HELYI SZÁLLÁS
•
8 perc olvasási idő
írta: Francisca Ribeiro, Marketing & Kommunikáció
Megjelent: 2023. március 01.
| INGATLANKEZELŐ | RÖVID TÁVÚ BÉRBEADÁS | PARTNEREK | PORTUGÁLIA |
Hosszú távon az úgynevezett "hagyományos bérbeadás" az utóbbi években kevésbé népszerű a tulajdonosok körében a helyi bérleti ingatlan birtoklásának előnyei miatt. A kis helyi magánbefektetőktől a nagy nemzetközi intézményekig sokan döntöttek úgy, hogy ingatlanokba fektetnek be, hogy azokat a piacon értékesítsék, és ideiglenesen turistáknak adják ki.
Olyan nagyvárosok, mint Lisszabon és Porto, növekedést tapasztaltak a helyi szállások terén, ahogy más turisztikai célpontok is, különösen a gyönyörű partvonal mentén. A portugál piacon a rövid távú bérbeadás fellendülésével ebben a három részből álló sorozatban azt fogjuk vizsgálni, hogyan lehet sikeresen ingatlant kezelni. Ebben az első részben arról fogunk írni, hogyan lehet Alojamento Local-t létrehozni Portugáliában, arról, hogy pontosan mi is az, és a szükséges dokumentációról.
A helyi szálláshelyek (AL) azok, amelyek ideiglenes szállásszolgáltatást nyújtanak, különösen a turistáknak, ellenszolgáltatásért cserébe, mindaddig, amíg nem felelnek meg a turisztikai üdülőknek minősülés követelményeinek.
Hogyan regisztrálhatsz egy ingatlant Alojamento Local-ként Portugáliában?
Minden rövid távú bérbeadású ingatlannak, amelyet Portugáliában Alojamento Local néven ismernek, engedélyt kell kérnie, és regisztrálni kell, mielőtt bérbe adnák. A folyamat viszonylag egyszerű:
Először is, előzetes közlést kell tenni a Balcão Único Eletrónico-ban, a helység polgármesteréhez címezve, ahol az AL található. Ennek tartalmaznia kell:
- Az önkormányzat által kiadott használati engedély vagy az ingatlan érvényes használati címe;
- Az AL jogosultjának azonosítása, beleértve a tulajdonos nevét vagy a vállalkozást, amely kiaknázza, valamint az adóazonosító szám(oka)t;
- Az AL jogosultjának címe;
- Az AL neve és címe;
- AL típusa (apartman, villa,...);
- Vendég befogadóképessége (hálószobák száma, ágyak és vendégek száma);
- Nyitási dátum;
- Név, cím és telefonszám vészhelyzet esetén.
Csatolnia kell továbbá a Cartão de Cidadão másolatát, a Caderneta Predial-t (ez olyan, mint a lakásazonosítója) az ingatlanról, és a tevékenység megkezdésének - vagy megváltoztatásának - a bejelentését a Pénzügyminisztériumhoz, a megfelelő CAE-vel.
Egy aláírt Termo de Responsabilidade-t is be kell nyújtania, biztosítva, hogy az ingatlan jogilag alkalmas a tevékenységre.
A közlés megtétele után az önkormányzatnak tíz napja van kifogást emelni a létesítmény megnyitása ellen. Hostelek esetén ez az időszak 20 nap. Ha a periódus végén az önkormányzat nem emel kifogást, regisztrációs számot kap.
A regisztrációs számmal Önnek csak egy érvényes címe van, hogy megnyithassa szállását a nagyközönség számára, és hirdethesse azt. Ha a szállását elektronikus foglalási platformokon (például Airbnb vagy Foglalás) regisztrálták, közzé kell tennie a regisztrációs számot. A korábbi közléstől számított 30 napon belül, a határidővel, az önkormányzat megvizsgálja a szállást, hogy ellenőrizze, megfelel-e a törvény által megkövetelt feltételeknek.
Mit tekintenek Alojamento Local-nak?
Fotó: deborah cortelazzi a Unsplash oldalon
Alojamento Local egy gyűjtőfogalom, amely magában foglalja a következőket:
- Villa: a helyi szálláshely, amelynek szállásegysége a családi ház jellegű autonóm épületből áll;
- Apartman: a helyi szálláshely, amelynek szállásegysége a lakóépület önálló törtrészéből vagy a független használatra alkalmas városi épület részéből áll;
- Szálláshely: a helyi szálláshely, amelynek szállásegységei szobákból állnak, amelyek egy épület önálló törtrészébe, egy városi épületbe vagy egy független használatra alkalmas városi épület részébe vannak integrálva. Használhatják a hostel megnevezést, ha elsősorban hálótermekként működnek. Ehhez a hálóteremben a vendégek/felhasználók befogadóképességének magasabbnak kell lennie, mint a szobákban a vendégek befogadóképessége;
- Szobák: a helyi szálláshelyek kiaknázása a tulajdonos lakóhelyén (ami az adóazonosítójuknak felel meg), amikor a szállásegység a szoba, és a szobák száma nem haladja meg a három darabot.
Ezekre a turisztikai vállalkozásokra a Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos néven ismert jogrendszer vonatkozik. Ennek eredményeként azokra a létesítményekre vonatkozik, amelyek szállást nyújtanak pénzért cserébe. Működésükhöz megfelelő létesítményekkel, berendezésekkel és kiegészítő szolgáltatásokkal kell rendelkezniük.
A helyi szálláshelyek megnyitásához szükséges határidők és engedélyek változnak, ha a mód hostel. Ezek a létesítmények például az egyetlenek, amelyekhez a működéshez a társasház előzetes engedélyére van szükség.
Melyek a szükséges dokumentumok?
A tevékenység megkezdéséhez a következő dokumentumokat/információkat kell benyújtania a hatóságoknak:
- A tulajdonos/a tevékenységet végző személy neve, címe és portugál adóazonosító száma (NIF);
- Az ingatlan érvényes használati engedélye;
- Útlevél/személyi igazolvány és cégdokumentumok;
- Földhivatali dokumentum;
- Egy aláírt nyilatkozat, amelyben kijelenti, hogy az ingatlana alkalmas Alojamento Local létesítménynek;
- Bérleti szerződés, okiratok vagy egyéb dokumentumok, amelyek feljogosítják a tulajdonát bérbe adni;
- Az adótevékenység bejelentése.
Melyek a helyi szálláshelynek minősülés feltételei?
Fotók: a Marcus Loke a Unsplash oldalon
A szabályozás szerint egy ingatlannak bizonyos kritériumoknak kell megfelelnie ahhoz, hogy helyi szálláshelyként minősítsék.
- A helyi szálláshelyek maximális befogadóképessége kilenc szoba és 30 felhasználó, kivéve a hostelt (amelynek nincs kapacitáskorlátja) és a szobák (amelyekből csak három lehet a tulajdonos lakóhelyén). Lakások és házak esetében a szobában további két felhasználó elhelyezésének lehetősége is hozzáadódik az INE mutatói szerint. Ha van elég hely, két extra ágyat lehet felszerelni 12 év alatti gyermekek számára;
- Az épületeket a közüzemi szennyvíz- és vízellátó-rendszerhez kell kötni, és csapvízzel kell rendelkezniük. A szaniter helyiségek privátak vagy több szobához és hálóteremhez közösek, és legalább egynek kell lennie minden négy hálószobához;
- A helyi szálláshelyek üzemeltetői kötelesek bejelenteni a külföldiek elszállásolását a feltételek szerint, amelyeket a 2007. július 4-i 23/2007. sz. törvény határoz meg, amely jóváhagyja a külföldi állampolgárok beutazásának, tartózkodásának, elutazásának és kitoloncolásának jogi rendjét. A helyi szálláshelyek szolgáltatóinak a nemzeti hatóságokkal is együtt kell működniük a statisztikai célokra történő adatgyűjtés és -szolgáltatás érdekében, mint például a felhasználók száma, az éjszakák száma és egyéb mérőszámok;
- Lakások esetében minden tulajdonos vagy helyi szálláshely-üzemeltető kilencnél több egységet üzemeltethet épületenként (ha nem haladják meg a meglévő törtrészek vagy az épület független részeinek 75%-át). Hogy kiszámítsák az üzemeltetési egységek számát, figyelembe veszik a házastárs, a tulajdonos vagy az üzemeltető leszármazottai és felmenői nevére bejegyzett lakások számát, valamint a külön jogi személyek nevére bejegyzetteket, ahol közös részvényesek vannak.
Néhány szabály, amelyet be kell tartania:
- Ha változások történnek, vagy az üzemeltetés megszüntetése esetén a tulajdonosnak tíz napja van arra, hogy közölje a történteket. Ahogy az AL kezdeti regisztrációja esetén, a közlés a Balcão Único Eletrónico-on keresztül történik;
- A jogszabály kimondja, hogy az önkormányzatok meghatározhatnak korlátozott területeket. Ezeken a területeken korlátozzák a helyi szálláshelyek számát. Ezenkívül minden tulajdonos csak maximum hét szállást üzemeltethet ott. Ha a korlátot 2018. október 21-e előtt átlépték, a tulajdonos megtarthatja ezeket a létesítményeket, de nem nyithat újakat;
- Bárki, aki nem regisztrált létesítményt hirdet, bírságra számíthat, 2500€ és 4000€ között, ha magánszemély. Jogi személyek esetén a bírság 25 000€ és 40 000€ között lehet;
- A regisztrációs szám kötelező a hirdetésekben, a kereskedelmi dokumentációban és a szálláshelyek árusításában. Az elektronikus platformoknak, amelyek szállást biztosítanak, hirdetnek vagy értékesítenek, szintén fel kell tüntetniük ezt a számot;
- Bárki, aki helyi szálláshelyet regisztrál, köteles biztosítási kötvényt kötni, amely fedezi a tűzkárokat, az anyagi károkat és a vendégeknek és harmadik feleknek okozott károkat. Az érvényes biztosítás hiánya a regisztráció törléséhez vezethet.
És ennyi! Már mindent tudsz, amire szükséged van ahhoz, hogy AL-tulajdonos légy. De mi a helyzet a következő lépésekkel? Tudod, hogyan adózol ingatlankezelőként? Ne aggódj, és türelmesen várj a sorozat következő részére. A LUGGit-nál nem csak a vendégeid élményét szeretnénk javítani utazás közben. Szeretnénk, ha Te lennél a legjobb ingatlankezelő!
