Local Accommodation

ALOJAMIENTO LOCAL

8 min lectura

Cómo gestionar un alojamiento local en Portugal
Author

por Francisca Ribeiro, Marketing & Communication

Publicado Marzo 01, 2023

| PROPIETARIOS DE ALQUILER VACACIONAL | COLABORADORES | PORTUGAL |

El llamado "alquiler tradicional", a largo plazo, ha perdido popularidad entre los propietarios en los últimos años como consecuencia de las ventajas de poseer una propiedad local en alquiler vacacional. Desde los pequeños inversores privados locales hasta grandes instituciones internacionales, muchos han optado por invertir en propiedades para posteriormente, dedicarlas al alquiler vacacional a turistas y viajeros.


Grandes ciudades como Lisboa y Oporto experimentaron un crecimiento del alojamiento local, al igual que otros destinos turísticos, especialmente los costeros.. Con el auge del alquiler a corto plazo en el mercado portugués, en esta serie de tres partes, vamos a cubrir cómo se puede gestionar con éxito una propiedad. En esta primera parte, trataremos cómo crear un Alojamento Local en Portugal, desde qué es exactamente, hasta la documentación necesaria para ello.


Los establecimientos de alojamento local (AL) son aquellos que prestan servicios de alojamiento temporal, concretamente a turistas, a cambio de una remuneración, sin cumplir los requisitos para ser considerados complejos turísticos.



¿Cómo registrar una propiedad como Alojamento Local (AL) en Portugal?

Photo by ePortugal on eportugal.gov.pt

Todas las propiedades de alquiler a corto plazo consideradas como Alojamento Local en Portugal, deben solicitar una licencia y ser registradas antes de alquilarse. El proceso es relativamente sencillo:


En primer lugar, debe realizarse una comunicación previa en el Balcão Único Eletrónico, dirigida al Ayuntamiento del Municipio donde se encuentra la oficina de Alojamento Local (AL). Dicha comunicación, deberá incluir lo siguiente:

  1. Permiso de utilización o título de utilización válido de la propiedad expedido por el Ayuntamiento;
  2. Identificación del titular del AL, incluyendo el nombre del propietario o de la respectiva empresa que la explota y el número o números de identificación fiscal;
  3. Dirección del titular del AL;
  4. Nombre del AL y dirección;
  5. Tipo de AL (apartamento, villa,...);
  6. Capacidad (número de habitaciones, camas y huéspedes);
  7. Fecha de apertura;
  8. Datos de contacto en caso de emergencia (nombre, dirección y número de teléfono).


También debes adjuntar una copia del Cartão de Cidadão, la Caderneta Predial de la propiedad (es como el DNI del apartamento), y una declaración del inicio - o cambio- de la actividad en el Departamento de Finanzas, con el respectivo CAE.


Y también contar con un Término de Responsabilidad (Termo de Responsabilidade) firmado firmado, asegurando que la propiedad está certificada legalmente para realizar la actividad.


Una vez la comunicación haya sido hecha, el ayuntamiento tendrá diez días para oponerse a la apertura del establecimiento. En el caso de los hosteles, este plazo es de veinte días. Si al final del plazo el ayuntamiento no se opone, se te atribuirá un número de registro.


WEste número de registro, es el único título válido para poder abrir y publicitar tu (AL). Si promocionas tu AL en plataformas de reservas electrónicas (como Airbnb o Booking.com), obligatoriamente deberás facilitar dicho número. Dentro de los 30 días posteriores a la presentación de la comunicación previa, el ayuntamiento inspeccionará el alojamiento para verificar si cumple con las condiciones exigidas por la ley.



¿Qué consideramos cómo un Alojamento Local (AL)?

Alojamento Local es un término general que engloba:

  • Villa o chalet: Establecimiento cuya unidad de alojamiento es un edificio independiente de carácter unifamiliar;
  • Apartmento: Establecimiento cuya unidad de alojamiento forma parte de un edificio urbano cuyo uso al completo no tiene porqué ser únicamente vacacional;
  • Pensiones/Hostales: Establecimiento cuyas unidades de alojamiento consisten en habitaciones integradas en una parte de un edificio, en un edificio urbano entero, o en una parte autónoma de un edificio urbano cuyo uso al completo no tiene porqué ser únicamente vacacional. Pueden usar la denominación de albergue/hostal/hostel si funcionan principalmente como dormitorio.
  • Habitaciones: Cuando la explotación del AL se produce en la residencia del titular (correspondiente a su domicilio fiscal). Y dicha unidad o unidades de alojamiento son habitaciones y no exceden un número superior a tres.


Estas empresas turísticas están sujetas a un régimen jurídico conocido como Regime Jurídico da Instalação, Exploração y Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos. Dicho régimen se aplica a los establecimientos que ofrecen alojamiento a cambio de una remuneración. Para su correcto funcionamiento, estos establecimientos deben disponer de un conjunto adecuado de instalaciones, equipamientos y servicios complementarios.


Los plazos y autorizaciones necesarios para abrir un AL varían si la modalidad es albergue/hostel/hostal. Estos establecimientos, por ejemplo, son los únicos que necesitan autorización previa del condominio para funcionar.



¿Cuáles son los documentos requeridos?


Para iniciar la actividad, debes presentar los siguientes documentos/información a las autoridades:

  • El nombre, la dirección y el número de identificación fiscal (NIF) portugués del propietario/persona que va a ejercer la actividad;
  • La Autorización Válida de uso del inmueble;
  • El Pasaporte o DNI y documentos de la empresa;
  • El Documento Catastral;
  • La Declaración Firmada de que su inmueble es apto como establecimiento de Alojamento Local (AL);
  • El Contrato de Arrendamiento, escrituras u otros documentos que te acrediten para alquilar el inmueble;
  • La Declaración de Actividad Fiscal.



¿Cuáles son los requisitos para ser considerado como un Alojamento Local (AL)?

Photos by Marcus Loke on Unsplash

Según la legislación, una propiedad debe cumplir ciertos criterios para ser considerada como establecimiento de alojamento local (AL).

  • La capacidad máxima de los establecimientos de alojamento local es de nueve habitaciones y treinta usuarios, excepto en el caso de los albergues/hostales (los cuales no tienen límite de capacidad) y de las habitaciones (que únicamente pueden ser tres en la residencia del propietario). En el caso de pisos y casas, los indicadores del INE añaden la posibilidad de alojar a dos usuarios más en la habitación. Si hay espacio suficiente, se pueden instalar dos camas supletorias para niños de hasta doce años;
  • Los edificios deben estar conectados a la red pública de alcantarillado y suministro de agua y disponer de agua corriente. Los sanitarios pueden ser privados o comunes a varias habitaciones y dormitorios, y debe haber al menos uno por cada cuatro dormitorios;
  • Las entidades explotadoras de establecimientos de alojamento local (AL) están obligadas a comunicar el alojamiento de huéspedes extranjeros siguiendo los términos definidos en la Ley 23/2007, del 4 de julio, por la que se aprueba el régimen jurídico de entrada, estancia, salida y expulsión de extranjeros. Los proveedores de alojamento local también deben colaborar con las autoridades nacionales para recopilar y proporcionar datos con fines estadísticos, como el número de usuarios, las pernoctaciones y otras indicadores;
  • En el caso de los pisos, cada propietario o titular de la explotación de AL, podrá explotar más de nueve unidades alojativas por edificio (si no superan el 75% del número de fracciones o partes independientes existentes en el edificio). Para calcular el número de unidades en explotación, se tiene en cuenta el número de pisos registrados a nombre del cónyuge, descendientes y ascendientes del propietario o titular de la explotación, así como los registrados a nombre de personas jurídicas distintas, cuando existan accionistas en común.



Algunas reglas que debes seguir:


  • Si se realizan modificaciones, o se decide finalizar la explotación, el titular dispone de diez días para comunicar lo sucedido. Al igual que con el registro inicial de AL, la comunicación se realiza a través del Balcão Único Eletrónico;
  • La legislación establece que los municipios pueden definir zonas de contención. En estas zonas, se establecerá un límite al número de establecimientos de alojamento local. Además, cada propietario sólo puede explotar en estas zonas un máximo de siete alojamientos. Si se superó este límite antes del 21 de octubre de 2018, el propietario puede mantener esos establecimientos, pero no puede abrir otros nuevos;
  • La persona que anuncie un establecimiento que no esté registrado se arriesga a una multa de entre 2.500 euros y 4.000 euros si se trata de una persona física. Si se trata de una persona jurídica, la multa puede oscilar entre 25.000 y 40.000 euros;
  • Es obligatorio que aparezca el número de registro en la publicidad, documentación comercial y merchandising que se realice. Las plataformas electrónicas que ofrecen, anuncian o comercializan alojamientos, también están obligadas a mostrar dicho número;
  • Toda persona que registre un establecimiento de alojamento local está obligada a suscribir una póliza de seguro que cubra los riesgos de incendio, daños materiales y daños a la propiedad causados a los huéspedes y a terceros. La falta de un seguro válido podría suponer la cancelación del registro.


Ahora ya sabes todo lo que necesitas para convertirte en propietario de una empresa de AL. Pero, ¿qué hay de los siguientes pasos? ¿Sabes cómo gestionar tus impuestos como property manager? No te preocupes y espera pacientemente la siguiente parte de esta serie. En LUGGit, no sólo queremos ayudarte a mejorar la experiencia de tus huéspedes mientras viajan. ¡También queremos que seas el mejor property manager que existe!

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