HÉBERGEMENT LOCAL
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8 minutes de lecture
par Jaime Garín, responsable du marché de Barcelone
Publié le 20 avril 2023
| GESTIONNAIRE IMMOBILIER | LOCATION À COURT TERME | PARTENAIRES | ESPAGNE |
La location dite "traditionnelle" à long terme a perdu de l'intérêt auprès des propriétaires en ces dernières années en raison des avantages de la propriété ou de la gestion d'une propriété dans le marché de la location touristique et de vacances. Divers investisseurs, des petites entités locales aux grandes entreprises internationales, ont abordé ce marché en raison de son rentabilité.
Si vous envisagez également de vous lancer sur le marché de la location touristique en Espagne, dans cette série en trois parties, nous allons approfondir la manière dont vous pouvez gérer avec succès un bien immobilier.
Dans cette première partie, nous allons traiter la première phase de comment démarrer, en offrant un aperçu des différentes options pour l'exécuter et les exigences à respecter.
Il convient de mentionner que la législation qui réglemente les locations touristiques en Espagne diffère dans chaque Communauté autonome (CCAA). Dans cet article, nous vous donnerons une vision globale qui vous aidera à vous mettre en contexte. Plus tard, vous devrez tirer vos conclusions et étudier en détail les réglementations et les options de la communauté autonome et la municipalité où se trouve votre hébergement.
Comment enregistrer un hébergement touristique en Espagne ?
Tout d'abord, comme nous l'avons mentionné précédemment, nous devons nous souvenir des différentes législations et exigences de chaque communauté autonome (CCAA). Dans certains, nous trouverons plus de rigidité et de particularités (étant ceci un processus plus long), tandis que dans d'autres, le processus sera beaucoup plus agile et simple.
Cependant, il existe quelques points communs dans la plupart des communautés. Parmi eux, presque tous classeront les logements touristiques en deux catégories : Viviendas de Uso Turístico ou Apartamentos Turísticos.
Selon la catégorie à laquelle vous appartenez et la rigidité ou la flexibilité de la région, vous devrez effectuer différentes étapes.
Les différences entre Viviendas de Uso Turístico et Apartamentos Turísticos sont :
Les Viviendas de Uso Turístico (VUT) ne doivent pas être destinées exclusivement au tourisme ou à la location de vacances. C'est-à-dire qu'ils peuvent également avoir un usage résidentiel pour leurs propriétaires, qui peuvent vivre dans le logement (par exemple, en basse saison) ou ne louer qu'une partie de la propriété.
Le plus souvent, ils font partie d'un bloc d'appartements résidentiels coexistant avec des voisins privés qui vivent habituellement dans cette communauté. Par conséquent, ils devront, à de nombreuses occasions, suivre les statuts de la communauté des propriétaires et les règles fixées par la municipalité concernant les utilisations du logement, ce qui peut fixer des limitations ou des restrictions à l'usage touristique de ceux-ci.
D'un autre côté, Apartamentos Turísticos (AT) sont ceux destinés à 100% au marché touristique. Le propriétaire du bien ne peut pas y vivre. Ils font généralement partie de blocs complets de bâtiments, de groupes de bungalows, de chalets ou de propriétés équivalentes.
Ils doivent également avoir une plaque avec les initiales AT (apartamento turístico) à l'extérieur du logement, accompagnée d'une autre indiquant le nombre de clés qu'il possède, équivalent aux étoiles des hôtels.
D'autres aspects qui aideront à classer votre hébergement comme l'un ou l'autre sont :
- Le nombre de jours de séjour de vos clients : dans Viviendas de Uso Turístico dans la plupart des communautés autonomes, le séjour ne peut pas dépasser 30 jours. Les Apartamentos Turísticos peuvent dépasser plus de 30 jours.
- Le nombre maximum de places vacantes que vous pouvez proposer : dans le VUT, ils ne peuvent pas dépasser 10-15 (selon la communauté). Dans l'AT, le nombre peut être supérieur et la limite maximale dépendra de la communauté autonome.
- Le classement qui les ordonne : dans le VUT, il n'y a qu'une seule échelle (la plaque elle-même). En AT, ils sont classés de 1 à 4 clés.
- Et par conséquent, les installations et services inclus par exemple, l'AT doit avoir une réception, respecter les dimensions minimales, avoir les draps changés quotidiennement, avoir des salles de bains, une cuisine, des couverts, un lave-vaisselle, etc. Le VUT n'a généralement pas d'exigences en termes d'installations.
Quelques-unes des formalités, documents et certificats les plus courants requis
Photo de Gabrielle Henderson sur Unsplash
Bien que nous ayons déjà souligné que les procédures et les exigences varient en fonction de la communauté autonome, nous pouvons résumer certaines des plus communes que la grande majorité d'entre elles demandent et que vous devrez probablement effectuer ou obtenir :
- Certificat d'habitabilité : c'est la carte d'identité du logement, et dans certaines communautés, c'est obligatoire. Il doit être fait et délivré par un technicien (architecte) et il vérifie que la propriété est habitable.
- Là où vous ne serez pas tenu d'avoir le certificat d'habitabilité, vous serez invité à une Déclaration Responsable que vous pouvez écrire vous-même. Dans ce cas, vous n'aurez besoin d'aucun technicien. Son objectif est de refléter que le logement remplit les exigences demandées dans son catégorie (VUT ou AT).
- Certificat énergétique : son objectif est de mettre en évidence l'efficacité de la propriété. Comme pour le certificat, cela doit être réalisé par un technicien (architecte ou ingénieur). Depuis juillet 2022, il est obligatoire. Le seul logement dispensé d'obtenir ce certificat est celui qui est physiquement isolé (c'est-à-dire qui ne fait pas partie d'un bâtiment) et qui a une superficie inférieure à 50 mètres carrés.
- Une fois ces 2-3 premiers documents obtenus, vous pouvez demander le Licence touristique pour l'hébergement dans votre mairie. Ce document définitif ne nécessite pas l'intervention d'un technicien et accrédite la propriété comme étant valable pour un usage touristique.
- Par la suite, vous irez à l'organisme de tourisme de chaque communauté autonome et enregistrer votre hébergement dans cet organe.
- D'autres exemples d'autres formalités secondaires obligatoires sont : l'enregistrement auprès de la police pour l'établissement des rapports de voyageurs ou avoir Assurance responsabilité civile, etc.
- Un autre exemple pour les AT peut être que, légalement parlant, elles doivent être enregistrées dans le même groupe que certaines entreprises telles que les hôtels, auberges, appart'hôtels et chambres d'hôtes.
Comme vous l'avez vu en lisant l'article, lorsqu'il s'agit d'un AT, les exigences seront plus strictes. Vous devrez également créer une entreprise/société ou être indépendant et vous conformer aux obligations fiscales que cela implique.
Quoi qu'il en soit, nous savons que cette partie peut être très dense pour quelqu'un qui veut commencer dans le commerce comme vous et, comme nous ne voulons pas que vous soyez confus avec toute la bureaucratie et les procédures nécessaires, nous considérons que la meilleure chose vous pouvez faire est de contacter l'association touristique/de vacances de votre communauté. Ils connaissent tous les processus et les étapes à suivre et ce sont les meilleures personnes pour vous guider tout au long du processus.
Ci-dessous, nous avons compilé une liste des principales associations touristiques en Espagne (par ordre alphabétique) afin que vous puissiez trouver la vôtre :
- Andalousie - AVVA, Association des maisons et appartements touristiques d'Andalousie ;
- Aragon - APTUR Aragón, Association des appartements et logements touristiques d'Aragon ;
- Îles Canaries - ASCAV, Association des locations de vacances des îles Canaries ;
- Cantabrie - ALVACAN, Association des locations de vacances en Cantabrie ;
- Castille-La Manche - APTURCAM, Association des appartements touristiques de Castille-La Manche ;
- Castille-et-León - Pas d'association, mais nous vous laissons le contact de la Direction générale du tourisme de la Junta ;
- Catalogne - FEDERATUR, Fédération catalane des appartements touristiques ;
- Communauté de Madrid - Madrid Aloja, Association des particuliers, des petits propriétaires et des gestionnaires de logements locatifs touristiques ;
- Communauté forale de Navarre - APARTURNAPARTURE, Association des appartements touristiques de Navarre ;
- Communauté valencienne - APTUR CV, Association des appartements touristiques de la Communauté valencienne ou VIUTUR, Association des petits propriétaires, gestionnaires et sympathisants des logements à usage touristique de la Communauté autonome de Valence ;
- Estrémadure - Pas d'association, mais nous vous laissons le contact de la Direction générale du tourisme d'Estrémadure ;
- Galice - AVITURGA, Association des logements touristiques de Galice ;
- Îles Baléares - HABTUR BALEARS, Association des logements locatifs touristiques des îles Baléares ;
- La Rioja - ARVUTUR, Association des logements touristiques de La Rioja ;
- Pays basque - APARTURE, Association des appartements touristiques du Pays basque ;
- Principauté des Asturies - ARCA, Association des hébergements ruraux des Asturies ;
- Région de Murcie - ALOJA Región de Murcia, Association des propriétaires de maisons et d'appartements touristiques de la Région de Murcie.
Conseil final
Photos par Maria Ziegler sur Unsplash
Pour conclure, nous aimerions vous rappeler qu'une fois que vous commencez à promouvoir votre hébergement sur les différents OTA et portails (Booking.com, Airbnb, Vrbo, etc.), vous devez inclure le numéro de licence touristique dans l'annonce. Les hébergements qui ne partagent pas ces informations peuvent être pénalisés et faire face à des amendes.
En ce qui concerne le certificat énergétique, pour le moment, ils ne l'exigent pas comme obligatoire dans les informations de l'annonce, mais nous vous conseillons de rester à l'écoute au cas où ils le demanderaient à l'avenir.
Nous espérons que cette partie de la série vous a aidé à avoir une première idée et à connaître le premiers pas à suivre.
Nous vous encourageons à rester à l'écoute des prochains chapitres, qui seront publiés bientôt. Entre autres questions, nous analyserons des aspects tels que les solutions et services disponibles pour automatiser la gestion de votre hébergement/s quotidien et les taxes et obligations fiscales que vous devrez respecter.
