Como gerir um alojamento Turístico em Espanha

ALOJAMENTO LOCAL

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8 min leitura

Como gerir um alojamento Turístico em Espanha

por Jaime Garín, Barcelona Market Manager

Publicado Abril 20, 2023

O chamado aluguer "tradicional" a longo prazo tem perdido o interesse dos proprietários nos últimos anos devido às vantagens de possuir ou gerir um imóvel no mercado do aluguer turístico e de férias. Vários investidores, desde pequenas entidades locais a grandes empresas internacionais, têm abordado este mercado devido à sua rentabilidade.

Se também está a pensar em começar no mercado do aluguer turístico em Espanha, nesta série de três partes vamos investigar como pode gerir com sucesso uma propriedade.

Na primeira parte, abordaremos a primeira fase de como começar, oferecendo uma visão geral das diferentes opções para a sua realização e os requisitos para o fazer.

Vale a pena mencionar que a legislação que regula o arrendamento turístico em Espanha difere em cada Comunidade Autónoma (CCAA). Neste artigo, dar-lhe-emos uma visão global que o ajudará a situar-se no seu contexto. Mais tarde, terá de tirar as suas conclusões e investigar em pormenor os regulamentos e opções da Comunidade Autónoma e do município onde se encontra o seu alojamento.

Como registar um alojamento turístico em Espanha?

Em primeiro lugar, como mencionámos anteriormente, temos de recordar as diferentes legislações e requisitos de cada Comunidade Autónoma (CCAA). Em algumas, vamos encontrar mais rigidez e particularidades (sendo este um processo mais demorado), enquanto noutras, o processo será muito mais ágil e simples..

No entanto, há alguns pontos comuns na maioria das comunidades. Entre eles, quase todos irão classificar os alojamentos turísticos em duas categorias: Viviendas de Uso Turístico ou Apartamentos Turísticos.

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Dependendo da categoria em que se enquadrar e da rigidez ou flexibilidade da região, terá de realizar diferentes etapas.

As diferenças entre Viviendas de Uso Turístico e Apartamentos Turísticos são:

As Viviendas de Uso Turístico (VUT) não têm de ser destinadas exclusivamente ao aluguer turístico ou de férias. Ou seja, podem também ter uso residencial para os seus proprietários, que podem viver no alojamento (por exemplo, em época baixa) ou alugar apenas uma parte do imóvel.

Na maior parte das vezes, estes fazem parte de um bloco residencial de apartamentos que coexistem com vizinhos privados que normalmente vivem nessa comunidade. Portanto, em muitas ocasiões, terão de seguir os estatutos da comunidade de proprietários e as regras estabelecidas pelo município relativamente à utilização das habitações, que podem estabelecer limitações ou restrições à utilização turística das mesmas.

Por outro lado, os Apartamentos Turísticos (AT) são aqueles destinados 100% ao mercado turístico. O proprietário da propriedade não pode viver neles. Fazem normalmente parte de blocos completos de edifícios, grupos de bungalows, chalés, ou propriedades equivalentes.

Também devem ter uma placa com as iniciais AT (apartamento turístico) no exterior do alojamento, acompanhada de outra que indique o número de chaves que possui, equivalente às estrelas nos hotéis.

Outros aspectos que ajudarão a classificar o seu alojamento como um ou outro são:

O número de dias de estadia dos seus convidados: nas Viviendas de Uso Turístico na maioria das Comunidades Autónomas, a estadia não pode exceder 30 dias. Os Apartamentos Turísticos podem ir por mais de 30 dias.
O número máximo de vagas que pode oferecer: no VUT, não pode exceder 10-15 (dependendo da comunidade). Na AT, o número pode ser superior e o limite máximo dependerá da Comunidade Autónoma.
A classificação que os ordena: no VUT, existe apenas uma escala (a própria placa). Em AT, são classificados de 1 a 4 chaves.
E consequentemente, as instalações e serviços incluídos: por exemplo, a AT deve ter uma recepção, cumprir as dimensões mínimas, ter os lençóis mudados diariamente, ter casas de banho, cozinha, talheres, máquina de lavar louça, etc. O VUT não tem normalmente requisitos em termos de instalações.

Algumas das formalidades, documentos e certificados mais comuns exigidos

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Embora já tenhamos salientado que os procedimentos e requisitos variam consoante a Comunidade Autónoma, podemos resumir alguns dos mais comuns que a grande maioria deles pede e que provavelmente terá de executar ou obter:

Certificado de Habitabilidade: é o “bilhete de identidade” da habitação, e, em algumas comunidades, é obrigatório. Deve ser feito e emitido por um técnico (arquiteto) e verifica que o imóvel é habitável.
Quando não lhe for exigido o certificado de habitabilidade, ser-lhe-á pedida uma Declaração de Responsabilidade que poderá redigir por si próprio. Neste caso, não necessitará de nenhum técnico. O seu objetivo é refletir que a habitação cumpre os requisitos exigidos na sua categoria (VUT ou AT).
Certificado energético: o seu objectivo é realçar a eficiência do imóvel. Tal como o certificado, este deve ser realizado por um técnico (arquiteto ou engenheiro). Desde Julho de 2022, é obrigatório. As únicas unidades habitacionais isentas da obtenção deste certificado são as fisicamente isoladas (ou seja, não fazem parte de um edifício) e têm uma área de superfície inferior a 50 metros quadrados.
Uma vez obtidos estes primeiros 2-3 documentos, pode solicitar a Licença Turística para o alojamento na sua Câmara Municipal. Este documento definitivo não requer a intervenção de um técnico e credita o imóvel como válido para uso turístico.
Posteriormente, dirigir-se-á à organização de Turismo de cada Comunidade Autónoma de forma a registar o seu alojamento na mesma.
Outros exemplos de outras formalidades secundárias obrigatórias são: registo na polícia para o preenchimento dos relatórios dos viajantes ou ter um Seguro de Responsabilidade Civil, etc.
Outro exemplo para as ATs pode ser que, legalmente falando, devem estar registrados no mesmo grupo que algumas empresas, tais como hotéis, albergues, apart-hotéis e pousadas.

Como pode já ter notado ao ler o artigo, quando se trata de uma AT os requisitos serão mais exigentes. Também terá de constituir uma empresa/sociedade ou ser independente e cumprir com as obrigações fiscais que isso implica.

De qualquer modo, sabemos que esta parte pode ser muito densa para alguém que quer começar no negócio e, como não queremos que seja confundido com toda a burocracia e procedimentos necessários, consideramos que o melhor que pode fazer é contactar a associação turística/de férias da sua comunidade. Eles conhecem todos os processos e passos a seguir e são as melhores pessoas para o guiar ao longo de todo o processo.

Abaixo, compilámos uma lista das principais Associações Turísticas em Espanha (em ordem alfabética) para que possa encontrar a sua:

Andaluzia - AVVA, Associação de Casas de Turismo e Apartamentos na Andaluzia;
Aragão - APTUR Aragón, Associação de Apartamentos Turísticos e Moradias em Aragão;
Ilhas Baleares - HABTUR BALEARS, Associação de Arrendamento de Alojamento Turístico das Ilhas Baleares
Ilhas Canárias - ASCAV, Associação das Ilhas Canárias para o Arrendamento de Férias;
Cantábria - ALVACAN, Associação de Arrendamento de Férias em Cantábria;
Castilla La Mancha - APTURCAM, Associação de Apartamentos Turísticos de Castilla La Mancha;
Castilha e Leão - Não existe uma associação própria, mas pode contactar a Direção Geral do Turismo da Junta;
Catalunha - FEDERATUR, Federação Catalã de Apartamentos Turísticos;
Comunidade de Madrid - Madrid Aloja, Associação de Particulares, Pequenos Proprietários e Gestores de Alojamento Turístico de Aluguer;
Comunidade Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Associação de Apartamentos Turísticos de Navarra;
Comunidade Valenciana - APTUR CV, Associação de Apartamentos Turísticos da Comunidade Valenciana ou VIUTUR, Associação de pequenos proprietários, gerentes e simpatizantes de habitações para uso turístico da Comunidade Autónoma Valenciana;
Extremadura - Sem Associação, mas deixamos o contacto à Direcção Geral do Turismo da Extremadura;
Galiza - AVITURGA, Associação de Alojamento Turístico da Galiza;
La Rioja - ARVUTUR, Associação de Alojamento Turístico de La Rioja;
País Basco - APARTURE, Associação de Apartamentos Turísticos do País Basco;
Principados das Astúrias - ARCA, Associação de Alojamentos Rurais das Astúrias;
Região de Múrcia - ALOJA Región de Murcia, Associação de Proprietários de Alojamentos e Apartamentos Turísticos da Região de Múrcia.

Conselhos Finais

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Para concluir, gostaríamos de recordar que assim que começar a publicitar o seu alojamento nos diferentes ATO’s e portais (Booking.com, Airbnb, Vrbo, etc.), deverá sempre incluir o seu número de licença de turismo no anúncio. Os alojamentos que não partilhem esta informação irão ser penalizados e poderão vir a enfrentar multas.

Quanto ao certificado energético, neste momento não é obrigatório na informação incluida no anúncio, mas deverá ter atenção a possíveis alterações no futuro.

Esperamos que esta parte da série tenha ajudado a perceber quais os primeiros passos que deve tomar para se tornar proprietário de um alojamento de férias com sucesso.

Fique atento às próximas partes desta série que serão postados no futuro. Vários assuntos irão ser abordados, desde das soluções e serviços disponíveis para que possa tornar a gestão do alojamento automática até aos impostos e taxas a que estará vinculado.