Hoe u een lokale accommodatie in Portugal beheert

LOKALE ACCOMMODATIE

•

8 minuten leestijd

Hoe u een lokale accommodatie in Portugal beheert

door Francisca Ribeiro, Marketing & Communicatie

Gepubliceerd 01 maart 2023

Op lange termijn is de zogenaamde "traditionele verhuur" de afgelopen jaren minder populair geworden onder eigenaren van onroerend goed als gevolg van de voordelen van het bezitten van een lokale huurwoning. Van kleine lokale privé-investeerders tot grote internationale instellingen, velen hebben ervoor gekozen om te investeren in onroerend goed om ze op de markt te brengen door ze tijdelijk te verhuren aan reizigers.

Grote steden als Lissabon en Porto hebben een groei doorgemaakt in lokale huisvesting, net als andere toeristische bestemmingen, vooral die langs de mooie kustlijn. Met de opkomst van de kortetermijnverhuur in de Portugese markt, zullen we in deze driedelige serie bespreken hoe u met succes een woning kunt beheren. In dit eerste deel behandelen we hoe u een Alojamento Local in Portugal kunt creëren, van wat het precies is tot de vereiste documentatie.

Lokale accommodatie (AL) -etablissementen zijn degenen die tijdelijke accommodatiediensten verlenen, namelijk aan toeristen, tegen betaling, zolang ze niet voldoen aan de vereisten om als toeristische resorts te worden beschouwd.

**Hoe registreer je een woning als Alojamento Local in Portugal?**

Photo by ePortugal on eportugal.gov.pt

Elke onroerend goed voor kortetermijnverhuur, bekend als Alojamento Local in Portugal, moet een licentie aanvragen en geregistreerd worden voordat het verhuurd wordt. Het proces is relatief eenvoudig:

Ten eerste moet een voorafgaande communicatie worden gedaan in de Balcão Único Eletrónico, gericht aan de burgemeester van de gemeente waar de AL zich bevindt. Het moet het volgende bevatten:

Gebruikstoestemming of geldige gebruiksrecht voor het pand, afgegeven door de gemeenteraad;
Identificatie van de houder van de AL, inclusief de naam van de eigenaar of respectievelijke firma die het exploiteert en het fiscale identificatienummer(s);
Adres van de houder van de AL;
Naam van de AL en het adres;
Type AL (appartement, villa, ...);
Gasten capaciteit (aantal slaapkamers, bedden en gasten);
Openingsdatum;
Naam, adres en telefoonnummer in geval van nood.

U moet ook een kopie van de Cartão de Cidadão, de Caderneta Predial (het is als de appartement ID) van de woning, en een verklaring van het begin - of wijziging - van de activiteit bij het Financieel Departement, met de respectievelijke CAE.

U moet ook een ondertekende Termo de Responsabilidade hebben, zodat het eigendom wettelijk gekwalificeerd is om de activiteit te dienen.

Nadat de communicatie is gedaan, heeft de gemeenteraad tien dagen de tijd om bezwaar te maken tegen de opening van het etablissement. In het geval van hostels is deze periode 20 dagen. Als de gemeente aan het einde van de periode geen bezwaar maakt, wordt een registratienummer toegekend.

Met het registratienummer heeft u de enige geldige titel om uw accommodatie voor het publiek te kunnen openen en te adverteren. Als u uw accommodatie geregistreerd heeft op elektronische boekingsplatforms (zoals Airbnb of Booking), moet u het registratienummer bekendmaken. Binnen 30 dagen na het indienen van de voorafgaande communicatie met de deadline, inspecteert de gemeenteraad de accommodatie om te controleren of deze aan de wettelijke vereisten voldoet.

**Wat wordt beschouwd als een Alojamento Local?**

Foto door deborah cortelazzi op Unsplash

Alojamento Local is een overkoepelende term die het volgende omvat:

Villa: het lokale accommodatie-etablissement waarvan de accommodatie-eenheid bestaat uit een autonoom gebouw met eengezinskarakter;
Appartement: het lokale accommodatie-etablissement waarvan de accommodatie-eenheid bestaat uit een autonome fractie van een gebouw of een deel van een stedelijk gebouw dat vatbaar is voor onafhankelijk gebruik;
Accommodatie-etablissement: het lokale accommodatie-etablissement waarvan de accommodatie-eenheden bestaan uit kamers die zijn geïntegreerd in een autonome fractie van een gebouw, in een stedelijk gebouw of een deel van een stedelijk gebouw dat vatbaar is voor onafhankelijk gebruik. Ze kunnen de benaming hostel gebruiken als ze voornamelijk als slaapzaal functioneren. Om dit te kunnen doen, moet de capaciteit van gasten/gebruikers in de slaapzaal hoger zijn dan de capaciteit van gasten in kamers;
Kamers: de exploitatie van lokale accommodatie in de woning van de houder (overeenkomend met zijn fiscaal domicilie) wanneer de accommodatie-eenheid de kamer is en het aantal kamers niet meer dan drie bedraagt.

Deze toeristische bedrijven zijn onderworpen aan een wettelijk regime dat bekend staat als de Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos. Als gevolg hiervan is het van toepassing op etablissementen die accommodatie aanbieden in ruil voor betaling. Voor hun exploitatie moeten ze over een geschikte reeks faciliteiten, apparatuur en complementaire diensten beschikken.

De deadlines en vergunningen die nodig zijn om een lokale accommodatie te openen variëren als de modus een hostel is. Deze etablissementen zijn bijvoorbeeld de enigen die voorafgaande toestemming van de condominium nodig hebben om te kunnen functioneren.

Wat zijn de vereiste documenten?

Om de activiteit te starten, moet u de volgende documenten/informatie aan de autoriteiten verstrekken:

De naam, het adres en het Portugese fiscaal nummer (NIF) van de eigenaar/persoon die de activiteit uitvoert;
Geldige gebruiksvergunning van het pand;
Paspoort/ID en bedrijfsdocumenten;
Kadastraal document;
Een ondertekende verklaring waarin staat dat uw eigendom geschikt is als Alojamento Local-etablissement;
Huurcontract, akten of andere documenten die u het recht geven om uw eigendom te verhuren;
Verklaring van fiscale activiteit.

Wat zijn de vereisten om als lokale accommodatie te worden beschouwd?

Foto's door Marcus Loke op Unsplash

Volgens de regelgeving moet een eigendom aan bepaalde criteria voldoen om te worden geclassificeerd als een lokaal accommodatie-etablissement.

De maximale capaciteit van lokale accommodatie-etablissementen is negen kamers en 30 gebruikers, behalve voor het hostel (dat geen capaciteitslimiet heeft) en kamers (die slechts drie kunnen zijn in de residentie van de eigenaar). In het geval van appartementen en huizen wordt de mogelijkheid om nog twee gebruikers in de kamer onder te brengen toegevoegd onder de INE-indicatoren. Als er voldoende ruimte is, kunnen er twee extra bedden voor kinderen tot 12 jaar worden geïnstalleerd;
De gebouwen moeten aangesloten zijn op het openbare rioleringsstelsel en de watervoorziening en moeten over kraanwater beschikken. De sanitaire voorzieningen zijn privé of gemeenschappelijk voor meerdere kamers en slaapzalen en er moet er minstens één zijn voor elke vier slaapkamers;
De exploitatie-entiteiten van lokale accommodatie-etablissementen zijn verplicht om de accommodatie van buitenlanders te communiceren in overeenstemming met de voorwaarden die zijn vastgelegd in wet nr. 23/2007 van 4 juli, die het wettelijke regime van binnenkomst, verblijf, vertrek en verwijdering van buitenlandse onderdanen goedkeurt. Lokale accommodatie-aanbieders moeten ook samenwerken met nationale autoriteiten om gegevens te verzamelen en te verstrekken voor statistische doeleinden, zoals het aantal gebruikers, overnachtingen en andere statistieken;
In het geval van appartementen mag elke eigenaar of houder van een lokale accommodatie meer dan negen eenheden per gebouw exploiteren (als ze niet meer dan 75% van het aantal bestaande fracties of onafhankelijke delen van het gebouw overschrijden). Om het aantal operationele eenheden te berekenen, wordt rekening gehouden met het aantal appartementen dat geregistreerd staat op naam van de echtgeno(o)t(e), nakomelingen en ascendenten van de eigenaar of exploitant, evenals die geregistreerd staan op naam van afzonderlijke rechtspersonen, waar er gemeenschappelijke aandeelhouders zijn.

Enkele regels die u moet volgen:

Als er wijzigingen worden aangebracht, of in geval van beëindiging van de exploitatie, heeft de eigenaar tien dagen de tijd om te communiceren wat er is gebeurd. Net als bij de eerste registratie van AL, gebeurt de communicatie via de Balcão Único Eletrónico;
De wetgeving bepaalt dat gemeenten containmentgebieden kunnen definiëren. In deze gebieden wordt een limiet gesteld aan het aantal lokale accommodatie-etablissementen. Daarnaast mag elke eigenaar daar slechts maximaal zeven verblijven exploiteren. Als de limiet vóór 21 oktober 2018 is overschreden, kan de eigenaar deze etablissementen behouden, maar kan hij geen nieuwe etablissementen openen;
Iedereen die een etablissement adverteert dat niet geregistreerd is, riskeert een boete van tussen de 2.500 € en 4.000 € als het een natuurlijke persoon betreft. In het geval van een rechtspersoon kan de boete tussen de 25.000 € en 40.000 € bedragen;
Het registratienummer is verplicht in de reclame, commerciële documentatie en merchandising van accommodatie-etablissementen. Elektronische platforms die accommodatie aanbieden, adverteren of op de markt brengen, zijn ook verplicht dit nummer weer te geven;
Iedereen die een lokaal accommodatie-etablissement registreert, is verplicht een verzekering af te sluiten die brandrisico's, schade aan eigendommen en schade aan eigendommen veroorzaakt aan gasten en derden dekt. Het ontbreken van een geldige verzekering kan leiden tot annulering van de registratie.

En dat is het! Je weet al alles wat je moet weten over hoe je AL-eigenaar kunt worden. Maar hoe zit het met de volgende stappen? Weet je hoe je je belastingen moet doen als property manager? Maak je geen zorgen en wacht geduldig op het volgende deel in deze serie. Bij LUGGit willen we niet alleen de ervaring van je gasten tijdens het reizen verbeteren. We willen ook dat je de beste property manager bent die er is!