ALLOGGI LOCALI
•
8 minuti di lettura
di Jaime Garín, Responsabile del Mercato di Barcellona
Pubblicato il 20 aprile 2023
| PROPERTY MANAGER | AFFITTI A BREVE TERMINE | PARTNER | SPAGNA |
I cosiddetti affitti a lungo termine "tradizionali" hanno perso interesse tra i proprietari in negli ultimi anni a causa dei vantaggi di possedere o gestire una proprietà nel mercato degli affitti turistici e per le vacanze. Vari investitori, da piccole realtà locali a grandi imprese internazionali, hanno affrontato questo mercato a causa di la sua redditività.
Se state pensando di entrare nel mercato degli affitti turistici in Spagna, in questa serie in tre parti approfondiremo come si può gestire con successo una proprietà.
In questa prima parte, ci occuperemo della prima fase di come iniziare, offrendo una panoramica delle diverse opzioni per portarla a termine e dei requisiti per farlo.
Vale la pena ricordare che la legislazione che regola gli affitti turistici in Spagna differisce in ogni Comunità Autonoma (CCAA). In questo articolo, vi daremo una visione globale che vi aiuterà a mettervi in contesto. In seguito dovrete trarre le vostre conclusioni e studiare nel dettaglio i regolamenti e le opzioni della Comunità Autonoma e comune in cui si trova il vostro alloggio.
Come registrare un alloggio turistico in Spagna?
Innanzitutto, come abbiamo detto prima, dobbiamo ricordare le diverse legislazioni e i requisiti di ciascuna Comunità Autonoma (CCAA). In alcune, troveremo maggiore rigidità e particolarità (questo è un processo che richiede più tempo), mentre in altre, il processo sarà molto più agile e semplice.
Tuttavia, ci sono alcuni punti in comune nella maggior parte delle comunità. Tra questi, quasi tutti classificheranno gli alloggi turistici in due categorie: Viviendas de Uso Turístico o Apartamentos Turísticos.
A seconda della categoria in cui rientrate e della rigidità o flessibilità del territorio, dovrete eseguire diversi passaggi.
Le differenze tra Viviendas de Uso Turístico e Apartamentos Turísticos sono:
Le Viviendas de Uso Turístico (VUT) non devono essere destinate esclusivamente all'affitto turistico o per le vacanze. Cioè, possono anche avere un uso residenziale per i loro proprietari, che possono vivere nell'alloggio (ad esempio, in bassa stagione) o affittare solo una parte di la proprietà.
Molto spesso, questi fanno parte di un condominio di appartamenti coesistenti con vicini privati che di solito vivono in quella comunità. Pertanto, in molte occasioni, dovranno seguire gli statuti della comunità dei proprietari e le regole stabilite dal comune in merito agli usi dell'alloggio, che possono stabilire limitazioni o restrizioni all'uso turistico di questi.
D'altra parte, Apartamentos Turísticos (AT) sono quelli destinati al 100% al turismo mercato. Il proprietario dell'immobile non può viverci. Di solito fanno parte di complessi completi di edifici, gruppi di bungalow, chalet o proprietà equivalenti.
Devono anche avere una targa con le iniziali AT (apartamento turístico) all'esterno dell'alloggio, accompagnata da un'altra che indica il numero di chiavi che ha, equivalente alle stelle negli hotel.
Altri aspetti che aiuteranno a classificare il vostro alloggio come uno o l'altro sono:
- Il numero di giorni in cui i vostri ospiti soggiornano: in Viviendas de Uso Turístico nella maggior parte delle Comunità Autonome, il soggiorno non può superare i 30 giorni. Gli Apartamentos Turísticos possono durare più di 30 giorni.
- Il numero massimo di posti vacanti che potete offrire: nel VUT, essi non può superare i 10-15 (a seconda della comunità). Nell'AT, il numero può essere superiore e il limite massimo dipenderà dalla Comunità Autonoma.
- La classifica che li ordina: nel VUT c'è una sola scala (la piastra stessa). In AT sono classificati da 1 a 4 chiavi.
- E di conseguenza, il strutture e servizi inclusi per esempio, l'AT deve avere una reception, soddisfare le dimensioni minime, avere le lenzuola cambiate quotidianamente, avere bagni, cucina, posate, lavastoviglie, ecc. Il VUT di solito non ha requisiti in termini di strutture.
Alcune delle formalità, dei documenti e dei certificati più comuni richiesti
Foto di Gabrielle Henderson su Unsplash
Sebbene abbiamo già sottolineato che le procedure e i requisiti variano a seconda della Comunità Autonoma, possiamo riassumere alcuni dei più comuni che la stragrande maggioranza di essi richiede e che probabilmente dovrete eseguire o ottenere:
- Certificato di Abitabilità: è la carta d'identità dell'abitazione e in alcune comunità è obbligatorio. Deve essere fatto e rilasciato da un tecnico (architetto) e verifica che la proprietà sia abitabile.
- Laddove non vi sarà richiesto di avere il certificato di abitabilità, vi sarà richiesta una Dichiarazione Responsabile che potrete scrivere voi stessi. In questo caso, non avrete bisogno di alcun tecnico. Il suo obiettivo è riflettere che l'alloggio soddisfa i requisiti richiesti nella sua categoria (VUT o AT).
- Certificato Energetico: il suo scopo è quello di evidenziare l'efficienza della proprietà. Come per il certificato, questo deve essere eseguito da un tecnico (architetto o ingegnere). Da luglio 2022 è obbligatorio. Le uniche unità abitative esenti dall'ottenimento di questo certificato sono quelle fisicamente isolate (cioè non parte di un edificio) e hanno una superficie inferiore a 50 metri quadrati.
- Una volta ottenuti questi primi 2-3 documenti, è possibile richiedere il Licenza turistica per l'alloggio nel vostro comune. Questo documento definitivo non richiede l'intervento di un tecnico e accredita la proprietà come valida per uso turistico.
- Successivamente, vi recherete all'ente del Turismo di ogni Comunità Autonoma e registrare il vostro alloggio in questo organo.
- Altri esempi di altre formalità secondarie obbligatorie sono: registrazione alla polizia per il completamento dei rapporti dei viaggiatori o l'avere Assicurazione di Responsabilità Civile, ecc.
- Un altro esempio per gli AT può essere che, legalmente parlando, devono essere registrati nello stesso gruppo di alcune aziende come hotel, ostelli, appartamenti-hotel e pensioni.
Come avete visto leggendo l'articolo, quando si tratta di un AT, i requisiti saranno più esigenti. Dovrete anche costituire una società/corporazione o essere lavoratori autonomi e rispettare le obblighi fiscali che ciò comporta.
In ogni caso, sappiamo che questa parte può essere molto densa per chi vuole iniziare in un'attività come voi e, poiché non vogliamo che vi confondiate con tutta la burocrazia e le procedure necessarie, riteniamo che la cosa migliore che potete fare è contattare l'associazione turistica/vacanze della vostra comunità. Essi conoscono tutti i processi e i passaggi da seguire e sono le persone migliori per guidarvi attraverso l'intero processo.
Di seguito, abbiamo compilato un elenco delle principali Associazioni Turistiche in Spagna (in ordine alfabetico) in modo che possiate trovare la vostra:
- Andalusia - AVVA, Associazione di case e appartamenti turistici in Andalusia;
- Aragón - APTUR Aragón, Associazione di appartamenti turistici e abitazioni in Aragona;
- Isole Canarie - ASCAV, Associazione Canaria degli affitti per le vacanze;
- Cantabria - ALVACAN, Associazione degli affitti per le vacanze in Cantabria;
- Castilla La Mancha - APTURCAM, Associazione degli appartamenti turistici di Castilla La Mancha;
- Castilla y León - Nessuna associazione, ma vi lasciamo il contatto di la Direzione Generale del Turismo della Junta;
- Catalogna - FEDERATUR, Federazione Catalana degli Appartamenti Turistici;
- Comunità di Madrid - Madrid Aloja, Associazione di privati, piccoli proprietari e gestori di alloggi turistici in affitto;
- Comunità Foral de Navarra - APARTURNAPARTURE, Associazione degli appartamenti turistici di Navarra;
- Comunità Valenciana - APTUR CV, Associazione degli appartamenti turistici della Comunità Valenciana o VIUTUR, Associazione di piccoli proprietari, gestori e simpatizzanti di abitazioni ad uso turistico della Comunità Autonoma Valenciana;
- Estremadura - Nessuna associazione, ma vi lasciamo il contatto a la Direzione Generale del Turismo dell'Estremadura;
- Galizia - AVITURGA, Associazione degli alloggi turistici della Galizia;
- Isole Baleari - HABTUR BALEARS, Associazione degli alloggi in affitto turistico delle Isole Baleari;
- La Rioja - ARVUTUR, Associazione degli alloggi turistici di La Rioja;
- Paese Basco - APARTURE, Associazione degli appartamenti turistici del Paese Basco;
- Principato delle Asturie - ARCA, Associazione degli alloggi rurali delle Asturie;
- Regione di Murcia - ALOJA Región de Murcia, Associazione dei proprietari di case e appartamenti turistici della Regione di Murcia.
Consigli finali
Foto di Maria Ziegler su Unsplash
Per concludere, desideriamo ricordarvi che una volta che iniziate a promuovere il vostro alloggio sulle diverse OTA e portali (Booking.com, Airbnb, Vrbo, ecc.), dovete includere il numero di licenza turistica nell'annuncio. Gli alloggi che non condividono queste informazioni possono essere penalizzati e incorrere in multe.
Per quanto riguarda il certificato energetico, al momento non lo richiedono come obbligatorio nelle informazioni dell'annuncio, ma vi consigliamo di rimanere sintonizzati nel caso in cui lo chiedano in futuro.
Speriamo che questa parte della serie vi abbia aiutato a farvi una prima idea e a conoscere il primi passi da seguire.
Vi invitiamo a rimanere sintonizzati per i prossimi capitoli, che saranno pubblicati presto. Tra le altre questioni, analizzeremo aspetti come il soluzioni e servizi disponibili per automatizzare la gestione del vostro alloggio/i quotidianamente e le tasse e gli obblighi fiscali a cui dovrete adempiere.
