ΤΟΠΙΚΟ ΚΑΤΑΛΥΜΑ
•
8 λεπτά ανάγνωση
από Francisca Ribeiro, Marketing & Επικοινωνία
Δημοσιεύτηκε 01 Μαρτίου 2023
| ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ | ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ | ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ | ΠΟΡΤΟΓΑΛΙΑ |
Μακροπρόθεσμα, η λεγόμενη «παραδοσιακή ενοικίαση» έχει γίνει λιγότερο δημοφιλής μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων τα τελευταία χρόνια ως αποτέλεσμα των πλεονεκτημάτων της ιδιοκτησίας ενός τοπικού ενοικιαζόμενου ακινήτου. Από μικρούς τοπικούς ιδιώτες επενδυτές έως μεγάλα διεθνή ιδρύματα, πολλοί έχουν επιλέξει να επενδύσουν σε ακίνητα για να τα διαθέσουν στην αγορά μισθώνοντάς τα προσωρινά σε ταξιδιώτες.
Μεγάλες πόλεις όπως η Λισαβόνα και το Πόρτο γνώρισαν ανάπτυξη στην τοπική στέγαση, όπως και άλλοι τουριστικοί προορισμοί, ειδικά εκείνοι κατά μήκος της υπέροχης ακτογραμμής. Με την άνθηση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων στην πορτογαλική αγορά, σε αυτήν τη σειρά τριών μερών, θα καλύψουμε ακριβώς πώς μπορείτε να διαχειριστείτε με επιτυχία ένα ακίνητο. Σε αυτό το πρώτο μέρος, θα καλύψουμε πώς να δημιουργήσετε ένα Alojamento Local στην Πορτογαλία, από το τι ακριβώς είναι μέχρι την απαιτούμενη τεκμηρίωση.
Τα καταλύματα τοπικής στέγασης (AL) είναι αυτά που παρέχουν υπηρεσίες προσωρινής στέγασης, ιδίως σε τουρίστες, έναντι αμοιβής, εφόσον δεν πληρούν τις απαιτήσεις για να θεωρηθούν τουριστικά θέρετρα.
Πώς καταχωρείτε ένα ακίνητο ως Alojamento Local στην Πορτογαλία;
Κάθε ιδιοκτησία βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, γνωστή ως Alojamento Local στην Πορτογαλία, πρέπει να υποβάλει αίτηση για άδεια και να εγγραφεί πριν από την ενοικίασή της. Η διαδικασία είναι σχετικά απλή:
Πρώτον, θα πρέπει να γίνει προηγούμενη ανακοίνωση στο Balcão Único Eletrónico, απευθυνόμενη στον Δήμαρχο του Δήμου όπου βρίσκεται η AL. Θα πρέπει να περιλαμβάνει:
- Άδεια χρήσης ή έγκυρος τίτλος χρήσης για το ακίνητο που εκδόθηκε από το Δημοτικό Συμβούλιο.
- Τα στοιχεία του κατόχου της AL, συμπεριλαμβανομένου του ονόματος του ιδιοκτήτη ή της αντίστοιχης εταιρείας που το εκμεταλλεύεται και του αριθμού φορολογικής ταυτότητας.
- Διεύθυνση του κατόχου της AL.
- Όνομα της AL και η διεύθυνσή της.
- Τύπος AL (διαμέρισμα, βίλα,...).
- Χωρητικότητα φιλοξενουμένων (αριθμός υπνοδωματίων, κρεβατιών και φιλοξενουμένων).
- Ημερομηνία έναρξης.
- Όνομα, διεύθυνση και αριθμός τηλεφώνου σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης.
Πρέπει επίσης να επισυνάψετε ένα αντίγραφο του Cartão de Cidadão, το Caderneta Predial (είναι σαν το ID διαμερίσματος) του ακινήτου και μια δήλωση έναρξης - ή αλλαγής - της δραστηριότητας στο Τμήμα Οικονομικών, με τον αντίστοιχο CAE.
Θα πρέπει επίσης να έχετε ένα υπογεγραμμένο Termo de Responsabilidade, διασφαλίζοντας ότι το ακίνητο είναι νομικά εξειδικευμένο για να εξυπηρετεί τη δραστηριότητα.
Αφού γίνει η ανακοίνωση, το δημοτικό συμβούλιο έχει δέκα ημέρες για να αντιταχθεί στο άνοιγμα του καταλύματος. Στην περίπτωση των hostels, αυτή η περίοδος είναι 20 ημέρες. Εάν στο τέλος της περιόδου ο δήμος δεν αντιταχθεί, αποδίδεται ένας αριθμός εγγραφής.
Με τον αριθμό εγγραφής, έχετε τον μόνο έγκυρο τίτλο για να μπορέσετε να ανοίξετε το κατάλυμά σας στο κοινό και να το διαφημίσετε. Εάν έχετε το κατάλυμά σας καταχωρημένο σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες κρατήσεων (όπως Airbnb ή Booking), πρέπει να αποκαλύψετε τον αριθμό εγγραφής. Εντός 30 ημερών από την υποβολή της προηγούμενης ανακοίνωσης με την προθεσμία, το δημοτικό συμβούλιο επιθεωρεί το κατάλυμα για να επαληθεύσει εάν πληροί τις προϋποθέσεις που απαιτεί ο νόμος.
Τι θεωρείται Alojamento Local;
Φωτογραφία από deborah cortelazzi στο Unsplash
Alojamento Local είναι ένας γενικός όρος που περιλαμβάνει:
- Villa: το κατάλυμα τοπικής στέγασης, η μονάδα καταλύματος του οποίου αποτελείται από ένα αυτόνομο κτίριο μονοκατοικίας.
- Διαμέρισμα: το κατάλυμα τοπικής στέγασης, η μονάδα καταλύματος του οποίου αποτελείται από ένα αυτόνομο τμήμα ενός κτιρίου ή μέρους ενός αστικού κτιρίου κατάλληλου για ανεξάρτητη χρήση.
- Κατάλυμα: το κατάλυμα τοπικής στέγασης, οι μονάδες καταλύματος του οποίου αποτελούνται από δωμάτια ενσωματωμένα σε ένα αυτόνομο τμήμα ενός κτιρίου, σε ένα αστικό κτίριο ή σε ένα τμήμα ενός αστικού κτιρίου κατάλληλου για ανεξάρτητη χρήση. Μπορούν να χρησιμοποιούν την ονομασία hostel εάν λειτουργούν κυρίως ως κοιτώνας. Για να γίνει αυτό, η χωρητικότητα των επισκεπτών/χρηστών στον κοιτώνα πρέπει να είναι υψηλότερη από τη χωρητικότητα των επισκεπτών στα δωμάτια.
- Δωμάτια: η εκμετάλλευση τοπικής στέγασης στην κατοικία του κατόχου (που αντιστοιχεί στη φορολογική του κατοικία) όταν η μονάδα στέγασης είναι το δωμάτιο και ο αριθμός των δωματίων δεν υπερβαίνει τα τρία.
Αυτές οι τουριστικές επιχειρήσεις υπόκεινται σε ένα νομικό καθεστώς γνωστό ως Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos. Ως αποτέλεσμα, εφαρμόζεται σε καταλύματα που παρέχουν διαμονή με αντάλλαγμα αμοιβή. Για τη λειτουργία τους, πρέπει να διαθέτουν ένα κατάλληλο σύνολο εγκαταστάσεων, εξοπλισμού και συμπληρωματικών υπηρεσιών.
Οι προθεσμίες και οι εξουσιοδοτήσεις που απαιτούνται για το άνοιγμα ενός τοπικού καταλύματος ποικίλλουν εάν η λειτουργία είναι hostel. Αυτά τα καταλύματα, για παράδειγμα, είναι τα μόνα που χρειάζονται προηγούμενη άδεια από την συγκυριαρχία για να λειτουργήσουν.
Ποια είναι τα απαιτούμενα έγγραφα;
Για να ξεκινήσετε τη δραστηριότητα, πρέπει να προσκομίσετε τα ακόλουθα έγγραφα/πληροφορίες στις αρχές:
- Το όνομα, η διεύθυνση και ο πορτογαλικός φορολογικός αριθμός (NIF) του ιδιοκτήτη/προσώπου που θα ασκήσει τη δραστηριότητα.
- Έγκυρη εξουσιοδότηση χρήσης του ακινήτου.
- Διαβατήριο/ταυτότητα και έγγραφα εταιρείας.
- Έγγραφο κτηματολογίου.
- Μια υπογεγραμμένη δήλωση που αναφέρει ότι το ακίνητό σας είναι κατάλληλο ως κατάλυμα Alojamento Local.
- Συμφωνία μίσθωσης, τίτλοι ή άλλα έγγραφα που σας δίνουν το δικαίωμα να μισθώσετε το ακίνητό σας.
- Δήλωση Φορολογικής Δραστηριότητας.
Ποιες είναι οι απαιτήσεις για να θεωρηθεί ένα κατάλυμα τοπικό κατάλυμα;
Φωτογραφίες από Marcus Loke στο Unsplash
Σύμφωνα με τον κανονισμό, ένα ακίνητο πρέπει να πληροί ορισμένα κριτήρια για να ταξινομηθεί ως κατάλυμα τοπικής στέγασης.
- Η μέγιστη χωρητικότητα των καταλυμάτων τοπικής στέγασης είναι εννέα δωμάτια και 30 χρήστες, εκτός από το hostel (το οποίο δεν έχει όριο χωρητικότητας) και δωμάτια (τα οποία μπορούν να είναι μόνο τρία στην κατοικία του ιδιοκτήτη). Στην περίπτωση διαμερισμάτων και κατοικιών, προστίθεται η δυνατότητα φιλοξενίας δύο επιπλέον χρηστών στο δωμάτιο σύμφωνα με τους δείκτες της INE. Εάν υπάρχει αρκετός χώρος, μπορούν να εγκατασταθούν δύο επιπλέον κρεβάτια για παιδιά έως 12 ετών.
- Τα κτίρια πρέπει να συνδέονται με το δημόσιο σύστημα αποχέτευσης και υδροδότησης και να έχουν διαθέσιμο νερό βρύσης. Οι υγειονομικές εγκαταστάσεις είναι ιδιωτικές ή κοινές για πολλά δωμάτια και κοιτώνες και πρέπει να υπάρχει τουλάχιστον μία για κάθε τέσσερα υπνοδωμάτια.
- Οι φορείς εκμετάλλευσης των καταλυμάτων τοπικής στέγασης υποχρεούνται να ανακοινώνουν τη διαμονή αλλοδαπών σύμφωνα με τους όρους που ορίζονται στον Νόμο αριθ. 23/2007 της 4ης Ιουλίου, ο οποίος εγκρίνει το νομικό καθεστώς εισόδου, παραμονής, αναχώρησης και απομάκρυνσης αλλοδαπών υπηκόων. Οι πάροχοι τοπικής στέγασης θα πρέπει επίσης να συνεργάζονται με τις εθνικές αρχές για τη συλλογή και παροχή δεδομένων για στατιστικούς σκοπούς, όπως ο αριθμός των χρηστών, οι διανυκτερεύσεις και άλλες μετρήσεις.
- Στην περίπτωση διαμερισμάτων, κάθε ιδιοκτήτης ή κάτοχος εκμετάλλευσης τοπικής στέγασης μπορεί να εκμεταλλεύεται περισσότερες από εννέα μονάδες ανά κτίριο (εάν δεν υπερβαίνουν το 75% του αριθμού των υφιστάμενων κλασμάτων ή ανεξάρτητων τμημάτων του κτιρίου). Για τον υπολογισμό του αριθμού των λειτουργικών μονάδων, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των διαμερισμάτων που είναι καταχωρημένα στο όνομα του/της συζύγου, των απογόνων και των ανιόντων του ιδιοκτήτη ή του κατόχου εκμετάλλευσης, καθώς και εκείνα που είναι καταχωρημένα στο όνομα ξεχωριστών νομικών προσώπων, όπου υπάρχουν κοινοί μέτοχοι.
Μερικοί κανόνες που πρέπει να ακολουθήσετε:
- Εάν γίνουν αλλαγές ή σε περίπτωση τερματισμού της λειτουργίας, ο ιδιοκτήτης έχει δέκα ημέρες για να ανακοινώσει τι έχει συμβεί. Όπως και με την αρχική εγγραφή της AL, η επικοινωνία γίνεται μέσω του Balcão Único Eletrónico.
- Η νομοθεσία ορίζει ότι οι δήμοι μπορούν να ορίζουν περιοχές περιορισμού. Σε αυτές τις περιοχές, τίθεται ένα όριο στον αριθμό των καταλυμάτων τοπικής στέγασης. Επιπλέον, κάθε ιδιοκτήτης επιτρέπεται να λειτουργεί μόνο το πολύ επτά καταλύματα εκεί. Εάν το όριο έχει υπερβεί πριν από τις 21 Οκτωβρίου 2018, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διατηρήσει αυτά τα καταλύματα, αλλά δεν μπορεί να ανοίξει νέα.
- Όποιος διαφημίζει ένα κατάλυμα που δεν είναι εγγεγραμμένο διατρέχει τον κίνδυνο προστίμου μεταξύ 2.500€ και 4.000€ εάν είναι φυσικό πρόσωπο. Σε περιπτώσεις νομικού προσώπου, το πρόστιμο μπορεί να είναι μεταξύ 25.000€ και 40.000€.
- Ο αριθμός εγγραφής είναι υποχρεωτικός στη διαφήμιση, την εμπορική τεκμηρίωση και το εμπόριο καταλυμάτων. Οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες που παρέχουν, διαφημίζουν ή εμπορεύονται καταλύματα υποχρεούνται επίσης να εμφανίζουν αυτόν τον αριθμό.
- Όποιος εγγράφει ένα κατάλυμα τοπικής στέγασης είναι υποχρεωμένος να συνάψει ασφαλιστήριο συμβόλαιο που καλύπτει κινδύνους πυρκαγιάς, ζημιές σε περιουσία και ζημιές σε περιουσία που προκαλούνται σε επισκέπτες και τρίτους. Η έλλειψη έγκυρης ασφάλισης μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση της εγγραφής.
Και αυτό είναι όλο! Γνωρίζετε ήδη όλα όσα χρειάζεστε για να γίνετε ιδιοκτήτης AL. Τι γίνεται όμως με τα επόμενα βήματα; Γνωρίζετε πώς να κάνετε τους φόρους σας ως διαχειριστής ακινήτων; Μην ανησυχείτε και περιμένετε υπομονετικά το επόμενο μέρος αυτής της σειράς. Στην LUGGit, δεν θέλουμε απλώς να βοηθήσουμε στη βελτίωση της εμπειρίας των επισκεπτών σας κατά τη διάρκεια του ταξιδιού τους. Θέλουμε επίσης να είστε ο καλύτερος διαχειριστής ακινήτων που υπάρχει!
