LOKALE UNTERKUNFT
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8 Minuten Lesezeit
von Francisca Ribeiro, Marketing & Communication
Veröffentlicht am 01. März 2023
| IMMOBILIENVERWALTER | KURZFRISTIGE VERMIETUNG | PARTNER | PORTUGAL |
Langfristig ist die sogenannte "traditionelle Vermietung" in den letzten Jahren infolge der Vorteile des Besitzes einer lokalen Mietimmobilie bei Eigentümern weniger beliebt geworden. Von kleinen lokalen Privatinvestoren bis hin zu großen internationale Institutionen haben sich viele dafür entschieden, in Immobilien zu investieren, um sie auf dem Markt zu platzieren, indem sie sie vorübergehend an Reisende vermieten.
Große Städte wie Lissabon und Porto verzeichneten ein Wachstum der lokalen Unterkünfte, ebenso wie andere Touristenziele, insbesondere diejenigen entlang der schönen Küste. Mit dem Boom der Kurzzeitmiete im portugiesischen Markt, in dieser dreiteiligen Serie werden wir uns damit befassen, wie Sie eine Immobilie erfolgreich verwalten können. In diesem ersten Teil werden wir uns damit befassen wie man ein Alojamento Local in Portugal erstellt, von was genau es ist bis zu den erforderlichen Unterlagen.
Lokale Beherbergungsbetriebe (AL) sind solche, die vorübergehende Unterkunftsleistungen erbringen, nämlich Touristen, gegen Entgelt, solange sie nicht die Anforderungen erfüllen, als touristische Resorts betrachtet zu werden.
Wie registriert man eine Immobilie als Alojamento Local in Portugal?
Jede Ferienimmobilie, in Portugal als Alojamento Local bekannt, muss eine Lizenz beantragen und sich registrieren lassen, bevor sie vermietet wird. Der Prozess ist relativ einfach:
Zunächst sollte eine vorherige Mitteilung im Balcão Único Eletrónico erfolgen, an den Bürgermeister der Gemeinde, in der sich die AL befindet, gerichtet. Es sollte Folgendes beinhalten:
- Nutzungsgenehmigung oder gültiger Nutzungstitel für die von der Gemeindeverwaltung ausgestellte Immobilie;
- Identifizierung des Inhabers der AL, einschließlich des Namens des Eigentümers oder der jeweiligen Firma, die sie betreibt, und der Steuernummer(n);
- Adresse des Inhabers der AL;
- Name der AL und ihre Adresse;
- Art der AL (Wohnung, Villa,...);
- Gästekapazität (Anzahl der Schlafzimmer, Betten und Gäste);
- Eröffnungsdatum;
- Name, Adresse und Telefonnummer im Notfall.
Sie müssen auch eine Kopie des Cartão de Cidadão, das Caderneta Predial (es ist wie der Apartmentausweis) der Immobilie und eine Erklärung des Beginns - oder der Änderung - der Tätigkeit beim Finanzamt mit dem jeweiligen CAE.
Sie sollten auch einen unterschriebenen Termo de Responsabilidade haben, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich qualifiziert ist, die Tätigkeit zu bedienen.
Nachdem die Mitteilung erfolgt ist, hat die Stadtverwaltung zehn Tage Zeit, der Eröffnung des Betriebs zu widersprechen. Im Falle von Hostels ist diese Frist 20 Tage. Wenn die Gemeinde am Ende der Frist keinen Einwand erhebt, wird eine Registrierungsnummer vergeben.
Mit der Registrierungsnummer haben Sie den einzig gültigen Titel, um Ihre Unterkunft für die Öffentlichkeit zu öffnen und dafür zu werben. Wenn Sie Ihre Unterkunft auf elektronischen Buchungsplattformen (wie Airbnb oder Buchung) registriert haben, müssen Sie die Registrierungsnummer angeben. Innerhalb von 30 Tagen nach Einreichung der vorherigen Mitteilung mit der Frist, überprüft die Stadtverwaltung die Unterkunft, um zu überprüfen, ob sie die gesetzlichen Bestimmungen erfüllt.
Was gilt als Alojamento Local?
Foto von deborah cortelazzi am Unsplash
Alojamento Local ist ein Sammelbegriff, der Folgendes umfasst:
- Villa: die lokale Beherbergungseinrichtung, deren Unterkunftseinheit aus einem autonomen Gebäude mit Einfamilienhauscharakter besteht;
- Apartment: die lokale Beherbergungseinrichtung, deren Unterkunftseinheit aus einem autonomen Teil eines Gebäudes oder einem Teil eines Stadtgebäudes besteht, das für eine unabhängige Nutzung geeignet ist;
- Beherbergungsbetrieb: die lokale Beherbergungseinrichtung, deren Wohneinheiten aus Zimmern bestehen, die in einen autonomen Teil eines Gebäudes, in einem Stadtgebäude oder einem Teil eines Stadtgebäudes integriert sind, das für eine unabhängige Nutzung geeignet ist. Sie können die Bezeichnung Herberge verwenden, wenn sie hauptsächlich als Schlafsaal fungieren. Dazu muss die Kapazität von Gästen/Benutzern im Schlafsaal höher sein als die Kapazität der Gäste in Zimmern;
- Zimmer: die Nutzung der lokalen Unterkunft im Wohnsitz des Inhabers (entspricht seinem steuerlichen Wohnsitz), wenn die Wohneinheit das Zimmer ist und die Anzahl der Zimmer nicht überschreitet drei.
Diese Tourismusunternehmen unterliegen einem Rechtsregime, das als Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos bekannt ist. Infolgedessen gilt es für Betriebe, die Unterkunft gegen Bezahlung anbieten. Für ihren Betrieb müssen sie über eine angemessene Ausstattung, Ausrüstung und ergänzende Dienstleistungen verfügen.
Die Fristen und Genehmigungen, die für die Eröffnung einer lokalen Unterkunft erforderlich sind, variieren, wenn es sich um eine Herberge handelt. Diese Einrichtungen sind beispielsweise die einzigen, die vor der Betriebsaufnahme eine vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft benötigen.
Welche Dokumente sind erforderlich?
Um die Tätigkeit aufzunehmen, müssen Sie den Behörden folgende Dokumente/Informationen vorlegen:
- Der Name, die Adresse und die portugiesische Steuernummer (NIF) des Eigentümers/der Person, die die Tätigkeit ausüben soll;
- Gültige Nutzungsgenehmigung der Immobilie;
- Reisepass/Personalausweis und Firmendokumente;
- Grundbuchauszug;
- Eine unterzeichnete Erklärung, dass Ihre Immobilie als Alojamento Local geeignet ist;
- Mietvertrag, Urkunden oder andere Dokumente, die Sie berechtigen, Ihre Immobilie zu vermieten;
- Erklärung der Steueraktivität.
Was sind die Voraussetzungen, um als lokale Unterkunft zu gelten?
Fotos von Marcus Loke am Unsplash
Gemäß den Vorschriften muss eine Immobilie bestimmte Kriterien erfüllen, um als lokale Beherbergungseinrichtung eingestuft zu werden.
- Die maximale Kapazität lokaler Beherbergungsbetriebe beträgt neun Zimmer und 30 Benutzer, mit Ausnahme der Herberge (die keine Kapazitätsbeschränkung hat) und Zimmer (die nur drei im Wohnsitz des Eigentümers sein können). Bei Wohnungen und Häusern wird die Möglichkeit, zwei weitere Benutzer im Zimmer unterzubringen, gemäß den INE-Indikatoren hinzugefügt. Wenn genügend Platz vorhanden ist, können zwei zusätzliche Betten für Kinder bis zu 12 Jahren aufgestellt werden;
- Die Gebäude müssen an die öffentliche Kanalisation und Wasserversorgung angeschlossen sein und fließendes Wasser zur Verfügung haben. Die sanitären Einrichtungen sind privat oder gemeinsam für mehrere Zimmer und Schlafzimmer und es muss mindestens eine für jeweils vier Schlafzimmer geben;
- Die Betreiber lokaler Beherbergungsbetriebe sind verpflichtet, dies zu tun die Unterbringung von Ausländern zu melden gemäß den Bedingungen, die in Gesetz Nr. 23/2007 vom 4. Juli definiert sind, das die Rechtsordnung von die Einreise, den Aufenthalt, die Ausreise und die Entfernung von ausländischen Staatsangehörigen genehmigt. Lokale Beherbergungsanbieter sollten auch mit den nationalen Behörden zusammenarbeiten, um Daten für statistische Zwecke wie die Anzahl der Benutzer, Übernachtungen und andere Kennzahlen;
- Im Falle von Wohnungen darf jeder Eigentümer oder Inhaber eines lokalen Beherbergungsbetriebs mehr als neun Einheiten pro Gebäude betreiben (wenn sie 75 % der Anzahl der bestehenden Bruchteile oder unabhängigen Teile des Gebäudes nicht überschreiten). Um die Anzahl der Betriebseinheiten zu berechnen, wird die Anzahl der Wohnungen, die auf den Namen des Ehepartners, der Abkömmlinge und Aufsteigenden des Eigentümers oder Betriebsinhabers eingetragen sind, sowie die auf den Namen separater juristischer Personen eingetragenen, bei denen es gemeinsame Aktionäre gibt, berücksichtigt.
Einige Regeln, die Sie befolgen müssen:
- Wenn Änderungen vorgenommen werden oder im Falle einer Betriebsbeendigung hat der Eigentümer zehn Tage Zeit, um zu melden, was passiert ist. Wie bei der Ersteintragung von AL erfolgt die Kommunikation über das Balcão Único Eletrónico;
- Die Gesetzgebung besagt, dass Gemeinden Eindämmungsgebiete definieren können. In In diesen Gebieten wird eine Obergrenze für die Anzahl der lokalen Beherbergungsbetriebe festgelegt. Darüber hinaus darf jeder Eigentümer dort nur maximal sieben Unterkünfte betreiben. Wenn die Grenze vor dem 21. Oktober 2018 überschritten wurde, kann der Eigentümer diese Betriebe behalten, aber keine neuen eröffnen;
- Jeder, der für einen nicht registrierten Betrieb wirbt, riskiert eine Geldstrafe von zwischen 2.500 € und 4.000 €, wenn er eine Einzelperson ist. Im Falle einer juristischen Person kann die Geldstrafe zwischen 25.000 € und 40.000 € betragen;
- Die Registrierungsnummer ist in der Werbung, den kommerziellen Dokumenten und dem Merchandising von Beherbergungsbetrieben obligatorisch. Elektronisch Plattformen, die Unterkünfte anbieten, bewerben oder vermarkten, sind ebenfalls verpflichtet diese Nummer anzeigen;
- Jeder, der einen lokalen Beherbergungsbetrieb registriert, ist verpflichtet, einen Versicherungspolice abzuschließen, die Feuerrisiken, Sachschäden und Schäden an Eigentum, die Gästen und Dritten zugefügt wurden. Das Fehlen einer gültigen Versicherung kann zur Streichung der Registrierung führen.
Und das ist es! Sie wissen bereits alles, was Sie darüber wissen müssen, wie Sie ein AL-Eigentümer werden. Aber was ist mit den nächsten Schritten? Wissen Sie, wie Sie Ihre Steuern als Immobilien verwalten? Manager? Machen Sie sich keine Sorgen und warten Sie geduldig auf den nächsten Teil dieser Serie. Bei LUGGit wollen wir nicht nur dazu beitragen, das Erlebnis Ihrer Gäste zu verbessern, Reisen. Wir möchten auch, dass Sie der beste Immobilienverwalter sind, den es gibt!
