HÉBERGEMENT LOCAL
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8 minutes de lecture
par Francisca Ribeiro, Marketing & Communication
Publié le 01 mars 2023
| GESTIONNAIRE IMMOBILIER | LOCATION À COURT TERME | PARTENAIRES | PORTUGAL |
À long terme, la « location traditionnelle » dite l'est devenue moins populaire parmi les propriétaires ces dernières années en raison des avantages de la possession d'un bien locatif local. Des petits investisseurs privés locaux aux grands institutions internationales, nombreux sont ceux qui ont choisi d'investir dans des biens immobiliers pour les mettre sur le marché en les louant temporairement à des voyageurs.
De grandes villes comme Lisbonne et Porto ont connu une croissance de l'hébergement local, comme ont d'autres destinations touristiques, en particulier celles qui longent le magnifique littoral. Avec l'essor de la location à court terme sur le marché portugais, dans ce série en trois parties, nous allons couvrir exactement comment vous pouvez gérer avec succès un propriété. Dans cette première partie, nous allons couvrir comment créer un Alojamento Local au Portugal, de ce que c'est exactement à la documentation requise.
Les établissements d'hébergement local (AL) sont ceux qui fournissent des services d'hébergement temporaire, notamment aux touristes, contre rémunération, dans la mesure où ils ne répondent pas aux exigences pour être considérés comme des stations touristiques.
Comment enregistrer une propriété en tant que Alojamento Local au Portugal ?
Chaque propriété de location à court terme, connue sous le nom d'Alojamento Local au Portugal, doit demander une licence et être enregistrée avant d'être louée. Le processus est relativement simple :
Tout d'abord, une communication préalable doit être faite dans le Balcão Único Eletrónico, adressée au maire de la municipalité où se trouve l'AL. Elle doit comprendre :
- Permis d'utilisation ou titre d'utilisation valide pour la propriété délivré par le Conseil municipal ;
- Identification du titulaire de l'AL, y compris le nom du propriétaire ou entreprise respective qui l'exploite et le(s) numéro(s) d'identification fiscale ;
- Adresse du titulaire de l'AL ;
- Nom de l'AL et son adresse ;
- Type d'AL (appartement, villa,...) ;
- Capacité d'accueil (nombre de chambres, de lits et d'invités) ;
- Date d'ouverture ;
- Nom, adresse et numéro de téléphone en cas d'urgence.
Vous devez également joindre une copie du Cartão de Cidadão, le Caderneta Predial (c'est comme la pièce d'identité de l'appartement) de la propriété et une déclaration du début - ou de la modification - de l'activité au Département des finances, avec le CAE respectif.
Vous devez également avoir un Termo de Responsabilidade signé, garantissant que la propriété est légalement qualifiée pour servir l'activité.
Une fois la communication effectuée, le conseil municipal dispose de dix jours pour s'opposer à l'ouverture de l'établissement. Dans le cas des auberges de jeunesse, ce délai est de 20 jours. Si, à la fin de la période, la municipalité ne s'y oppose pas, un numéro d'enregistrement est attribué.
Avec le numéro d'enregistrement, vous disposez du seul titre valable pour pouvoir ouvrir votre hébergement au public et en faire la publicité. Si vous avez votre hébergement enregistré sur des plateformes de réservation électroniques (telles que Airbnb ou Booking), vous devez divulguer le numéro d'enregistrement. Dans les 30 jours suivant la soumission de la communication préalable avec le délai, le conseil municipal inspecte l'hébergement pour vérifier s'il remplit les conditions requises par la loi.
Qu'est-ce qui est considéré comme un Alojamento Local ?
Photo par deborah cortelazzi sur Unsplash
Alojamento Local est un terme générique qui englobe :
- Villa : l'établissement d'hébergement local dont l'unité d'hébergement est constituée d'un bâtiment autonome à caractère unifamilial ;
- Appartement : l'établissement d'hébergement local dont l'unité d'hébergement est constituée d'une fraction autonome d'un bâtiment ou d'une partie d'un immeuble urbain susceptible d'un usage indépendant ;
- Établissement d'hébergement : l'établissement d'hébergement local dont les unités d'hébergement sont constituées de chambres intégrées dans un fraction autonome d'un bâtiment, dans un immeuble urbain ou une partie d'un immeuble urbain susceptible d'un usage indépendant. Ils peuvent utiliser la désignation auberge de jeunesse s'ils fonctionnent principalement comme un dortoir. Pour ce faire, la capacité de invités/utilisateurs dans le dortoir doit être supérieure à la capacité des invités dans les chambres ;
- Chambres : l'exploitation de l'hébergement local au résidence du titulaire (correspondant à son domicile fiscal) lorsque le l'unité d'hébergement est la chambre et que le nombre de chambres ne dépasse pas trois.
Ces entreprises touristiques sont soumises à un régime juridique appelé Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos. Par conséquent, il s'applique aux établissements qui proposent un hébergement en échange de paiement. Pour leur fonctionnement, ils doivent disposer d'un ensemble approprié d'installations, d'équipements et de services complémentaires.
Les délais et autorisations requis pour ouvrir un logement local varient si le mode est une auberge de jeunesse. Ces établissements, par exemple, sont les seuls qui ont besoin d'une autorisation préalable de la copropriété pour fonctionner.
Quels sont les documents requis ?
Pour ouvrir l'activité, vous devez fournir les documents/informations suivants aux autorités :
- Le nom, l'adresse et le numéro d'identification fiscale portugais (NIF) du propriétaire/de la personne chargée de exercer l'activité ;
- Autorisation d'utilisation valide de la propriété ;
- Passeport/PI et documents de la société ;
- Document du registre foncier ;
- Une déclaration signée indiquant que votre propriété est adaptée en tant qu'Alojamento Établissement local ;
- Contrat de location, actes ou autres documents vous donnant le droit de louer votre propriété ;
- Déclaration d'activité fiscale.
Quelles sont les exigences pour être considéré comme un hébergement local ?
Photos par Marcus Loke sur Unsplash
Selon la réglementation, une propriété doit répondre à certains critères pour être classée comme établissement d'hébergement local.
- La capacité maximale des établissements d'hébergement local est de neuf chambres et de 30 utilisateurs, à l'exception de l'auberge de jeunesse (qui n'a aucune limite de capacité) et des chambres (qui ne peuvent être que trois dans la résidence du propriétaire). Dans le cas des appartements et des maisons, la possibilité d'accueillir deux utilisateurs supplémentaires dans la chambre est ajoutée en vertu des indicateurs de l'INE. S'il y a suffisamment d'espace, deux lits supplémentaires pour les enfants jusqu'à 12 ans peuvent être installés ;
- Les bâtiments doivent être raccordés au système d'égouts public et à l'alimentation en eau et avoir de l'eau du robinet disponible. Les installations sanitaires sont privées ou communes à plusieurs chambres et dortoirs et il doit y en avoir au moins une pour quatre chambres à coucher ;
- Les entités exploitantes des établissements d'hébergement local sont tenues de communiquer l'hébergement des étrangers selon les termes définis dans la loi n° 23/2007 du 4 juillet, qui approuve le régime juridique de l'entrée, du séjour, du départ et de l'éloignement des ressortissants étrangers. Local Les fournisseurs d'hébergement doivent également collaborer avec les autorités nationales pour collecter et fournir des données à des fins statistiques telles que le nombre de utilisateurs, nuitées et autres indicateurs ;
- Dans le cas des appartements, chaque propriétaire ou titulaire d'exploitation d'hébergement local peut exploiter plus de neuf unités par bâtiment (s'ils ne dépassent pas 75% du nombre de fractions ou de parties indépendantes existantes du bâtiment). Pour calculer le nombre d'unités d'exploitation, le nombre d'appartements enregistrés au nom du conjoint, des descendants et des ascendants du propriétaire ou de l'exploitation titulaire, ainsi que ceux enregistrés au nom de personnes morales distinctes, où il y a des actionnaires communs, sont pris en compte.
Quelques règles à suivre :
- En cas de modifications, ou en cas de cessation d'exploitation, le propriétaire a dix jours pour communiquer ce qui s'est passé. Comme pour l'enregistrement initial de l'AL, la communication se fait par le biais du Balcão Único Eletrónico ;
- La législation stipule que les municipalités peuvent définir des zones de confinement. Dans ces zones, une limite est fixée sur le nombre d'établissements d'hébergement local. En outre, chaque propriétaire n'est autorisé à exploiter qu'un maximum de sept logements. Si la limite a été dépassée avant le 21 octobre 2018, le propriétaire peut conserver ces établissements, mais ne peut pas en ouvrir de nouveaux ;
- Toute personne faisant de la publicité pour un établissement non enregistré risque une amende de 2 500 € à 4 000 € s'il s'agit d'une personne physique. Dans le cas d'une personne morale, l'amende peut aller de 25 000 € à 40 000 € ;
- Le numéro d'enregistrement est obligatoire dans la publicité, la documentation commerciale et le marchandisage des établissements d'hébergement. Les plateformes électroniques qui fournissent, font de la publicité ou commercialisent des hébergements sont également tenues d'afficher ce numéro ;
- Toute personne enregistrant un établissement d'hébergement local est obligée de souscrire une police d'assurance couvrant les risques d'incendie, les dommages matériels et les dommages à la propriété causés aux clients et aux tiers. L'absence d'assurance valide peut entraîner l'annulation de l'enregistrement.
Et c'est tout ! Vous savez déjà tout ce que vous devez savoir pour devenir propriétaire d'AL. Mais qu'en est-il des prochaines étapes ? Savez-vous comment faire vos impôts en tant que gestionnaire immobilier ? Ne vous inquiétez pas et attendez patiemment la prochaine partie de cette série. Chez LUGGit, nous ne voulons pas seulement contribuer à améliorer l'expérience de vos clients pendant leurs voyages. Nous voulons également que vous soyez le meilleur gestionnaire immobilier qui soit !
