ALLOGGI LOCALI
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8 minuti di lettura
di Francisca Ribeiro, Marketing & Comunicazione
Pubblicato il 01 marzo 2023
| GESTORE DELLA PROPRIETÀ | AFFITTO A BREVE TERMINE | PARTNER | PORTOGALLO |
A lungo termine, il cosiddetto "affitto tradizionale" è diventato meno popolare tra i proprietari di immobili negli ultimi anni a seguito dei vantaggi di possedere un proprietà in affitto locale. Dai piccoli investitori privati locali alle grandi istituzioni internazionali, molti hanno scelto di investire in proprietà per metterle sul mercato affittandoli temporaneamente ai viaggiatori.
Grandi città come Lisbona e Porto hanno registrato una crescita di alloggi locali, come hanno altre destinazioni turistiche, soprattutto quelle lungo l'incantevole costa. Con il boom degli affitti a breve termine nel mercato portoghese, in questo serie in tre parti, tratteremo come puoi gestire con successo un proprietà. In questa prima parte, tratteremo come creare un Alojamento Local in Portogallo, da cosa è esattamente è alla documentazione richiesta.
Gli esercizi di alloggio locale (AL) sono quelli che forniscono servizi di alloggio temporaneo, ovvero ai turisti, contro compenso, purché non soddisfino il requisiti per essere considerati resort turistici.
Come registrare una proprietà come Alojamento Local in Portogallo?
Ogni proprietà in affitto a breve termine, nota come Alojamento Local in Portogallo, deve richiedere una licenza e registrarsi prima di essere affittata. Il processo è relativamente semplice:
In primo luogo, un dovrebbe essere fatta una comunicazione preventiva nel Balcão Único Eletrónico, indirizzata al sindaco del comune in cui si trova l'AL. Dovrebbe includere:
- Permesso di utilizzo o titolo di utilizzo valido per la proprietà rilasciato dal Consiglio Comunale;
- Identificazione del titolare dell'AL, compreso il nome del proprietario o rispettiva azienda che lo sfrutta e il/i numero/i di identificazione fiscale;
- Indirizzo del titolare dell'AL;
- Nome dell'AL e il suo indirizzo;
- Tipo di AL (appartamento, villa,...);
- Capacità di ospiti (numero di camere da letto, letti e ospiti);
- Data di apertura;
- Nome, indirizzo e numero di telefono in caso di emergenza.
È inoltre necessario allegare una copia del Cartão de Cidadão, il Caderneta Predial (è come l'ID dell'appartamento) della proprietà e un dichiarazione di inizio - o modifica - dell'attività presso il Dipartimento delle finanze, con il rispettivo CAE.
Dovresti anche avere un Termo de Responsabilidade firmato, garantendo che la proprietà sia legalmente qualificata per servire l'attività.
Dopo che la comunicazione è stata fatta, il consiglio comunale ha dieci giorni per opporsi all'apertura dello stabilimento. In caso di ostelli, questo periodo è di 20 giorni. Se alla fine del periodo il comune non si oppone, viene attribuito un numero di registrazione.
Con il numero di registrazione, hai l'unico titolo valido per poter aprire il tuo alloggio al pubblico e pubblicizzarlo. Se hai il tuo alloggio registrato su piattaforme di prenotazione elettroniche (come Airbnb o Booking), è necessario divulgare il numero di registrazione. Entro 30 giorni dalla presentazione della comunicazione preventiva con la scadenza, il consiglio comunale ispeziona l'alloggio per verificare se lo fa soddisfa le condizioni richieste dalla legge.
Cos'è considerato un Alojamento Local?
Foto di deborah cortelazzi su Unsplash
Alojamento Local è un termine generico che racchiude:
- Villa: la struttura di alloggio locale la cui unità di alloggio è costituita da un edificio autonomo di carattere unifamiliare;
- Appartamento: la struttura di alloggio locale la cui unità di alloggio è costituita da una frazione autonoma di un edificio o parte di un edificio urbano suscettibile di uso indipendente;
- Struttura ricettiva: la struttura ricettiva locale le cui unità abitative sono costituite da camere integrate in un frazione autonoma di un edificio, in un edificio urbano o in una parte di un edificio urbano suscettibile di uso indipendente. Possono utilizzare la designazione ostello se funzionano principalmente come dormitorio. Per farlo, la capacità di ospiti/utenti nel dormitorio deve essere superiore alla capacità di ospiti in camere;
- Camere: lo sfruttamento dell'alloggio locale presso il residenza del titolare (corrispondente al suo domicilio fiscale) quando il unità abitativa è la stanza e il numero di stanze non supera tre.
Queste attività turistiche sono soggette a un regime giuridico noto come Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos. Di conseguenza, si applica alle strutture che forniscono alloggio in cambio di pagamento. Per il loro funzionamento, devono disporre di un'adeguata serie di strutture, attrezzature e servizi complementari.
Le scadenze e le autorizzazioni necessarie per aprire un alloggio locale variano se la modalità è un ostello. Queste strutture, ad esempio, sono le uniche che necessitano di autorizzazione preventiva del condominio per operare.
Quali sono i documenti richiesti?
Per aprire l'attività, è necessario fornire i seguenti documenti/informazioni alle autorità:
- Il nome, l'indirizzo e il numero di identificazione fiscale portoghese (NIF) del proprietario/persona a svolgere l'attività;
- Autorizzazione all'uso della proprietà valida;
- Passaporto/ID e documenti aziendali;
- Documento catastale;
- Una dichiarazione firmata che attesti che la tua proprietà è adatta come Alojamento Stabilimento locale;
- Contratto di locazione, atti o altri documenti che ti autorizzano ad affittare il tuo proprietà;
- Dichiarazione di attività fiscale.
Quali sono i requisiti per essere considerati un alloggio locale?
Foto di Marcus Loke su Unsplash
Secondo il regolamento, una proprietà deve soddisfare determinati criteri per essere classificata come struttura di alloggio locale.
- La capacità massima degli esercizi di alloggio locale è di nove stanze e 30 utenti, ad eccezione dell'ostello (che non ha limiti di capacità) e delle camere (che possono essere solo tre nella residenza del proprietario). Nel caso di appartamenti e case, si aggiunge la possibilità di ospitare altri due utenti nella stanza in base agli indicatori INE. Se c'è abbastanza spazio, è possibile installare due letti extra per bambini fino a 12 anni;
- Gli edifici devono essere collegati alla rete fognaria pubblica e all'approvvigionamento idrico e disporre di acqua corrente. I servizi igienici sono privati o comuni a più stanze e dormitori e ce ne deve essere almeno uno ogni quattro camere da letto;
- Gli operatori degli esercizi di alloggio locale sono tenuti a comunicare la sistemazione degli stranieri secondo i termini definiti nella legge n. 23/2007 del 4 luglio, che approva il regime giuridico di ingresso, soggiorno, partenza e rimozione dei cittadini stranieri. Locale i fornitori di alloggi dovrebbero anche collaborare con le autorità nazionali per raccogliere e fornire dati per scopi statistici come il numero di utenti, pernottamenti e altre metriche;
- Nel caso di appartamenti, ogni proprietario o titolare di un'attività di alloggio locale può gestire più di nove unità per edificio (se non superano il 75% del numero di frazioni o parti indipendenti esistenti dell'edificio). A calcolare il numero di unità operative, il numero di appartamenti registrati in a nome del coniuge, dei discendenti e degli ascendenti del proprietario o dell'operazione titolare, così come quelli registrati a nome di persone giuridiche separate, dove ci sono azionisti comuni, vengono presi in considerazione.
Alcune regole che devi seguire:
- Se vengono apportate modifiche o in caso di cessazione dell'attività, il proprietario ha dieci giorni per comunicare cosa è successo. Come con la registrazione iniziale di AL, la comunicazione avviene tramite il Balcão Único Eletrónico;
- La legislazione prevede che i comuni possano definire aree di contenimento. In queste aree, viene fissato un limite al numero di alloggi locali stabilimenti. Inoltre, a ogni proprietario è consentito operare solo al massimo di sette alloggi lì. Se il limite è stato superato prima del 21 ottobre 2018, il proprietario può mantenere questi stabilimenti, ma non può aprirne di nuovi;
- Chiunque pubblicizzi una struttura non registrata rischia una multa di tra i 2.500€ e i 4.000€ se è una persona singola. In caso di persona giuridica, la multa può variare tra i 25.000€ e i 40.000€;
- Il numero di registrazione è obbligatorio nella pubblicità, nella documentazione commerciale e nel merchandising degli esercizi di alloggio. Piattaforme elettroniche che forniscono, pubblicizzano o commercializzano alloggi sono inoltre tenute a visualizzare questo numero;
- Chiunque registri un esercizio di alloggio locale è obbligato a stipulare una polizza assicurativa che copra i rischi di incendio, i danni alla proprietà e i danni a proprietà causati a ospiti e terzi. La mancanza di un'assicurazione valida può portare all'annullamento della registrazione.
E questo è tutto! Sai già tutto ciò che ti serve per diventare un proprietario di AL. Ma i prossimi passi? Sai come fare le tue tasse come gestore di proprietà? Non preoccuparti e attendi pazientemente la prossima parte di questa serie. A LUGGit, non vogliamo solo contribuire a migliorare l'esperienza dei tuoi ospiti durante viaggiando. Vogliamo anche che tu sia il miglior gestore di proprietà che ci sia!
