HELYI SZÁLLÁS
•
14 perc olvasás
írta: Jaime Garín, a Barcelona Market Manager
Megjelent: 2023. május 03.
| INGATLANKEZELŐ | RÖVID TÁVÚ BÉRLÉS | PARTNEREK | SPANYOLORSZÁG |
Miután a turisztikai szálláshelyét regisztrálták (vagy Apartamento Turístico vagy Vivienda de Uso Turístico), ebben a második részben megvitatjuk, hogy hogyan kell bevallani a bevételt, amelyet generált, és a adókötelezettségeket, amelyekkel szembenéznie kell.
A „vendéglátó szolgáltatásokkal rendelkező szálláshelyek” és a „vendéglátó szolgáltatások nélküli szálláshelyek” közötti különbségek
A sorozat első részéhez hasonlóan az Ön szálláshelyét is új szempontok szerint kell osztályoznia, hogy tudja, hogyan kell bevételét bejelentenie, és milyen adókat kell fizetnie. Ez a megkülönböztetés az Ön által kínált szolgáltatásokon alapul. Ezután elmagyarázzuk a két létező különbséget.
Vendéglátó szolgáltatásokkal rendelkező turisztikai szálláshelyek vagy a szállodaipar
A vendéglátó szolgáltatásokkal rendelkező turisztikai szálláshelyek vagy a szállodaiparhoz tartozó szálláshelyek a következőket nyújtják:
- Folyamatos takarítás a tartózkodás alatt;
- Ágynemű és fürdőszobai textília cseréje a tartózkodás alatt;
- Poggyászmegőrzés vagy -őrzés;
- Étterem;
- 24 órás recepció/ügyfélszolgálat egy meghatározott helyen;
- Mosoda;
- Sajtó.
Vendéglátó szolgáltatást nem nyújtó turisztikai szálláshelyek vagy a szállodaipar
A vendéglátó szolgáltatást nem nyújtó turisztikai szálláshelyek azok, amelyek szolgáltatásait nem tekintik szállásadási vagy a szállodaiparra jellemző szolgáltatásoknak. Néhány példa:
- A takarítást csak a vendégek érkezése előtt és távozása után végzik;
- Ugyanez történik az ágynemű és a fürdőszobai textília cseréjével is;
- Az épület közös helyiségeinek (portál, lépcsőház stb.) takarítása;
- Műszaki segítségnyújtás és karbantartás az esetleges javításokhoz (lakatos, villanyszerelés, üvegezés, vízvezeték-szerelés stb.).
Miután tisztában van azzal, hogy a szálláshelye a két kategória közül melyikbe tartozik, figyelembe kell vennie, hogy mit kell tennie a következő adókkal kapcsolatban: IAE, ÁFA és IRPF vagy IS (attól függően, hogy az gazdasági tevékenységet egyéni vagy jogi személyként/vállalatként végzi-e).
Fotó: R ARCHITECTURE a Unsplash oldalon
A turisztikai szálláshelyek adói a nyújtott szolgáltatások alapján
IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) - IAE (Gazdasági tevékenységekre kivetett adó)
Ez az adó a Spanyolországban folyó gazdasági tevékenységekre vonatkozik. Akár természetes, akár jogi személy (cég) vagyon, regisztrálni kell az IAE-nél, és évente be kell nyújtania a nyilatkozatot.
- Ha a szálláshelye szállás szolgáltatásokat nyújt, akkor ezt fogják figyelembe venni Alojamiento Turístico Extrahotelero a IAE 685. cikkelye szerint, és így kell regisztrálni.
- Ha ezzel szemben a szálláshelye nem nyújt szállás szolgáltatásokat, akkor a IAE 861.1. szakasza vonatkozik rá, és a Alquiler de Viviendas kategóriába tartozik, amint az a nyilvántartásban is szerepel.
Mindkét esetben mentesül az IAE fizetése alól, ha a forgalma kevesebb, mint egymillió euró (€1 000 000). Csak akkor kell IAE-t fizetnie, ha meghaladja ezt az összeget. Mivel ez nem gyakori, nem térünk ki erre részletesebben.
Ezért az IAE célja nem az adóztatás, hanem az, hogy biztosítsa a regisztrációt, és betartsa a megfelelő népszámlálási kötelezettségeket.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) - ÁFA (Hozzáadottérték-adó)
Az ÁFA egy közvetett adó, amely a termékek és szolgáltatások végső fogyasztását adóztatja. Negyedévente kell bevallani.
- Ha a szálláshelye szállás szolgáltatásokat nyújt, akkor a 10%-os ÁFÁ-t kell kiállítania a számlán a vendégei számára a korábban említett szolgáltatásokért.
- Ha nem nyújt szállás szolgáltatásokat, akkor mentesülni fog az ÁFA fizetése alól. De viszont Ön a ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Vagyontárgyak átruházási adója) alá fog esni. Ne feledje, hogy az ÁFA és az ITP összeegyeztethetetlen, és hogy az utóbbihoz alkalmazott adókulcs az Ön autonóm közösségétől függ.
Fotók: Kelly Sikkema a Unsplash oldalon
IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) - Személyi jövedelemadó (Személyi jövedelemadó)
A leggyakoribb forgatókönyv a legtöbb ember számára, amikor elkezdi a turisztikai bérleti üzletet, hogy Ön csak egy személy. Vagyis nem hozott létre céget (jogi személyt). Ebben az esetben be kell nyújtania a Declaración de la Renta vagy IRPF (Jövedelemadó-bevallás), egy progresszív adó, amelyet a Spanyolországban lakó személyek jövedelmére vetnek ki. Évente ki kell jelentenie, bár ha önálló vállalkozó, általában negyedévente be kell nyújtania a 130-as nyomtatvánnyal.
Ez a leggyakoribb a turisztikai szálláshelyek között, ezért mélyebben belemerülünk ebbe az adóba és annak levonható költségeibe.
Az IRPF kétféle jövedelmet különböztet meg a kínált szolgáltatások alapján:
-
Ha a szálláshelye szállás szolgáltatást nyújt, az IRPF a jövedelmét Rendimientos de las Actividades Económicas (Gazdasági tevékenységekből származó jövedelem)-ként fogja figyelembe venni. Ebben az esetben, amikor elkészíti a jövedelemkimutatását, a keresetét a gazdasági tevékenységekből származó jövedelem szakaszba kell helyeznie.
Sok levonható költség lesz, amelyet levonhat, azzal az elképzeléssel, hogy a fizetendő IRPF kevesebb. Elméletileg az gazdasági tevékenységének a nyújtásával kapcsolatos összes költség levonható lesz, bár bizonyos esetekben nem lesz olyan könnyű igazolni őket, mint az IS-ben - Impuesto de Sociedades (Társasági adó) a cégek esetében.
-
Másrészt, ha a szálláshelye nem nyújt szállás szolgáltatásokat, a jövedelmét Rendimientos de Capital Inmobiliario (Ingatlan tőkejövedelem)-ként fogják figyelembe venni.
Ebben a második forgatókönyvben, a nyilatkozat megtételekor, a részleteket az ingatlan tőkejövedelem szakaszban kell bemutatniuk.
Ebben az esetben a levonható költségek valamivel kevesebbek lesznek. Amikor a tulajdonát nem a turizmusra bérbeadó időszakokat osztja meg, igazolnia kell, hogy a költségek akkor merültek fel, amikor turizmusra használták. Lesznek könnyen tulajdonítható költségek, amelyek csak akkor fordulnak elő, amikor vendégeit fogadja. De sok más globális költség is lesz, például az épületközösség költségei, a szemétdíj, az amortizáció, a villany, stb., amelyek akkor is előfordulnak, amikor az ingatlan foglalt, és amikor üres. Ezeknél meg kell osztani a költségeket arra az időszakra, amikor a turisztikai tevékenység következtében felmerültek.
Ezenkívül nem használhatja a 60%-os levonást, amelyet alquileres de viviendas de uso habitual (szokásosan használt lakásbérlés) esetén alkalmaznak, mivel ebben az esetben a szálláshelye nem állandó szállást, hanem ideiglenes (turista) szállást kínál.
Egy másik szempont, amit meg kell jegyezni, hogy szintén ki kell fizetnie az Ingatlan jövedelem-imputációt (Imputación de Renta Inmobiliaria) arra az időre, amikor a tulajdonát nem a turizmusra bérelték, mint bármely más, turisztikai tevékenységen kívüli ingatlan esetében.
Az alábbiakban néhány példát említünk a leggyakoribb levonható költségekről az IRPF adóban mindkét bevételnél, és besoroljuk őket felosztható vagy nem felosztható kategóriába, hogy képet kapjon:
Felosztható:
- IBI (Ingatlanadó);
- Szemétdíj;
- Víz-, villany-, gáz-, internet-szolgáltatás;
- Finanszírozási kamatok;
- Közösségi díjak;
- Lakásbiztosítási díj;
- Az ingatlan amortizációja.
Nem arányosított:
- Az olyan portálok, mint a Booking.com és az Airbnb által felszámított jutalékok a szálláshely hirdetéséért. Nem szabad azokat allokálni, mert csak akkor történnek meg, amikor foglalása van;
- A város turisztikai adója, ha a városháza kényszeríti Önt a fizetésre, nem a vendégeit;
- Karbantartás és javítás a vendégei tartózkodásához;
- Turisztikai marketing szakértővel való konzultáció, hogy javítsa szálláshelyének promócióját.
Egy másik részlet, amit szem előtt kell tartania, hogy korlátozás lesz a levonható költségeknél. Legfeljebb az összesített összege nem haladhatja meg az adóbevallás évében elért jövedelem összegét. Ha meghaladják, a többit a következő négy évben levonhatja.
Fotók: Christin Hume a Unsplash oldalon
IS (Impuesto de Sociedades) - IS (Társasági adó)
Ha ezzel szemben céget vagy jogi személyt hozott létre turisztikai bérleti üzletéhez, akkor ki kell jelentenie az IS - Impuesto de Sociedades (Társasági adó). Ez az adó a cégek és más jogi személyiséggel rendelkező szervezetek által elért nyereségét adóztatja, amelyek székhelye Spanyolországban van.
Ez a forgatókönyv akkor fordulhat elő, ha a Tourist Apartment (AT) típust kezeli, és jobban megérte céget létrehozni, mint szabadúszóként vagy egyszemélyes vállalkozóként dolgozni. Évente ki kell jelentenie.
Az IS adónál levonható költségek is lesznek. Nem fogunk mélyebben belemenni, mivel ez nem olyan gyakori eset a turisztikai bérlések elindításakor. Azonban ne feledje, hogy mindazok a költségek, amelyek megfelelnek a "a tevékenység fejlesztéséhez köthető" szabálynak, levonható költségek lesznek. És mint korábban említettük, az IS-ben könnyebb lesz igazolnia őket, mint a magánszemélynek a IRPF-ben a szállás szolgáltatásokkal.
Fotók: Bench Accounting a Unsplash oldalon
Modelo 179
A Model 179 egy negyedéves információs nyilatkozat, amely a turista otthonok kijelölését érinti. Bár látjuk, hogy a jövedelemkimutatások modelljei közé tartozik, nem jár adófizetéssel, és célja, hogy tájékoztassa a Pénzügyminisztériumot a Spanyolországban található turista otthonokról.
Emellett a legtöbb esetben nem lesz jogilag kötelező benyújtania a 179-es nyomtatványt a Pénzügyminisztériumnak. Azok, akik jogilag kötelesek erre, a köztes szerepet betöltő OTA-k és utazási irodák lesznek. Csak néhány alkalommal a jövőben, amikor mások szálláshelyét kezdi el kezelni, és közvetlen foglalásokat generál számukra, kell fontolóra vennie a bevezetését.
A kötelezettségtől függetlenül, ha szeretné, önként is benyújthatja, hogy nagyobb egyértelműséget kínáljon a Pénzügyminisztériumnak, elkerülve a lehetséges felülvizsgálatokat a jövőben. Emellett lehetnek eltérések az OTA-k által bemutatott teljesítmény és a hirdetéseik által generált foglalások, valamint a bejelentettek között. Ezért, néha az Ön esetétől függően tanácsos lehet a benyújtását megfontolni.
A nyaralók bérléséhez használt menedzsment szoftverek, mint például az AvaiBook by Idealista, egyetlen kattintással lehetővé teszik a 179-es modell létrehozását. Ha többet szeretne megtudni a 179-es modell kulcsairól, nézze meg az Avaibook által szervezett webináriumot itt, ahol Álvaro Graciani, a turisztikai szálláshelyek szakértő közgazdásza és ügyvédje mélyed be ebbe a kérdésbe.
Fotók: Vinicius "amnx" Amano a Unsplash oldalon
Konklúzió
Bár tudjuk, hogy az adózási folyamat nehezen érthető és kivitelezhető, és hogy minden egyes konkrét esetnek megvannak a maga sajátosságai, reméljük, hogy adtunk önöknek egy első áttekintést a spanyolországi turisztikai bérleti piac adózási helyzetéről.
Mindenesetre, ahogy a sorozat első részében tettük, amikor a szálláshely regisztrálásáról beszéltünk, úgy gondoljuk, hogy a legjobb, ha egy szakemberhez fordulnak, aki átfogó tanácsot ad az adózási, jogi és számviteli kérdésekben, és aki elkíséri önöket az üzlet első éveiben.
A mi esetünkben a spanyolországi turisztikai szálláshelyek tanácsadásában legspecializáltabb ügyvédi irodát és tanácsadót ajánljuk: Graciani Asesores y Abogados. Honlapjukon kérhetnek tanácsadást itt.
