当地住宿
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由 Francisca Ribeiro, 市场营销和沟通
发布于 2023 年 3 月 1 日
| 物业经理 | 短期租赁 | 合作伙伴 | 葡萄牙 |
长期以来，所谓的“传统租赁”近年来已不如拥有当地租赁物业那么受欢迎，这得益于拥有当地租赁物业的优势。从小型当地私人投资者到大型国际机构，许多人都选择投资房产，通过将其出租给旅客来暂时投放市场。
里斯本和波尔图等大城市经历了当地住宿的增长，其他旅游目的地也是如此，尤其是在可爱的海岸线上。随着葡萄牙市场短期租赁的蓬勃发展，在本三部分的系列文章中，我们将介绍您如何成功管理一个物业。在第一部分中，我们将介绍 如何在葡萄牙创建Alojamento Local，从它的确切含义到所需的文件。
当地住宿 (AL) 机构是指提供临时住宿服务的机构， 即向游客提供报酬，只要它们不满足被视为旅游胜地的要求。
如何在葡萄牙将物业注册为Alojamento Local？
葡萄牙的每栋短期租赁物业（称为 Alojamento Local）都必须在出租前申请许可证并进行注册。这个过程相对简单：
首先，应在 Balcão Único Eletrónico中进行事先沟通，致函 AL 所在的市政当局市长。它应包括：
- 市政委员会颁发的物业使用许可证或有效使用权；
- AL 持有人的身份，包括所有者或经营该公司的相应公司名称以及税务识别号；
- AL 持有人的地址；
- AL 的名称及其地址；
- AL 的类型（公寓、别墅等）；
- 客人容量（卧室数量、床位和客人）；
- 开业日期；
- 紧急情况下的姓名、地址和电话号码。
您还必须附上Cartão de Cidadão、该物业的Caderneta Predial（类似于公寓 ID）的副本，以及一份在财务部进行的活动开始或更改的声明，以及相应的 CAE。
您还应该拥有一份已签名的Termo de Responsabilidade，确保该物业有资格合法地为该活动提供服务。
在进行沟通后，市政委员会必须有十天的时间反对该机构的开业。如果是旅馆，这个期限是 20 天。如果在此期限结束时，市政当局没有异议，则会分配一个注册号。
有了注册号，您就拥有了向公众开放您的住宿并进行宣传的唯一有效资格。如果您将您的住宿注册在电子预订平台（例如 Airbnb 或 Booking）上，则必须披露注册号。在提交事先沟通的 30 天内，市政委员会将检查住宿情况，以验证其是否符合法律要求的条件。
什么是Alojamento Local？
照片由 deborah cortelazzi 在 Unsplash 上拍摄
Alojamento Local是一个总括术语，包括：
- 别墅：当地住宿机构，其住宿单位由单户住宅的独立建筑物构成；
- 公寓：当地住宿机构，其住宿单位由建筑物的独立部分或城市建筑中可独立使用的部分构成；
- 住宿机构：当地住宿机构，其住宿单位由整合到建筑物独立部分、城市建筑物或城市建筑物中可独立使用的一部分中的房间组成。如果它们主要用作宿舍，则可以使用“旅馆”的名称。为此，宿舍中的客人/用户容量必须高于房间中的客人容量；
- 房间：在持有人住所（相当于其税务住所）进行当地住宿的利用，当住宿单位是房间，且房间数量不超过三个时。
这些旅游业务受称为Regime Jurídico da Instalação、Exploraçãoe Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos的法律制度的约束。 因此，它适用于以换取报酬提供住宿的机构。为了运营，它们必须拥有一套适当的设施、设备和补充服务。
开设当地住宿所需的时间表和授权因模式是旅馆而异。例如，这些机构是唯一需要事先获得公寓许可才能运营的机构。
需要哪些文件？
要开始活动，您需要向当局提供以下文件/信息：
- 所有者/执行活动的人的姓名、地址和葡萄牙税务号码 (NIF)；
- 财产的有效使用授权；
- 护照/身份证和公司文件；
- 土地注册文件；
- 一份已签署的声明，说明您的财产适合作为 Alojamento Local 机构；
- 租赁协议、契约或其他文件，授权您出租您的财产；
- 税务活动声明。
被视为当地住宿的要求是什么？
照片由 Marcus Loke 在 Unsplash 上拍摄
根据法规，物业必须符合某些标准才能被归类为当地住宿机构。
- 当地住宿机构的最大容量为九个房间和 30 个用户，旅馆除外 （没有容量限制）和房间 （在业主住所中只能有三个）。如果是公寓和房屋，根据 INE 指标，房间内可以再容纳两名用户。如果有足够的空间，可以为 12 岁以下的儿童安装两张额外的床；
- 建筑物必须连接到公共污水系统和供水系统，并有自来水可用。 卫生设施是私人或供几个房间和宿舍共用，并且每四个卧室必须至少有一个；
- 当地住宿机构的运营实体必须 按照 7 月 4 日第 23/2007 号法律中定义的条款，传达外国人的住宿信息，该法律批准了外国国民入境、逗留、离境和驱逐的法律制度。当地住宿提供者还应与国家当局合作，收集和提供用于统计目的的数据，例如用户数量、过夜住宿和其他指标；
- 如果是公寓，每个业主或当地住宿运营持有人可以运营每栋建筑物超过九个单元（如果它们不超过建筑物现有部分或独立部分的 75%）。为了计算运营单元的数量，需要考虑以业主或运营持有人的配偶、后代和长辈的名义注册的公寓数量，以及在有共同股东的独立法人名义下注册的公寓数量。
您必须遵守的一些规则：
- 如果进行了更改，或者在运营终止的情况下，业主有 十天的时间来传达发生了什么。与 AL 的初始注册一样，沟通是通过Balcão Único Eletrónico进行的；
- 法律规定，市政当局可以定义管制区域。在这些区域，对当地住宿机构的数量设置了限制。此外，每个业主只能在那里运营最多七个住宿。如果 2018 年 10 月 21 日之前已超过限制，业主可以保留这些机构，但不能开设新的机构；
- 任何宣传未注册机构的人都面临罚款的风险，如果他们是单身人士，罚款金额在 2,500 欧元到 4,000 欧元之间。如果是法人，罚款金额可能在 25,000 欧元到 40,000 欧元之间；
- 注册号在住宿机构的广告、商业文件和商品销售中是强制性的。 提供、宣传或销售住宿的电子平台也必须显示此号码；
- 任何注册当地住宿机构的人都有义务购买一份保险单，涵盖火灾风险、财产损失以及对客人和第三方的财产造成的损害。缺乏有效的保险可能会导致注册被取消。
就是这样！您已经了解了关于如何成为 AL 业主的所有信息。 但下一步呢？ 您知道如何作为物业经理缴纳税款吗？ 不要担心，耐心等待本系列的下一部分。在 LUGGit，我们不仅希望帮助改善客人的旅行体验。我们还希望您成为最好的物业经理！
