Jak spravovat místní ubytování v Portugalsku

MÍSTNÍ UBYTOVÁNÍ

•

8 minut čtení

Jak spravovat místní ubytování v Portugalsku

od Francisca Ribeiro, Marketing & Komunikace

Publikováno 01. března 2023

Z dlouhodobého hlediska se takzvaný „tradiční pronájem“ stal v posledních letech méně oblíbeným mezi vlastníky nemovitostí v důsledku výhod vlastnictví místní nájemní nemovitosti. Od malých místních soukromých investorů až po velké mezinárodní instituce se mnozí rozhodli investovat do nemovitostí, aby je dali na trh tím, že je dočasně pronajmou cestujícím.

Velká města jako Lisabon a Porto zaznamenala růst místního ubytování, stejně jako ostatní turistické destinace, zejména ty podél krásného pobřeží. S boomem krátkodobého pronájmu na portugalském trhu, v této třídílné sérii, se budeme zabývat tím, jak můžete úspěšně spravovat nemovitost. V této první části se budeme zabývat tvorbou Alojamento Local v Portugalsku, od toho, co přesně to je, až po požadovanou dokumentaci.

Zařízení místního ubytování (AL) jsou ta, která poskytují dočasné ubytovací služby, konkrétně turistům, za odměnu, pokud nesplňují požadavky, aby byly považovány za turistické letoviska.

**Jak zaregistrovat nemovitost jako Alojamento Local v Portugalsku?**

Fotografie od ePortugal na eportugal.gov.pt

Každá nemovitost pro krátkodobý pronájem, známá jako Alojamento Local v Portugalsku, se musí přihlásit k licenci a být registrována před pronájmem. Proces je relativně jednoduchý:

Za prvé, mělo by být provedeno předchozí oznámení v Balcão Único Eletrónico, určené starostovi obce, kde se AL nachází. Mělo by to zahrnovat:

Povolení k užívání nebo platný titul k užívání nemovitosti vydaný Městskou radou;
Identifikace držitele AL, včetně jména vlastníka nebo příslušné firmy, která ji využívá, a daňové identifikační číslo(a);
Adresa držitele AL;
Název AL a jeho adresa;
Typ AL (apartmán, vila,...);
Kapacita hostů (počet ložnic, lůžek a hostů);
Datum zahájení;
Jméno, adresa a telefonní číslo v případě nouze.

Musíte také přiložit kopii Cartão de Cidadão, Caderneta Predial (je to jako ID bytu) z nemovitosti a prohlášení o zahájení - nebo změně - činnosti na Finančním úřadě, s příslušným CAE.

Měli byste mít také podepsaný Termo de Responsabilidade, který zajišťuje, že je nemovitost právně kvalifikována k poskytování činnosti.

Po provedení oznámení má městská rada deset dní na to, aby se postavila proti otevření zařízení. V případě hostelů je toto období 20 dní. Pokud na konci období obec nenamítá, je přiděleno registrační číslo.

S registračním číslem máte jediný platný titul, abyste mohli otevřít své ubytování veřejnosti a inzerovat ho. Pokud máte své ubytování zaregistrované na elektronických rezervačních platformách (jako je Airbnb nebo Booking), musíte zveřejnit registrační číslo. Do 30 dnů od předložení předchozího sdělení s termínem, městská rada zkontroluje ubytování, aby ověřila, zda splňuje podmínky požadované zákonem.

**Co se považuje za Alojamento Local?**

Fotografie od deborah cortelazzi na Unsplash

Alojamento Local je zastřešující termín, který zahrnuje:

Vila: zařízení místního ubytování, jehož ubytovací jednotku tvoří samostatná budova jednodomového charakteru;
Apartmán: zařízení místního ubytování, jehož jednotku ubytování tvoří samostatný zlomek budovy nebo část městské budovy, která je způsobilá k samostatnému užívání;
Ubytovací zařízení: zařízení místního ubytování, jehož ubytovací jednotky se skládají z pokojů integrovaných do samostatné části budovy, v městské budově nebo části městské budovy způsobilé k samostatnému užívání. Mohou používat označení hostel, pokud fungují primárně jako ubytovna. Aby tak učinily, musí být kapacita hostů/uživatelů v ubytovně vyšší než kapacita hostů v pokojích;
Pokoje: využívání místního ubytování v rezidenci držitele (odpovídá jejich daňovému domicilu), pokud ubytovací jednotkou je pokoj a počet pokojů nepřesahuje tři.

Tyto turistické podniky podléhají právnímu režimu známému jako Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos. V důsledku toho se vztahuje na zařízení, která poskytují ubytování za úplatu. Pro jejich provoz musí mít odpovídající sadu zařízení, vybavení a doplňkových služeb.

Lhůty a povolení potřebná k otevření místního ubytování se liší, pokud se jedná o hostel. Tato zařízení jsou například jediná, která potřebují předchozí povolení od kondominia k provozu.

Jaké jsou požadované dokumenty?

Pro zahájení činnosti musíte orgánům poskytnout následující dokumenty/informace:

Jméno, adresa a portugalské daňové číslo (NIF) vlastníka/osoby, která má vykonávat činnost;
Platné povolení k užívání nemovitosti;
Pas/ID a firemní dokumenty;
Doklad z katastru nemovitostí;
Podepsané prohlášení, že je vaše nemovitost vhodná jako Alojamento Místní zařízení;
Nájemní smlouva, listiny nebo jiné dokumenty, které vás opravňují k pronájmu vašeho majetku;
Prohlášení o daňové činnosti.

Jaké jsou požadavky na to, aby bylo ubytování považováno za místní?

Fotografie od Marcus Loke na Unsplash

Podle nařízení musí nemovitost splňovat určitá kritéria, aby byla klasifikována jako ubytovací zařízení místního ubytování.

Maximální kapacita ubytovacích zařízení místního ubytování je devět pokojů a 30 uživatelů, s výjimkou hostelu (který nemá žádný kapacitní limit) a pokojů (kterých může být v rezidenci majitele pouze tři). V případě bytů a domů se možnost ubytování dalších dvou uživatelů v pokoji přidává podle ukazatelů INE. Pokud je dostatek místa, lze nainstalovat dvě další lůžka pro děti do 12 let;
Budovy musí být napojeny na veřejnou kanalizaci a vodovodní síť a mít k dispozici vodu z kohoutku. Sanitární zařízení jsou soukromá nebo společná pro několik pokojů a ložnic a musí být alespoň jedno pro každé čtyři pokoje;
Subjekty provozující zařízení místního ubytování jsou povinny komunikovat ubytování cizinců v souladu s podmínkami definovanými v zákoně č. 23/2007 ze dne 4. července, který schvaluje právní režim vstupu, pobytu, odchodu a vyhoštění cizinců. Místní poskytovatelé ubytování by také měli spolupracovat s vnitrostátními orgány na shromažďování a poskytování údajů pro statistické účely, jako je počet uživatelů, přenocování a další metriky;
V případě bytů může každý vlastník nebo držitel místního ubytování provozovat více než devět jednotek na budovu (pokud nepřekročí 75 % z počtu existujících zlomků nebo nezávislých částí budovy). Do výpočtu počtu provozních jednotek se započítává počet bytů zaregistrovaných na jméno manžela/manželky, potomků a předků vlastníka nebo provozu držitele, jakož i těch, které jsou registrovány na jméno samostatných právnických osob, kde jsou společnými akcionáři.

Některá pravidla, která musíte dodržovat:

Pokud dojde ke změnám nebo v případě ukončení provozu, má vlastník deset dní na oznámení, co se stalo. Stejně jako u prvotní registrace AL se komunikace provádí prostřednictvím Balcão Único Eletrónico;
Zákonodárství stanoví, že obce mohou definovat oblasti omezení. V těchto oblastech je stanoven limit na počet místních ubytovacích zařízení. Kromě toho může každý vlastník provozovat pouze maximálně sedm ubytovacích zařízení. Pokud byl limit překročen před 21. říjnem 2018, může si vlastník tato zařízení ponechat, ale nemůže otevírat nová;
Každý, kdo inzeruje zařízení, které není registrováno, riskuje pokutu ve výši mezi 2 500 € a 4 000 €, pokud je fyzickou osobou. V případech právnické osoby může být pokuta mezi 25 000 € a 40 000 €;
Registrační číslo je povinné v reklamě, obchodní dokumentaci a merchandisingu ubytovacích zařízení. Elektronické platformy, které poskytují, inzerují nebo obchodují s ubytováním, jsou také povinny zobrazit toto číslo;
Každý, kdo zaregistruje zařízení místního ubytování, je povinen uzavřít pojistku pokrývající rizika požáru, škody na majetku a škody na majetku způsobené hostům a třetím stranám. Nedostatek platného pojištění může vést ke zrušení registrace.

A to je vše! Již víte vše, co potřebujete, abyste se stali vlastníkem AL. Ale co další kroky? Víte, jak si dělat daně jako správce nemovitosti? Nebojte se a trpělivě vyčkejte na další část této série. Na LUGGit nechceme jen pomoci zlepšit zážitek vašich hostů při cestování. Chceme také, abyste byli nejlepším správcem nemovitostí, jaký existuje!