IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

El escenario más habitual para la mayoría cuándo te inicias en el negocio del alquiler turístico es que seas una persona física. Es decir, que no hayas creado una empresa (persona jurídica). En este caso, deberás hacer la Declaración de la Renta o IRPF, impuesto de carácter progresivo que grava la renta de las personas físicas residentes en España. Debe declararse anualmente, aunque si eres autónomo, en algunos casos deberás presentarlo trimestralmente con el modelo 130.

Al ser el más común entre los alojamientos turísticos, vamos a profundizar un poco más en este impuesto y también en sus gastos deducibles.

El IRPF distingue dos tipos de rendimientos en función de los servicios ofrecidos:

1. Si tu alojamiento ofrece servicios de hospedaje, el IRPF considerará tus ingresos como Rendimientos de las Actividades Económicas. En este caso, cuando hagas tu declaración de la renta, deberás colocar tus ganancias en el apartado de rendimientos procedentes de las actividades económicas.

   Existirán una gran cantidad de gastos deducibles que podrás desgravar, con idea de que la cantidad que de IRPF que tengas que pagar sea menor. En teoría, serán deducibles todos aquellos gastos que estén relacionados con la prestación de tu actividad económica, aunque en algunas ocasiones no será tan fácil justificarlos como en el caso de las personas jurídicas (empresas) en el Impuesto de Sociedades (IS).

2. En cambio, si tu alojamiento no ofrece servicios de hospedaje, tus ingresos serán considerados como Rendimientos de Capital Inmobiliario.

   En este segundo escenario, al hacer la declaración, deberás detallarlos en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario.

   En este caso, los gastos deducibles serán algunos menos y al compartir períodos en los que tu inmueble no estará alquilado turísticamente, deberás justificar que dichos gastos se produjeron mientras tu propiedad estuvo ocupada turísticamente. Habrá algunos fácilmente atribuibles que solo se generarán cuándo alojes a tus huéspedes, pero existirán otros tantos gastos globales como por ejemplo los gastos de la comunidad del edificio, la tasa de basuras, la amortización, la luz, etc… que se generarán tanto cuándo el inmueble esté ocupado como cuándo esté vacío. Para estos, deberás realizar un prorrateo por el período en el que fueron ocasionados como consecuencia de la actividad turística.

   Por otro lado,a estos rendimientos de capital inmobiliario no podrás aplicarles la deducción del 60% que se aplica a los alquileres de viviendas de uso habitual, dado que en este caso tu alojamiento no ofrece alojamiento permanente sino temporal (turístico).

   Otro aspecto importante a tener en cuenta es que también deberás tributar lo que se conoce como Imputación de Renta Inmobiliaria por el tiempo que tu inmueble no ha estado alquilado turísticamente al igual que sucede con cualquier otro inmueble fuera de la actividad turística.

A continuación nombramos algunos ejemplos de los gastos deducibles más comunes en el IRPF en ambos rendimientos y los catalogamos como prorrateables o no para que te hagas una idea:

Prorrateables:

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles);
• Tasa de Basuras;
• Suministros de agua, luz, gas, internet;
• Intereses de financiación;
• Gastos de comunidad;
• La prima del seguro de la vivienda;
• La amortización del inmueble.

No prorrateables:

• Las comisiones que te cobran los portales como Booking.com y airbnb por anunciar tu alojamiento. No deberás prorratearlas porque sólo se generan cuándo tienes una reserva;
• La tasa turística de tu ciudad si tu ayuntamiento te obliga a pagarla a ti y no a tus huéspedes;
• Mantenimientos y reparaciones destinadas a la estancia de tus huéspedes;
• Una consultoría con un experto en marketing turístico para mejorar la promoción de tu alojamiento.

Otro detalle que deberás tener presente es que existirá un límite respecto a los gastos deducibles. Cómo máximo, su suma total no podrá superar el importe de los rendimientos íntegros obtenidos en el ejercicio que estamos declarando. En caso de que tus gastos superen esta cifra, podrás ir deduciendo el resto durante los 4 próximos años.