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14 min leitura

Como gerir um alojamento Turístico em Espanha - Parte 2
Author

por Jaime Garín, Barcelona Market Manager

Publicado Maio 03, 2023

| PROPERTY MANAGER | SHORT-TERM RENTAL | PARCEIROS | ESPANHA |

Depois de registar o seu alojamento turístico (Apartamento Turístico ou Vivienda de Uso Turístico), nesta segunda parte, abordaremos a forma de declarar os rendimentos gerados e as obrigações fiscais a que terá de fazer face.

Diferenças entre "alojamento com serviços de alojamento" e "alojamento sem serviços de alojamento"


Tal como na primeira parte da série, terá de classificar o seu alojamento com uma nova diferenciação para saber como declarar os seus rendimentos e quais os impostos a pagar. Esta distinção baseia-se nos serviços que oferece. De seguida, explicaremos as duas diferenças existentes.


Alojamento turístico com serviços de acolhimento ou da indústria hoteleira


Os alojamentos turísticos com serviços de acolhimento ou pertencentes à indústria hoteleira são aqueles que fornecem:

  • Limpeza contínua durante a estadia;
  • Mudança de roupa de cama e de casa de banho durante a estadia;
  • Armazenamento ou guarda de bagagens;
  • Restaurante;
  • Recepção/atendimento ao cliente 24 horas num espaço específico;
  • Lavandaria;
  • Imprensa.


Alojamentos turísticos que não oferecem serviços de alojamento ou da indústria hoteleira


Os alojamentos turísticos sem serviços de alojamento são aqueles cujos serviços não são considerados alojamento ou típicos da indústria hoteleira. Alguns exemplos:

  • O serviço de limpeza é feito apenas antes das entradas e após as saídas dos hóspedes;
  • O mesmo acontece com a troca de roupa de cama e de casa de banho;
  • Limpeza das áreas comuns do edifício (portal, escadas, etc);
  • Assistência técnica e manutenção para eventuais reparações (serralharia, electricidade, vidraria, canalização, etc).

Depois de saber em qual destas duas categorias se encontra o seu alojamento, deve ter em conta o que tem de fazer relativamente aos seguintes impostos: IAE, IVA e IRPF ou IS (consoante exerça a actividade económica como pessoa singular ou colectiva/empresa).

Photo by R ARCHITECTURE on Unsplash

Taxas de alojamento turístico com base nos serviços que incluem


IAE (Imposto sobre Actividades Económicas)


É o imposto que incide sobre qualquer actividade económica que se desenvolva em Espanha. Quer se trate de uma pessoa singular ou colectiva (empresa), terá de estar inscrito no IAE e apresentar a declaração anualmente.

  1. Se o seu alojamento inclui serviços de hospedagem, será considerado Alojamiento Turístico Extrahotelero na rubrica 685 do IAE e deverá estar registado desta forma.
  2. Se, pelo contrário, o seu alojamento não incluir serviços de hospedagem, será regido pelo artigo 861.1 do IAE, sendo considerado dentro da categoria de Alquiler de Viviendas, aparecendo como tal no registo.

Em ambos os casos, estará isento do pagamento do IAE se a sua facturação for inferior a um milhão de euros (1.000.000€). Só terá de pagar o IAE se ultrapassar este valor. Como não é comum, não entraremos em mais pormenores sobre este assunto.


Por conseguinte, o objectivo do IAE não é a tributação, mas sim garantir que está registado e que cumpre as obrigações de recenseamento correspondentes.


IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)


O IVA é um imposto indirecto que tributa o consumo final de produtos e serviços. É declarado trimestralmente.

  1. Se o seu alojamento inclui serviços de alojamento, deve emitir um IVA de 10% na factura aos seus hóspedes pelos serviços prestados anteriormente mencionados.
  2. Se não incluir serviços de alojamento, estará isento do pagamento do IVA. Mas, por sua vez, estará sujeito ao ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Imposto de Transmissões Patrimoniais). Lembre-se que o IVA e o ITP são incompatíveis e que a taxa aplicada a este último dependerá da sua comunidade autónoma.

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IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares


O cenário mais comum para a maioria, quando se inicia no negócio do aluguer turístico, é o de ser uma pessoa singular. Ou seja, não criou uma empresa (pessoa colectiva). Neste caso, deve apresentar a Declaración de la Renta ou IRPF (Declaração de Imposto de Renda), um imposto progressivo que incide sobre os rendimentos das pessoas residentes em Espanha. Deve ser declarado anualmente, embora, se for trabalhador independente, normalmente tenha de o apresentar trimestralmente com o formulário 130.


É o mais comum entre os alojamentos turísticos, por isso vamos aprofundar este imposto e as suas despesas dedutíveis.


O IRPF distingue dois tipos de rendimentos em função dos serviços prestados:

  1. Se o seu alojamento oferece serviços de hospedagem, o IRPF considerará os seus rendimentos como Rendimientos de las Actividades Económicas (Rendimentos das Actividades Económicas). Neste caso, quando fizer a sua declaração de rendimentos, deve colocar os seus rendimentos na secção de rendimentos das actividades económicas.

    Haverá uma série de despesas dedutíveis que você pode deduzir, com a ideia de que o IRPF que você tem que pagar é menor. Em teoria, todas as despesas relacionadas com a prestação da sua atividade económica serão dedutíveis, embora em algumas ocasiões não seja tão fácil justificá-las como no caso das empresas do IS - Impuesto de Sociedades.

  2. Por outro lado, se o seu alojamento não oferecer serviços de alojamento, os seus rendimentos serão considerados Rendimientos de Capital Inmobiliario (Rendimentos de Capital Imobiliário).

    Neste segundo cenário, ao fazer a declaração, deve detalhá-los na secção de rendimentos de capital imobiliário.

    Neste caso, as despesas dedutíveis serão ligeiramente inferiores. Ao partilhar os períodos em que o seu imóvel não está alugado para turismo, deve justificar que as referidas despesas ocorreram enquanto este era utilizado para turismo. Haverá algumas despesas facilmente imputáveis que só ocorrerão quando receber os seus hóspedes. Mas haverá muitas outras despesas globais, como as despesas de condomínio, a taxa de lixo, as amortizações, a electricidade, etc., que ocorrerão tanto quando o imóvel estiver ocupado como quando estiver vazio. Para estas, deve-se fazer uma repartição pelo período em que foram causadas como consequência da atividade turística.

    Além disso, não poderá utilizar a dedução de 60% aplicada a arrendamento de alquileres de viviendas de uso habitual (arrendamento de habitações de uso habitual) , uma vez que, neste caso, o seu alojamento não oferece alojamento permanente, mas sim alojamento temporário (turístico).

    Outro aspecto a ter em conta é que também deve pagar a chamada Imputación de Renta Inmobiliaria (Imputação de Rendimentos Imobiliários) pelo tempo em que o seu imóvel não esteve arrendado para turismo, como acontece com qualquer outro imóvel fora da actividade turística.


A seguir, citamos alguns exemplos das despesas dedutíveis mais comuns no IRPF em ambas as declarações e as classificamos como rateáveis ou não, para que se tenha uma ideia:


Repartição:

  • IBI (Imposto Predial);
  • Taxa de lixo;
  • Fornecimento de água, electricidade, gás, internet;
  • Juros de financiamento;
  • Taxas comunitárias;
  • Prémio do seguro da casa;
  • A amortização do imóvel.

Não rateado:

  • As comissões são cobradas por portais como o Booking.com e o Airbnb pela divulgação do seu alojamento. Não as deve atribuir porque só acontecem quando tem uma reserva;
  • A taxa turística da sua cidade, se a câmara municipal o obrigar a pagá-la a si e não aos seus hóspedes;
  • Manutenção e reparações para a estadia dos seus hóspedes;
  • Uma consultoria com um especialista em Marketing Turístico, para melhorar a promoção do seu alojamento.

Outro pormenor que deve ter em conta é que existe um limite para as despesas dedutíveis. No máximo, a sua soma total não pode exceder o montante dos rendimentos obtidos no ano que declaramos. Se o excederem, pode deduzir o restante nos quatro anos seguintes.

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IS (Impuesto de Sociedades) - IS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas)


Se, pelo contrário, criou uma empresa ou pessoa colectiva para a sua actividade de aluguer turístico, deve declarar o IS - Impuesto de Sociedades (Imposto sobre as Pessoas Coletivas). Este imposto tributa os benefícios obtidos por empresas e outras entidades com personalidade jurídica cuja residência é em Espanha.

Este cenário pode ocorrer quando gere a tipologia de Apartamento Turístico (AT), e lhe compensou mais criar uma empresa do que trabalhar como freelancer ou pessoa singular. Deve declará-lo anualmente.


Haverá também despesas dedutíveis para o IS. Não vamos aprofundar este assunto, pois não é um caso tão comum quando se inicia o aluguer turístico. No entanto, lembre-se que todas aquelas que cumpram a regra de "que tenham a ver com o desenvolvimento da atividade" serão despesas dedutíveis. E, como mencionamos anteriormente na IS, será mais fácil para si justificá-las do que para uma pessoa solteira com serviços de hospedagem no IRPF.

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Modelo 179


O modelo 179 é uma declaração informativa trimestral que afecta a atribuição de casas de turismo. Embora vejamos que está dentro dos modelos da Declaração de Rendimentos, não implica o pagamento de qualquer imposto e o seu objectivo é informar o Tesouro das casas de turismo localizadas em Espanha.

Para além disso, na maioria dos casos, não estará legalmente obrigado a apresentar o formulário 179 ao Tesouro. Os legalmente obrigados a fazê-lo serão as OTA e as agências de viagens que atuam como intermediários. Só em algumas ocasiões no futuro, quando começar a gerir o alojamento de outras pessoas e a gerar reservas directas para elas, é que poderá ter de começar a considerar a possibilidade de o apresentar.


Independentemente da obrigação, se o desejar, pode apresentá-la voluntariamente para oferecer maior clareza ao Tesouro, evitando possíveis revisões no futuro. Além disso, pode haver discrepâncias entre o desempenho que as OTAs apresentam para as reservas que os seus anúncios geraram e as que declara. Por isso, por vezes, dependendo do seu caso, pode ser aconselhável que considere a possibilidade de o apresentar.


Um software de gestão para alugueres de férias, como o AvaiBook da Idealista, permite-lhe gerar o seu Modelo 179 com um único clique. Se quiser saber mais sobre as chaves do Modelo 179, assista a um webinar organizado por Avaibook aqui, onde se aprofundam neste assunto com Álvaro Graciani, Economista e Advogado especializado em Alojamento Turístico.

Conclusão


Embora saibamos que o processo fiscal pode ser difícil de compreender e executar e que cada caso específico tem as suas particularidades, esperamos ter-lhe dado uma primeira visão geral da situação fiscal do mercado de arrendamento turístico em Espanha.

Em todo o caso, tal como já fizemos na primeira parte da série, quando falámos sobre o registo do seu alojamento, pensamos que o melhor é dirigir-se a um profissional que lhe ofereça um aconselhamento completo em matéria fiscal, jurídica e contabilística e que o acompanhe nos seus primeiros anos de actividade.


No nosso caso, recomendamos um dos escritórios de advogados e consultores mais especializados em consultoria para alojamento turístico em Espanha: Graciani Asesores y Abogados. Pode solicitar uma consulta no seu sítio Web aqui.

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