ALLOGGI LOCALI
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Lettura di 8 minuti
di Jaime Garín, Barcelona Market Manager
Pubblicato il 20 aprile 2023
| PROPERTY MANAGER | AFFITTI A BREVE TERMINE | PARTNER | SPAGNA |
Il cosiddetto affitto a lungo termine "tradizionale" ha perso interesse tra i proprietari in anni recenti a causa dei vantaggi di possedere o gestire un immobile nel mercato degli affitti turistici e vacanzieri. Vari investitori, da piccole entità locali a imprese internazionali più grandi, hanno affrontato questo mercato a causa di la sua redditività.
Se anche tu stai pensando di entrare nel mercato degli affitti turistici in Spagna, in questa serie in tre parti approfondiremo come puoi gestire con successo un immobile.
In questa prima parte, ci occuperemo della prima fase di come iniziare, offrendo una panoramica delle diverse opzioni per eseguirlo e i requisiti per farlo.
Vale la pena menzionare che la legislazione che regola gli affitti turistici in Spagna differisce in ogni Comunità Autonoma (CCAA). In questo articolo, ti daremo una visione globale che ti aiuterà a metterti in contesto. Successivamente dovrai trarre le tue conclusioni e studiare in dettaglio le normative e le opzioni della Comunità Autonoma e del comune in cui si trova il tuo alloggio.
Come registrare un alloggio turistico in Spagna?
Innanzitutto, come accennato in precedenza, dobbiamo ricordare le diverse legislazioni e i requisiti di ciascuna Comunità Autonoma (CCAA). In alcune, troveremo maggiore rigidità e particolarità (essendo questo un processo che richiede più tempo), mentre in altre, il processo sarà molto più agile e semplice.
Tuttavia, ci sono alcuni punti in comune nella maggior parte delle comunità. Tra questi, quasi tutti classificheranno gli alloggi turistici in due categorie: Viviendas de Uso Turístico o Apartamentos Turísticos.
A seconda della categoria in cui ti trovi e della rigidità o flessibilità della regione, dovrai eseguire diversi passaggi.
Le differenze tra Viviendas de Uso Turístico e Apartamentos Turísticos sono:
Le Viviendas de Uso Turístico (VUT) non devono essere destinate esclusivamente all'affitto turistico o vacanziero. Cioè, possono anche avere un uso residenziale per i loro proprietari, che possono vivere nell'alloggio (ad esempio, in bassa stagione) o affittare solo una parte di la proprietà.
Molto spesso, questi fanno parte di un condominio di appartamenti coesistenti con vicini privati che di solito vivono in quella comunità. Pertanto, in molte occasioni, dovranno seguire gli statuti della comunità dei proprietari e le regole stabilite dal comune in merito agli usi dell'alloggio, che possono stabilire limitazioni o restrizioni all'uso turistico di questi.
D'altra parte, Apartamentos Turísticos (AT) sono quelli destinati al 100% al mercato turistico. Il proprietario dell'immobile non può viverci. Di solito fanno parte di blocchi completi di edifici, gruppi di bungalow, chalet o proprietà equivalenti.
Devono anche avere una targa con le iniziali AT (apartamento turístico) all'esterno dell'alloggio, accompagnata da un'altra che indica il numero di chiavi che ha, equivalente alle stelle negli hotel.
Altri aspetti che aiuteranno a classificare il tuo alloggio come uno o l'altro sono:
- Il numero di giorni in cui soggiornano i tuoi ospiti: in Viviendas de Uso Turístico nella maggior parte delle Comunità Autonome, il soggiorno non può superare i 30 giorni. Gli Apartamentos Turísticos possono durare più di 30 giorni.
- Il numero massimo di posti vacanti che puoi offrire: nel VUT, essi non può superare i 10-15 (a seconda della comunità). Nell'AT, il numero può essere più alto e il limite massimo dipenderà dalla Comunità Autonoma.
- La classifica che li ordina: nel VUT, ce n'è solo uno scala (la targa stessa). Nell'AT, sono classificati da 1 a 4 chiavi.
- E di conseguenza, le strutture e i servizi inclusi ad esempio, l'AT deve avere una reception, soddisfare le dimensioni minime, far cambiare le lenzuola quotidianamente, avere bagni, cucina, posate, lavastoviglie, ecc. Il VUT di solito non ha requisiti in termini di strutture.
Alcune delle formalità, documenti e certificati più comuni richiesti
Foto di Gabrielle Henderson su Unsplash
Anche se abbiamo già sottolineato che le procedure e i requisiti variano a seconda della Comunità Autonoma, possiamo riassumere alcuni dei più comuni che la stragrande maggioranza di loro richiede e che probabilmente dovrai eseguire o ottenere:
- Certificato di Abitabilità: è la carta d'identità dell'abitazione, e in alcune comunità è obbligatorio. Deve essere fatto e rilasciato da un tecnico (architetto) e verifica che la proprietà sia abitabile.
- Laddove non ti verrà richiesto il certificato di abitabilità, ti verrà richiesta una Dichiarazione Responsabile che potrai scrivere tu stesso. In questo caso, non avrai bisogno di alcun tecnico. Il suo obiettivo è riflettere che l'alloggio soddisfa i requisiti richiesti nella sua categoria (VUT o AT).
- Certificato Energetico: il suo scopo è evidenziare l'efficienza della proprietà. Come per il certificato, questo deve essere eseguito da un tecnico (architetto o ingegnere). Da luglio 2022 è obbligatorio. Gli unici alloggi esenti dall'ottenimento di questo certificato sono quelli fisicamente isolati (cioè non facenti parte di un edificio) e hanno una superficie inferiore a 50 metri quadrati.
- Una volta ottenuti questi primi 2-3 documenti, è possibile richiedere la Licenza Turistica per l'alloggio nel tuo municipio. Questo documento definitivo non richiede l'intervento di un tecnico e accredita la proprietà come valida per l'uso turistico.
- Successivamente, ti recherai all'ente del turismo di ogni Comunità Autonoma e registra il tuo alloggio in questo organo.
- Altri esempi di altre formalità secondarie obbligatorie sono: registrazione alla polizia per il completamento dei rapporti dei viaggiatori o l'ottenimento di Assicurazione di Responsabilità Civile, ecc.
- Un altro esempio per gli AT può essere che, legalmente parlando, devono essere registrati nello stesso gruppo di alcune società come hotel, ostelli, aparthotel e pensioni.
Come hai visto leggendo l'articolo, quando si tratta di un AT, i requisiti saranno più esigenti. Dovrai anche costituire una società/corporazione o essere un lavoratore autonomo e rispettare le obblighi fiscali che ciò comporta.
In ogni caso, sappiamo che questa parte può essere molto densa per chi vuole iniziare in questo settore come te e, poiché non vogliamo che tu sia confuso con tutta la burocrazia e le procedure necessarie, riteniamo che la cosa migliore che tu possa fare è contattare l'associazione turistica/vacanze della tua comunità. Conoscono tutti i processi e i passaggi da seguire e sono le persone migliori per guidarti attraverso l'intero processo.
Di seguito, abbiamo compilato un elenco delle principali Associazioni Turistiche in Spagna (in ordine alfabetico) in modo che tu possa trovare la tua:
- Andalusia - AVVA, Associazione di Case e Appartamenti Turistici in Andalusia;
- Aragona - APTUR Aragón, Associazione di Appartamenti e Abitazioni Turistiche in Aragona;
- Isole Canarie - ASCAV, Associazione Canaria di Affitti Vacanze;
- Cantabria - ALVACAN, Associazione di Affitti Vacanze in Cantabria;
- Castilla La Mancha - APTURCAM, Associazione di Appartamenti Turistici di Castilla La Mancha;
- Castilla y León - Nessuna Associazione, ma ti lasciamo il contatto di la Direzione Generale del Turismo della Junta;
- Catalogna - FEDERATUR, Federazione Catalana di Appartamenti Turistici;
- Comunità di Madrid - Madrid Aloja, Associazione di Privati, Piccoli Proprietari e Gestori di Alloggi Turistici in Affitto;
- Comunità Forale de Navarra - APARTURNAPARTURE, Associazione di Appartamenti Turistici di Navarra;
- Comunità Valenciana - APTUR CV, Associazione di Appartamenti Turistici della Comunità Valenciana o VIUTUR, Associazione di piccoli proprietari, gestori e simpatizzanti di alloggi per uso turistico della Comunità Autonoma Valenciana;
- Estremadura - Nessuna Associazione, ma ti lasciamo il contatto a la Direzione Generale del Turismo dell'Estremadura;
- Galizia - AVITURGA, Associazione di Alloggi Turistici della Galizia;
- Isole Baleari - HABTUR BALEARS, Associazione di Alloggi in Affitto Turistico delle Isole Baleari;
- La Rioja - ARVUTUR, Associazione di Alloggi Turistici La Rioja;
- Paesi Baschi - APARTURE, Associazione di Appartamenti Turistici dei Paesi Baschi;
- Principato delle Asturie - ARCA, Associazione di Alloggi Rurali delle Asturie;
- Regione di Murcia - ALOJA Región de Murcia, Associazione di Proprietari di Case e Appartamenti Turistici della Regione di Murcia.
Consigli finali
Foto di Maria Ziegler su Unsplash
Per concludere, vorremmo ricordarvi che una volta che inizi a promuovere il tuo alloggio sui diversi OTA e portali (Booking.com, Airbnb, Vrbo, ecc.), devi includere il numero di licenza turistica nell'annuncio. Gli alloggi che non condividono queste informazioni possono essere penalizzati e incorrere in multe.
Per quanto riguarda il certificato energetico, al momento non lo richiedono come obbligatorio nelle informazioni dell'annuncio, ma vi consigliamo di rimanere sintonizzati nel caso in cui lo richiedano in futuro.
Speriamo che questa parte della serie ti abbia aiutato a farti una prima idea e a conoscere il primi passi da seguire.
Ti invitiamo a rimanere sintonizzato per i prossimi capitoli, che saranno pubblicati presto. Tra le altre questioni, analizzeremo aspetti come il soluzioni e servizi disponibili per automatizzare la gestione del tuo alloggio/i quotidianamente e le tasse e gli obblighi fiscali che dovrai rispettare.
