Comment devenir gestionnaire immobilier en Espagne - Partie 2

HÉBERGEMENT LOCAL

•

Lecture de 14 min

Comment devenir gestionnaire immobilier en Espagne - Partie 2

par Jaime Garín, Responsable du marché de Barcelone

Publié le 03 mai 2023

Une fois votre hébergement touristique enregistré (soit Apartamento Turístico, soit Vivienda de Uso Turístico), dans cette seconde partie, nous allons discuter comment déclarer les revenus que vous avez générés et les obligations fiscales auxquelles vous devrez faire face.

Photo par Recha Oktaviani sur Unsplash

Différences entre « hébergement avec services d'accueil » et « hébergement sans services d'accueil »

Comme dans la première partie de la série, vous devrez classer votre hébergement avec une nouvelle différenciation pour savoir comment déclarer vos revenus et quelles taxes payer. Cette distinction est basée sur les services que vous proposez. Ensuite, nous allons expliquer les deux différences qui existent.

Hébergement touristique avec services d'accueil ou ceux de l'hôtellerie

Les hébergements touristiques avec services d'accueil ou ceux qui appartiennent à l'industrie hôtelière sont ceux qui fournissent :

Nettoyage continu pendant le séjour ;
Changement du linge de lit et de salle de bain pendant le séjour ;
Stockage ou garde des bagages ;
Restaurant ;
Réception/service client 24h/24 dans un espace spécifique ;
Blanchisserie ;
Presse.

Hébergements touristiques qui n'offrent pas de services d'accueil ou ceux de l'industrie hôtelière

Les hébergements touristiques sans services d'accueil sont ceux dont les services ne sont pas considérés comme de l'hébergement ou typiques de l'industrie hôtelière. Quelques exemples :

Le service de nettoyage n'est effectué qu'avant les entrées et après les départs des clients ;
Il en va de même pour le changement du linge de lit et de salle de bain ;
Nettoyage des parties communes de l'immeuble (portail, escaliers, etc.) ;
Assistance technique et maintenance pour d'éventuelles réparations (serrurier, électricité, verrerie, plomberie, etc.).

Une fois que vous avez bien compris dans laquelle de ces deux catégories se situe votre hébergement, vous devez tenir compte de ce que vous devez faire concernant les impôts suivants : IAE, TVA et IRPF ou IS (selon que vous exercez l'activité économique en tant que personne physique ou morale/société).

Photo de R ARCHITECTURE sur Unsplash

Impôts sur l'hébergement touristique en fonction des services qu'il comprend

IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) - IAE (Taxe sur les activités économiques)

C'est l'impôt prélevé sur toute activité économique qui a lieu en Espagne. Que vous soyez une personne physique ou morale (entreprise), vous devrez être enregistré auprès de l'IAE et présenter la déclaration annuellement.

Si votre logement comprend des services d'hébergement, il sera considéré Alojamiento Turístico Extrahotelero sous la rubrique 685 de l'IAE et doit être enregistré de cette manière.
Si, d'autre part, votre hébergement n'inclut pas de services d'hébergement, il sera régi parla section 861.1 de l'IAE, étant considéré comme faisant partie de la catégorie Alquiler de Viviendas, apparaissant comme tel dans le registre.

Dans les deux cas, vous serez exempté de payer l'IAE si votre chiffre d'affaires est inférieur à un million d'euros (1 000 000 €). Vous ne devrez payer l'IAE que si vous dépassez ce chiffre. Puisque ce n'est pas courant, nous n'allons pas approfondir ce sujet.

Par conséquent, l'objectif de l'IAE n'est pas la taxation, mais de s'assurer que vous êtes enregistré et que vous respectez les obligations de recensement correspondantes .

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) - TVA (Taxe sur la valeur ajoutée)

La TVA est une taxe indirecte qui taxe la consommation finale de produits et de services. Elle est déclarée trimestriellement.

Si votre logement comprend des services d'hébergement, vous devez émettre une TVA de 10 % sur la facture à vos clients pour les services mentionnés précédemment fournis.
S'il n'inclut pas de services d'hébergement, vous serez exonéré du paiement de la TVA. Mais, à son tour, vous serez soumis à l'ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Taxe sur les transmissions patrimoniales). N'oubliez pas que la TVA et l'ITP sont incompatibles et que le taux appliqué à cette dernière dépendra de votre communauté autonome.

Photos de Kelly Sikkema sur Unsplash

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) - Impôt sur le revenu des personnes physiques (Impôt sur le revenu des personnes physiques)

Le scénario le plus courant pour la plupart, lorsque vous démarrez dans le domaine de la location touristique, est que vous êtes une personne seule. C'est-à-dire que vous n'avez pas créé de société (personne morale). Dans ce cas, vous devez déposer la Declaración de la Renta ou IRPF (Déclaration d'impôt sur le revenu), un impôt progressif perçu sur les revenus des personnes résidant en Espagne. Il doit être déclaré annuellement, bien que si vous êtes travailleur indépendant, vous deviez généralement le soumettre trimestriellement avec le formulaire 130.

C'est le plus courant parmi les hébergements touristiques, nous allons donc approfondir cet impôt et ses dépenses déductibles.

L'IRPF distingue deux types de revenus en fonction des services proposés :

Si votre logement offre des services d'hébergement, l'IRPF considérera vos revenus comme Rendimientos de las Actividades Económicas (Revenus d'activités économiques). Dans ce cas, lorsque vous faites votre déclaration de revenus, vous devez placer vos gains dans la section des revenus des activités économiques.

Il y aura beaucoup de dépenses déductibles que vous pourrez déduire, dans l'idée que l'IRPF que vous devez payer est moins élevé. En théorie, toutes ces dépenses liées à la fourniture de votre activité économique seront déductibles, bien que dans certains cas, il ne sera pas aussi facile de les justifier que dans le cas des entreprises dans l'IS - Impuesto de Sociedades (Impôt sur les sociétés).
D'autre part, si votre logement n'offre pas de services d'hébergement, vos revenus seront considérés comme Rendimientos de Capital Inmobiliario (Revenus de capitaux immobiliers).

Dans ce second scénario, lors de la déclaration, vous devez les détailler dans la section des revenus de capitaux immobiliers.

Dans ce cas, les dépenses déductibles seront légèrement moindres. Lors du partage des périodes pendant lesquelles votre bien n'est pas loué à des fins touristiques, vous devez justifier que lesdites dépenses ont été engagées alors qu'il était utilisé à des fins touristiques. Il y aura des dépenses facilement attribuables qui ne se produiront que lorsque vous hébergerez vos invités. Mais il y aura de nombreuses autres dépenses globales, telles que les charges de copropriété, la taxe sur les ordures, l'amortissement, l'électricité, etc., qui se produiront à la fois lorsque le bien est occupé et lorsqu'il est vide. Pour celles-ci, vous devez faire une répartition pour la période pendant laquelle elles ont été causées en conséquence de l'activité touristique.

En outre, vous ne pourrez pas utiliser la déduction de 60 % appliquée aux alquileres de viviendas de uso habitual (locations de logements à usage habituel) puisque, dans ce cas, votre logement n'offre pas d'hébergement permanent mais temporaire (touristique).

Un autre aspect à retenir est que vous devez également payer ce que l'on appelle l'Imputación de Renta Inmobiliaria (Imputation de revenus immobiliers) pour la période pendant laquelle votre bien n'a pas été loué à des fins touristiques, comme c'est le cas pour tout autre bien en dehors de l'activité touristique.

Nous nommons ci-dessous quelques exemples des dépenses déductibles les plus courantes dans l'impôt IRPF dans les deux déclarations et nous les classons comme réparties ou non pour vous donner une idée :

Répartissable :

IBI (Taxe foncière) ;
Taxe sur les ordures ménagères ;
Fournitures d'eau, électricité, gaz, internet ;
Intérêts de financement ;
Frais de copropriété ;
Prime d'assurance habitation ;
L'amortissement du bien.

Non réparti :

Les commissions sont facturées par des portails tels que Booking.com et Airbnb pour la publicité de votre logement. Vous ne devez pas les affecter car elles ne se produisent que lorsque vous avez une réservation ;
La taxe de séjour de votre ville si votre conseil municipal vous oblige à la payer et non vos invités ;
Entretien et réparations pour le séjour de vos invités ;
Une consultation avec un expert en marketing touristique, pour améliorer la promotion de votre logement.

Un autre détail que vous devez garder à l'esprit est que il y aura une limite aux dépenses déductibles. Au plus, leur somme totale ne peut pas dépasser le montant des revenus obtenus au cours de l'année que nous avons déclarée. Si elles le dépassent, vous pouvez déduire le reste sur les quatre années suivantes.

Photos de Christin Hume sur Unsplash

IS (Impuesto de Sociedades) - IS (Impôt sur les sociétés)

Si, au contraire, vous avez créé une société ou une personne morale pour votre activité de location touristique, vous devez déclarer l'IS - Impuesto de Sociedades (Impôt sur les sociétés). Cet impôt taxe les bénéfices des sociétés et autres entités dotées de la personnalité juridique dont le domicile est en Espagne.

Ce scénario peut se produire lorsque vous gérez la typologie Appartement Touristique (AT), et qu'il vous a été plus avantageux de créer une entreprise que de travailler en tant que travailleur indépendant ou personne seule. Vous devez le déclarer annuellement.

Il y aura également des dépenses déductibles pour l'IS. Nous n'allons pas approfondir car ce n'est pas un cas courant lors du démarrage des locations touristiques. Cependant, rappelez-vous que toutes celles qui respectent la règle de "ce qui a trait au développement de l'activité" seront des dépenses déductibles. Et comme nous l'avons mentionné précédemment dans l'IS, il vous sera plus facile de les justifier que pour un particulier avec des services d'hébergement dans l'IRPF.

Photos de Bench Accounting sur Unsplash

Modelo 179

Le Modèle 179 est une déclaration trimestrielle d'information qui concerne l'affectation des logements touristiques. Bien que nous constations qu'il fait partie des modèles de la déclaration de revenus, il n'entraîne pas le paiement d'un impôt et son objectif est d'informer le Trésor public des logements touristiques situés en Espagne.

De plus, dans la plupart des cas, vous ne serez pas légalement obligé de présenter le Formulaire 179 au Trésor. Ceux qui sont légalement obligés de le faire seront les OTA et les agences de voyages qui agissent en tant qu'intermédiaires. Ce n'est que dans de rares occasions, à l'avenir, lorsque vous commencerez à gérer les logements d'autres personnes et à générer des réservations directes pour elles, que vous pourriez devoir envisager de l'introduire.

Indépendamment de l'obligation, si vous le souhaitez, vous pouvez le soumettre volontairement afin d'offrir plus de clarté au Trésor, en évitant d'éventuelles révisions à l'avenir. De plus, il peut y avoir des divergences entre les performances que les OTA présentent aux réservations générées par vos annonces et celles que vous déclarez. Par conséquent, parfois, selon votre cas, il peut être conseillé de l'envisager.

Les logiciels de gestion des locations de vacances, tels qu'AvaiBook by Idealista, vous permettent de générer votre Modèle 179 en un seul clic. Si vous souhaitez en savoir plus sur les clés du Modèle 179, regardez un webinaire organisé par Avaibook ici, où ils approfondissent cette question avec Álvaro Graciani, un économiste et avocat spécialisé dans les hébergements touristiques.

Photos de Vinicius "amnx" Amano sur Unsplash

Conclusion

Bien que nous sachions que le processus fiscal peut être difficile à comprendre et à mener et que chaque cas particulier a ses particularités, nous espérons vous avoir donné un premier aperçu de la situation fiscale du marché de la location touristique en Espagne.

Dans tous les cas, comme nous l'avions déjà fait à l'époque dans la première partie de la série lorsque nous avons parlé de l'enregistrement de votre logement, nous pensons qu'il est préférable de faire appel à un professionnel qui vous offre des conseils complets en matière fiscale, juridique et comptable et qui vous accompagne dans vos premières années d'activité.

Dans notre cas, nous recommandons l'un des cabinets d'avocats et de conseillers les plus spécialisés en matière de conseil pour les hébergements touristiques en Espagne : Graciani Asesores y Abogados. Vous pouvez demander une consultation sur leur site web ici.