer des Objekts kann nicht in ihnen wohnen. Sie sind in der Regel Teil von kompletten Gebäudeblöcken, Gruppen von Bungalows, Chalets oder gleichwertigen Objekten.

Sie müssen auch eine Plakette mit den Initialen AT (apartamento turístico) an der Außenseite der Unterkunft haben, begleitet von einer weiteren, die die Anzahl der Schlüssel angibt, was den Sternen in Hotels entspricht.

Weitere Aspekte, die dazu beitragen, Ihre Unterkunft als die eine oder andere einzustufen, sind:

Die Anzahl der Tage, die Ihre Gäste bleiben: in Viviendas de Uso Turístico in den meisten Autonomen Gemeinschaften darf der Aufenthalt 30 Tage nicht überschreiten. Die Apartamentos Turísticos können länger als 30 Tage dauern.
Die maximale Anzahl der Stellen, die Sie anbieten können: in der VUT dürfen diese 10-15 nicht überschreiten (je nach Gemeinde). In der AT kann die Anzahl höher sein, und die Höchstgrenze hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab.
Die Rangfolge, die sie anordnet: In der VUT gibt es nur eine Skala (die Platte selbst). In AT werden sie von 1 bis 4 Schlüsseln eingestuft.
Und folglich die Einrichtungen und Dienstleistungen, die enthalten sind, zum Beispiel muss die AT eine Rezeption haben, Mindestmaße erfüllen, die Bettwäsche täglich wechseln, Bäder, Küche, Besteck, Geschirrspüler usw. haben. Die VUT hat in der Regel keine Anforderungen an Einrichtungen.

Einige der häufigsten Formalitäten, Dokumente und Zertifikate, die benötigt werden

Foto von Gabrielle Henderson auf Unsplash

Obwohl wir bereits darauf hingewiesen haben, dass die Verfahren und Anforderungen je nach Autonomer Gemeinschaft variieren, können wir einige der gängigsten zusammenfassen, die die überwiegende Mehrheit von ihnen verlangt und die Sie wahrscheinlich durchführen oder erhalten müssen:

Bewohnbarkeitsbescheinigung: Es ist der Personalausweis der Wohnung, und in einigen Gemeinden ist sie obligatorisch. Sie muss von einem Techniker (Architekt) erstellt und ausgestellt werden und bestätigt, dass das Objekt bewohnbar ist.
Wenn Sie keine Bewohnbarkeitsbescheinigung benötigen, werden Sie nach einer Verantwortlichen Erklärung gefragt, die Sie selbst verfassen können. In diesem Fall benötigen Sie keinen Techniker. Ihr Ziel ist es, widerzuspiegeln, dass das Wohngebäude die in seiner Kategorie (VUT oder AT) geforderten Anforderungen erfüllt.
Energieausweis: Sein Zweck ist es, die Effizienz des Objekts hervorzuheben. Wie bei der Bescheinigung muss diese von einem Techniker (Architekt oder Ingenieur) durchgeführt werden. Seit Juli 2022 ist er obligatorisch. Die einzigen Wohneinheiten, die von der Erlangung dieses Zertifikats befreit sind, sind physisch isolierte (d. h. nicht Teil eines Gebäudes) und haben eine Fläche von weniger als 50 Quadratmetern.
Sobald diese ersten 2-3 Dokumente erhalten wurden, können Sie die Touristenlizenz für die Unterkunft in Ihrem Rathaus beantragen. Dieses endgültige Dokument erfordert nicht die Intervention eines Technikers und bescheinigt, dass das Objekt für touristische Zwecke gültig ist.
Anschließend gehen Sie zur Tourismusbehörde jeder Autonomen Gemeinschaft und registrieren Ihre Unterkunft in dieser Behörde.
Weitere Beispiele für andere obligatorische sekundäre Formalitäten sind: die Registrierung bei der Polizei für die Erstellung der Reiseberichte oder das Vorhandensein einer Haftpflichtversicherung usw.
Ein weiteres Beispiel für ATs könnte sein, dass sie rechtlich gesehen in derselben Gruppe wie einige Unternehmen wie Hotels, Hostels, Aparthotels und Pensionen registriert sein müssen.

Wie Sie beim Lesen des Artikels gesehen haben, wenn es sich um ein AT handelt, werden die Anforderungen anspruchsvoller sein. Sie müssen auch ein Unternehmen/eine Gesellschaft gründen oder selbstständig sein und die steuerlichen Verpflichtungen erfüllen, die dies mit sich bringt.

Wie auch immer, wir wissen, dass dieser Teil für jemanden, der wie Sie in das Geschäft einsteigen möchte, sehr dicht sein kann, und da wir nicht möchten, dass Sie durch all die Bürokratie und die notwendigen Verfahren verwirrt werden, sind wir der Meinung, dass Sie am besten sich an den Touristen-/Ferienverband Ihrer Gemeinde wenden. Sie kennen alle Prozesse und Schritte, die zu befolgen sind, und sie sind die besten Ansprechpartner, um Sie durch den gesamten Prozess zu führen.

Im Folgenden haben wir eine Liste der wichtigsten Tourismusverbände in Spanien (in alphabetischer Reihenfolge) zusammengestellt, damit Sie Ihren finden können:

Andalusien - AVVA, Vereinigung der Touristenhäuser und -wohnungen in Andalusien;
Aragón - APTUR Aragón, Vereinigung der Touristenwohnungen und Wohnhäuser in Aragón;
Kanarische Inseln - ASCAV, Kanarische Inseln Ferienwohnungsvereinigung;
Kantabrien - ALVACAN, Vereinigung der Ferienwohnungen in Kantabrien;
Kastilien-La Mancha - APTURCAM, Vereinigung der Touristenwohnungen von Kastilien-La Mancha;
Kastilien und León - Kein Verband, aber wir überlassen Ihnen den Kontakt von der Generaldirektion für Tourismus der Junta;
Katalonien - FEDERATUR, Katalanischer Verband der Touristenwohnungen;
Gemeinschaft Madrid - Madrid Aloja, Vereinigung von Einzelpersonen, Kleinunternehmern und Managern von Touristenwohnungen;
Foralgemeinschaft Navarra - APARTURNAPARTURE, Vereinigung der Touristenwohnungen von Navarra;
Valencianische Gemeinschaft - APTUR CV, Vereinigung der Touristenwohnungen der Valencianischen Gemeinschaft oder VIUTUR, Vereinigung der Kleinunternehmer, Manager und Sympathisanten von Wohnungen für touristische Zwecke der valencianischen Autonomen Gemeinschaft;
Extremadura - Kein Verband, aber wir überlassen Ihnen den Kontakt zur Generaldirektion für Tourismus von Extremadura;
Galicien - AVITURGA, Vereinigung der Touristenwohnungen von Galicien;
Balearische Inseln - HABTUR BALEARS, Vereinigung der Ferienwohnungen der Balearischen Inseln;
La Rioja - ARVUTUR, La Rioja Tourist Housing Association;
Baskenland - APARTURE, Vereinigung der Touristenwohnungen des Baskenlandes;
Fürstentum Asturien - ARCA, Vereinigung der ländlichen Unterkünfte von Asturien;
Region Murcia - ALOJA Región de Murcia, Vereinigung der Eigentümer von Touristenhäusern und -wohnungen der Region Murcia.

Letzter Ratschlag

Fotos von Maria Ziegler auf Unsplash

Abschließend möchten wir Sie daran erinnern, dass Sie, sobald Sie Ihre Unterkunft auf den verschiedenen OTAs und Portalen (Booking.com, Airbnb, Vrbo, etc.) bewerben, die Touristenlizenznummer in der Anzeige angeben müssen. Unterkünfte, die diese Information nicht angeben, können bestraft werden und Bußgelder erhalten.

Bezüglich des Energieausweises wird dieser derzeit in den Anzeigeinformationen nicht als obligatorisch verlangt, aber wir raten Ihnen, auf dem Laufenden zu bleiben, falls er in Zukunft verlangt wird.

Wir hoffen, dass dieser Teil der Serie Ihnen geholfen hat, sich eine erste Vorstellung zu machen und die ersten Schritte zu kennen, die Sie befolgen müssen.

Wir ermutigen Sie, die nächsten Kapitel, die in Kürze veröffentlicht werden, zu verfolgen. Unter anderem werden wir Aspekte wie die Lösungen und Dienstleistungen zur Automatisierung der Verwaltung Ihrer Unterkünfte/s täglich und die Steuern und steuerlichen Verpflichtungen analysieren, die Sie erfüllen müssen.