ALOJAMENTO LOCAL
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8 min leitura
por Francisca Ribeiro, Marketing & Communication
Publicado Março 01, 2023
| PROPERTY MANAGER | SHORT-TERM RENTAL | PARCEIROS | PORTUGAL |
O chamado "aluguer tradicional" a longo prazo tornou-se menos popular entre os proprietários de imóveis nos últimos anos, uma vez que as vantagens de possuir uma propriedade de aluguer local são muito maiores. Desde pequenos investidores locais a grandes instituições internacionais, muitos optaram por investir na compra de propriedades para as colocar no mercado, alugando-as temporariamente a viajantes.
Grandes cidades como Lisboa e Porto registaram um crescimento no Alojamento Local disponível, bem como outros destinos turísticos, especialmente aqueles ao longo da nossa encantadora linha costeira. Com o florescimento do aluguer a curto prazo no mercado português, nesta série de três partes estaremos a cobrir exatamente como se pode gerir com sucesso uma propriedade. Nesta primeira parte, abordamos como criar um Alojamento Local em Portugal, desde o que é exactamente um Alojamento Local até à documentação necessária.
Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, em troca de remuneração, desde que não satisfaçam os requisitos para serem considerados estâncias turísticas.
Como se regista um imóvel como Alojamento Local em Portugal?
Cada propriedade de aluguer de curto prazo, conhecida como Alojamento Local em Portugal, deve solicitar uma licença e ser registada antes de ser alugada. O processo é relativamente simples:
Em primeiro lugar, deve ser feita uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal onde se encontra a AL. Isto deve incluir:
- Licença de utilização ou título de utilização válido do imóvel, emitido pela Câmara Municipal;
- Identificação do titular do AL, incluindo o nome do proprietário ou da respectiva empresa que explora a utilização do imóvel, e o(s) número(s) de identificação fiscal(is);
- Endereço do titular da CR;
- Nome do AL e respectivo endereço;
- Tipo de AL (apartamento, vivenda,...);
- Capacidade dos hóspedes (número de quartos, camas e hóspedes);
- Data de abertura;
- Nome, morada e número de telefone em caso de emergência.
Deve também anexar uma cópia do Cartão de Cidadão, a Caderneta Predial e a declaração do início - ou alteração - da atividade no Serviço de Finanças, com a respectiva CAE.
Deverá também ter um Termo de Responsabilidade assinado, assegurando que o imóvel está legalmente habilitado a servir a atividade.
Após a comunicação ter sido feita, o conselho municipal tem 10 dias para se opor à abertura do estabelecimento. No caso de hostels, este período é de 20 dias. Se, no final do período, o município não se opuser, é atribuído um número de registo.
Com o número de registo tem o único título válido para poder abrir o seu alojamento ao público e publicitá-lo. Se tiver o seu alojamento registado em plataformas de reserva electrónica (como a Airbnb ou a Booking), deve divulgar o número de registo. No prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, a câmara municipal efectua uma inspecção ao alojamento para verificar se este preenche as condições exigidas por lei.
O que é considerado como um Alojamento Local?
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Alojamento Local é um termo que encapsula:
- Moradia: estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de carácter unifamiliar;
- Apartamento: estabelecimento local de alojamento cuja unidade de alojamento é constituída por uma fracção autónoma de edifício ou parte de um edifício urbano susceptível de utilização independente;
- Estabelecimento de hospedagem: estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por quartos, integrados numa fracção autónoma de um edifício, num edifício urbano ou numa parte de um edifício urbano susceptível de utilização independente, podem utilizar a designação de hostel se funcionarem principalmente como dormitório. Para tal, a capacidade dos hóspedes/utilizadores no dormitório deve ser mais elevada do que a capacidade dos hóspedes nos quartos;
- Quartos: a exploração do alojamento local na residência do titular (correspondente ao seu domicílio fiscal) quando a unidade de alojamento for o quarto e o número de quartos não exceder três.
Estes empreendimentos turísticos estão sujeitos a um regime jurídico conhecido por Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos. Como resultado, aplica-se aos estabelecimentos que fornecem alojamento em troca de pagamento. Para o seu funcionamento, devem dispor de um conjunto adequado de instalações, equipamentos e serviços complementares.
Os prazos e as autorizações necessárias para abrir um alojamento local variam se a modalidade for um albergue. Estes estabelecimentos, por exemplo, são os únicos que necessitam de autorização prévia do condomínio para o seu funcionamento.
Quais são os documentos necessários?
Para poder abrir uma actividade, é necessário fornecer os seguintes documentos/informações com as autoridades:
- O nome, endereço e número de contribuinte português (NIF) do proprietário/pessoa para a realização da actividade;
- Autorização válida de utilização do bem;
- Passaporte/Cartão de Cidadão, e documentos da empresa;
- Documento do registo predial;
- Uma declaração assinada declarando que a sua propriedade é adequada como estabelecimento local de Alojamento;
- Contrato de arrendamento, escrituras ou outros documentos que lhe dão direito a alugar o seu imóvel;
- Declaração de Actividade Fiscal.
Quais são os requisitos para se ser considerado um Alojamento Local?
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De acordo com o regulamento, um imóvel deve ter determinados critérios para ser classificado como estabelecimento de alojamento local.
- A lotação máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de nove quartos e 30 utilizadores, com excepção do hostel (que não tem limite de capacidade) e dos quartos (que só podem ser três na residência do proprietário). No caso de apartamentos e casas, acrescenta-se a possibilidade de acomodar mais dois utilizadores no quarto, de acordo com os indicadores do INE. Se houver espaço suficiente, podem ser instaladas duas camas extra para crianças até aos 12 anos de idade;
- Os edifícios devem estar ligados à rede pública de esgotos e ao abastecimento de água e ter água da torneira disponível. As instalações sanitárias são privadas ou comuns a vários quartos e dormitórios e deve haver pelo menos um para cada quatro quartos;
- As entidades operacionais dos estabelecimentos de alojamento local são obrigadas a comunicar o alojamento de estrangeiros nos termos definidos na Lei n.º 23/2007, de 4 de Julho, que aprova o regime jurídico de entrada, permanência, partida e afastamento de estrangeiros. Os fornecedores locais de alojamento devem também trabalhar com as autoridades nacionais para recolher e fornecer dados para fins estatísticos, tais como o número de utilizadores, dormidas, e outras métricas;
- No caso de apartamentos, cada proprietário ou detentor de alojamento local pode operar mais de nove unidades por edifício (se não excederem 75% do número de fracções existentes ou partes independentes do edifício). Para calcular o número de unidades de exploração, é considerado o número de apartamentos registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou titular da exploração, bem como os registados em nome de pessoas colectivas distintas, onde existam accionistas comuns.
Algumas regras que deve seguir:
- Se forem feitas alterações, ou em caso de cessação da operação, o proprietário tem 10 dias para comunicar o que aconteceu. Aal como no registo inicial de AL, a comunicação é feita através do Balcão Único Electrónico;
- A legislação determina que os municípios podem definir áreas de contenção. Nessas áreas, existe um limite para o número de estabelecimentos de alojamento locais. Além disso, cada proprietário só está autorizado a operar um máximo de sete alojamentos nestas áreas. Se o limite tiver sido ultrapassado antes de 21 de Outubro de 2018, o proprietário pode manter estes estabelecimentos, mas não pode abrir novos;
- Qualquer pessoa que faça publicidade a um estabelecimento que não esteja registado arrisca uma multa entre 2.500 € e 4.000 €, se for uma pessoa singular. No caso de uma pessoa colectiva, a multa pode situar-se entre 25.000 € e 40.000 €.
- O número de registo é obrigatório na publicidade, documentação comercial e merchandising dos estabelecimentos de alojamento. As plataformas electrónicas que fornecem, anunciam ou comercializam alojamento são também obrigadas a exibir este número;
- Qualquer pessoa que registe um estabelecimento de alojamento local é obrigada a subscrever uma apólice de seguro que cubra os riscos de incêndio, danos materiais e danos materiais causados aos hóspedes e a terceiros. A falta de um seguro válido pode levar ao cancelamento do registo.
E é isso! Já sabe tudo o que precisa de saber sobre como se tornar um proprietário de AL. Mas e quanto aos próximos passos? Sabe como fazer os seus impostos como gestor de propriedade? Não se preocupe e espere pacientemente pela próxima parte desta série. Na LUGGit não queremos apenas ajudar a melhorar a experiência dos seus hóspedes enquanto viagem; também queremos que sejam os melhores gestores de Aljamentos Locais que existem!
