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14 min lectura

Cómo gestionar un alojamiento turístico en España - Parte 2
Author

por Jaime Garín, Barcelona Market Manager

Publicado Mayo 03, 2023

| PROPIETARIOS DE ALQUILER VACACIONAL | COLABORADORES | SPAIN |

Una vez registrado tu alojamiento turístico dentro de una categoría u otra (Apartamento turístico o Vivienda de Uso Turístico), en este segundo capítulo vamos a tratar cómo declarar los ingresos que has generado con tu alojamiento turístico y las obligaciones fiscales que deberás afrontar.

Diferencias entre “alojamientos con servicios de hospedaje” y “alojamientos sin servicios de hospedaje”


Al igual que sucedía en el primer capítulo de la serie, deberás clasificar tu alojamiento previamente con una nueva diferenciación para saber cómo declarar tus ingresos y los impuestos a pagar. Dicha distinción, se realizará en función de los servicios que ofrezcas en tu alojamiento. A continuación, te explicamos las dos diferencias que pueden existir.


Alojamientos turísticos con servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera


Los alojamientos turísticos con servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera son aquellos que prestan los siguientes:

  • Limpieza continúa durante la estancia de los huéspedes;
  • Cambio de ropa de cama y baño durante la estancia de los huéspedes;
  • Consigna o custodia de equipaje;
  • Restaurante;
  • Recepción/atención al cliente 24h en un espacio específico para ello;
  • Lavandería;
  • Prensa.


Alojamientos turísticos que no ofrecen servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera


Los alojamientos turísticos sin servicios de hospedaje son aquellos cuyos servicios no se consideran de hospedaje o típicos de la industria hotelera. Entre ellos los siguientes:

  • El servicio de limpieza sólo se realiza antes de las entradas y después de las salidas de los huéspedes;
  • Lo mismo sucede con el cambio de ropa de cama y baño;
  • Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras…);
  • Asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones eventuales (cerrajería, electricidad, cristalería, fontanería…).

Una vez tengas claro dónde se encuentra tu alojamiento, deberás tener en cuenta qué te toca hacer respecto a los siguientes impuestos: IAE, IVA e IRPF o IS (dependiendo de si realizas la actividad económica como persona física o jurídica/empresa).

Photo by R ARCHITECTURE on Unsplash

Impuestos de los alojamientos turísticos en función de los servicios que incluyen


IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas)


Es el impuesto que grava cualquier actividad económica que tiene lugar en España. Seas persona física o jurídica (empresa) tendrás que estar dado de alta en el IAE y presentar la declaración anualmente.

  1. En el caso de que tu alojamiento incluya servicios de hospedaje, este será considerado como un Alojamiento Turístico Extrahotelero por el epígrafe 685 del IAE, y deberá estar inscrito de este modo.
  2. Si por el contrario, tu alojamiento no incluye servicios de hospedaje, este se regirá por el epígrafe 861.1 del IAE, considerándose dentro de la categoría Alquiler de Viviendas y debiendo figurar así en el registro.

En ambos casos, estarás exento de pagar el IAE si tu facturación es menor al millón de euros (1.000.000 €). Únicamente deberás pagar IAE si superas esta cifra. Cómo no es un caso habitual no entraremos en más detalle.


Por lo tanto, la finalidad del IAE no es la tributación, sino asegurarse de que estés inscrito y cumplas con las obligaciones censales correspondientes.


IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)


El IVA es un impuesto indirecto que grava el consumo final de los productos y servicios. Este se declarará trimestralmente.

  1. Si tu alojamiento incluye servicios de hospedaje, deberás emitir un IVA del 10% en la factura a tus huéspedes por los servicios prestados comentados anteriormente.
  2. En el caso de que tu alojamiento no incluya servicios de hospedaje, estarás exento de pagar IVA.

    Pero a su vez, por esta razón, estarás sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Aclarar que el IVA y el ITP son incompatibles y que la tarifa a aplicar en este último dependerá de tu comunidad autónoma.

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IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)


El escenario más habitual para la mayoría cuándo te inicias en el negocio del alquiler turístico es que seas una persona física. Es decir, que no hayas creado una empresa (persona jurídica). En este caso, deberás hacer la Declaración de la Renta o IRPF, impuesto de carácter progresivo que grava la renta de las personas físicas residentes en España. Debe declararse anualmente, aunque si eres autónomo, en algunos casos deberás presentarlo trimestralmente con el modelo 130.


Al ser el más común entre los alojamientos turísticos, vamos a profundizar un poco más en este impuesto y también en sus gastos deducibles.


El IRPF distingue dos tipos de rendimientos en función de los servicios ofrecidos:

  1. Si tu alojamiento ofrece servicios de hospedaje, el IRPF considerará tus ingresos como Rendimientos de las Actividades Económicas. En este caso, cuando hagas tu declaración de la renta, deberás colocar tus ganancias en el apartado de rendimientos procedentes de las actividades económicas.

    Existirán una gran cantidad de gastos deducibles que podrás desgravar, con idea de que la cantidad que de IRPF que tengas que pagar sea menor. En teoría, serán deducibles todos aquellos gastos que estén relacionados con la prestación de tu actividad económica, aunque en algunas ocasiones no será tan fácil justificarlos como en el caso de las personas jurídicas (empresas) en el Impuesto de Sociedades (IS).

  2. En cambio, si tu alojamiento no ofrece servicios de hospedaje, tus ingresos serán considerados como Rendimientos de Capital Inmobiliario.

    En este segundo escenario, al hacer la declaración, deberás detallarlos en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario.

    En este caso, los gastos deducibles serán algunos menos y al compartir períodos en los que tu inmueble no estará alquilado turísticamente, deberás justificar que dichos gastos se produjeron mientras tu propiedad estuvo ocupada turísticamente. Habrá algunos fácilmente atribuibles que solo se generarán cuándo alojes a tus huéspedes, pero existirán otros tantos gastos globales como por ejemplo los gastos de la comunidad del edificio, la tasa de basuras, la amortización, la luz, etc… que se generarán tanto cuándo el inmueble esté ocupado como cuándo esté vacío. Para estos, deberás realizar un prorrateo por el período en el que fueron ocasionados como consecuencia de la actividad turística.

    Por otro lado,a estos rendimientos de capital inmobiliario no podrás aplicarles la deducción del 60% que se aplica a los alquileres de viviendas de uso habitual, dado que en este caso tu alojamiento no ofrece alojamiento permanente sino temporal (turístico).

    Otro aspecto importante a tener en cuenta es que también deberás tributar lo que se conoce como Imputación de Renta Inmobiliaria por el tiempo que tu inmueble no ha estado alquilado turísticamente al igual que sucede con cualquier otro inmueble fuera de la actividad turística.


A continuación nombramos algunos ejemplos de los gastos deducibles más comunes en el IRPF en ambos rendimientos y los catalogamos como prorrateables o no para que te hagas una idea:


Prorrateables:

  • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles);
  • Tasa de Basuras;
  • Suministros de agua, luz, gas, internet;
  • Intereses de financiación;
  • Gastos de comunidad;
  • La prima del seguro de la vivienda;
  • La amortización del inmueble.

No prorrateables:

  • Las comisiones que te cobran los portales como Booking.com y airbnb por anunciar tu alojamiento. No deberás prorratearlas porque sólo se generan cuándo tienes una reserva;
  • La tasa turística de tu ciudad si tu ayuntamiento te obliga a pagarla a ti y no a tus huéspedes;
  • Mantenimientos y reparaciones destinadas a la estancia de tus huéspedes;
  • Una consultoría con un experto en marketing turístico para mejorar la promoción de tu alojamiento.

Otro detalle que deberás tener presente es que existirá un límite respecto a los gastos deducibles. Cómo máximo, su suma total no podrá superar el importe de los rendimientos íntegros obtenidos en el ejercicio que estamos declarando. En caso de que tus gastos superen esta cifra, podrás ir deduciendo el resto durante los 4 próximos años.

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IS (Impuesto de sociedades)


Si por el contrario, has creado una empresa o persona jurídica para tu negocio de alquiler turístico deberás declarar el Impuesto de Sociedades (IS). El Impuesto de Sociedades es un tributo que grava los beneficios que obtienen las empresas y resto de entidades con personalidad jurídica cuya residencia se encuentra en España.

Podrá darse este escenario cuándo gestiones la tipología Apartamento Turístico (AT) y te haya compensado más crear una empresa que ejercer como autónomo o persona física. Deberás declararlo anualmente.


También existirán gastos deducibles para el IS. No vamos a profundizar más al no ser un caso tan común al iniciarse en el alquiler turístico. No obstante, recordarte que serán gastos deducibles todos aquellos que cumplan con la siguiente regla: que tengan que ver con el desarrollo de la actividad. Y como comentábamos anteriormente, en el IS te será más sencillo justificarlos que a una persona física con servicios de hospedaje en el IRPF.

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Modelo 179


El Modelo 179 es una declaración informativa trimestral que afecta a las cesiones de viviendas turísticas. Aunque vemos que está dentro de los modelos de la Declaración de la Renta, no conlleva el pago de ningún impuesto y su objetivo es informar a Hacienda de las viviendas turísticas situadas en España.

Además, en la mayoría de los casos no estarás obligado legalmente a presentar a Hacienda el Modelo 179. Las que sí estarán obligadas a hacerlo legalmente serán las OTAs y agencias de viaje que actúan como intermediarios. Únicamente en algunas ocasiones en el futuro en las que comiences a gestionar alojamientos ajenos y les generes reservas directas, podrías tener que comenzar a plantearte presentarlo.


Independientemente de la obligatoriedad, si lo deseas, puedes presentarlo voluntariamente con idea de ofrecer una mayor claridad a Hacienda y evitar posibles revisiones en el futuro. Además, a veces pueden producirse descuadres entre los rendimientos que presentan las OTAs respecto a las reservas que generaron tus anuncios y los que tú declaras. Por ello, en ocasiones dependiendo de tu caso, puede ser aconsejable que te plantees presentarlo.


Softwares de gestión para el alquiler turístico como AvaiBook by idealista te permiten generar tu Modelo 179 con un solo clic. Si quieres saber más sobre las claves del Modelo 179<, te dejamos enlace al webinar que organizó AvaiBook profundizando sobre este asunto junto a Álvaro Graciani, Economista y Abogado especializado en Alojamientos Turísticos.

Conclusión


Aunque somos conscientes de que el proceso impositivo puede ser difícil de comprender y llevar a cabo y de que cada caso específico tiene sus peculiaridades, esperamos haberte dado una primera visión general de la situación impositiva del mercado del alquiler turístico en España.

De cualquier modo, cómo ya hicimos en su momento en el primer capítulo de la serie cuándo hablamos de registrar tu alojamiento, consideramos que lo mejor es que que acudas a un profesional que te ofrezca un asesoramiento integral en materia fiscal, legal y contable y que te acompañe en tus primeros años de negocio.


En nuestro caso, te recomendamos uno de los despachos de abogados y asesores más especializados en consultoría para alojamientos turísticos en España: Graciani Asesores y Abogados. Puedes solicitarles una consulta en su página web.

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