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por LUGGit Marketing Team
Publicado 12 de setembro de 2024
Portugal tornou-se um destino turístico muito procurado nos últimos anos, impulsionando um grande crescimento no mercado de Alojamento Local. Se está a considerar entrar neste mercado, é fundamental compreender as regulamentações, requisitos de licenciamento e obrigações fiscais. Este guia fornece informações para o ajudar a lançar o seu próprio negócio de Alojamento Local, em conformidade com a lei.
O que é Alojamento Local (AL)?
AL abrange qualquer estabelecimento que ofereça alojamento temporário a turistas mediante pagamento, desde que não se qualifique como empreendimento turístico.
Uma propriedade é considerada um AL quando as seguintes condições são cumpridas:
- Está anunciada ou disponível como alojamento temporário através de qualquer plataforma, incluindo agências de viagens ou websites.
- A propriedade está totalmente mobilada e equipada, oferecendo não apenas dormida, mas também serviços adicionais, como limpeza, para estadias inferiores a 30 dias.
Tipos de AL
- Moradia - edifício autónomo, unifamiliar.
- Apartamento - uma fração autónoma de um edifício ou parte de um edifício que pode ser utilizada de forma independente.
- Estabelecimento de hospedagem - estabelecimento de alojamento local cujas unidades consistem em quartos. Também pode ser considerado um hostel se a unidade de alojamento predominante for um dormitório.
- Quarto - o alojamento local é na residência do proprietário e a unidade de alojamento é o quarto (não mais de três).
Registo do AL
Para operar legalmente um negócio de Alojamento Local é obrigatório obter uma licença de AL. Para registar a sua propriedade, deve submeter uma notificação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara do município onde o alojamento está localizado. Este processo é gratuito e é feito online através do Balcão Único Eletrónico.
A notificação deve incluir as seguintes informações:
- Autorização para usar o imóvel.
- Identificação do titular da exploração do AL (individual ou empresa), incluindo nome e número de contribuinte.
- Endereço do titular da exploração do AL.
- Nome e endereço do estabelecimento de AL.
- Capacidade do estabelecimento, detalhando o número de quartos, camas e número máximo de hóspedes.
- Data prevista para abertura ao público.
- Nome, telefone e morada de uma pessoa de contacto para emergências.
Também será necessário fornecer os seguintes documentos:
- Cópia do seu cartão de cidadão (para indivíduos) ou código de acesso à certidão permanente (para empresas).
- Declaração de responsabilidade confirmando o cumprimento de todos os requisitos legais e regulamentares.
- Cópia da caderneta predial urbana, se for proprietário do imóvel.
- Cópia do contrato de arrendamento ou outro documento que conceda permissão para prestar serviços de alojamento, se for inquilino.
- Cópia da declaração de início de atividade para prestação de serviços de alojamento, submetida à Autoridade Tributária e Aduaneira.
- Ata da reunião de condóminos com autorização para instalação de um AL, no caso de hostels.
- O tipo de estabelecimento (moradia, apartamento, etc.).
Uma vez feito o pedido, a câmara municipal tem 10 dias para se opor à abertura do AL (ou 20 dias no caso de hostels). Se não houver objeções, receberá um número de registo de AL para operar legalmente o alojamento.
Multas
Operar ou publicitar um AL não registado pode resultar em penalidades significativas. Pessoas podem enfrentar multas de até 4 000€, enquanto as empresas podem ser multadas em até 40 000€ por incumprimento das regulamentações do AL.
Requisitos
Capacidade
A capacidade máxima para estabelecimentos de Alojamento Local é de 9 quartos e 30 hóspedes, com algumas exceções. Os hostels não têm limite de hóspedes, enquanto os alugueres de quartos estão limitados a um máximo de três quartos.
Além disso, a capacidade total é determinada multiplicando o número de quartos por dois. Para apartamentos e moradias, podem ser acomodados mais dois hóspedes na sala de estar. Cada unidade também pode incluir até duas camas extra para crianças com menos de 12 anos.
Requisitos gerais
Os estabelecimentos de AL devem cumprir vários requisitos essenciais, incluindo:
- Manutenção adequada e bom funcionamento de todas as instalações e equipamentos.
- Ligação a um sistema de abastecimento de água.
- Ligação à rede pública de esgotos ou presença de fossas sépticas.
- Disponibilidade de água corrente quente e fria.
- Provisão de um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e as suas regras internas.
- Casas de banho equipadas com um sistema de segurança que garanta a privacidade.
- Manutenção constante de limpeza e higiene.
Além disso, cada unidade deve:
- Ter uma janela ou varanda.
- Estar mobilada com mobília, equipamentos e utensílios adequados.
- Incluir um sistema para bloquear a luz externa.
- Ter portas com um sistema de segurança que garanta a privacidade dos hóspedes.
Placa de identificação
Todos os tipos de AL, exceto as moradias, devem ter uma placa de identificação ao lado da entrada do estabelecimento.
Zonas de contenção
Nos últimos anos, o governo português introduziu "zonas de contenção" para gerir o crescimento do AL e proteger as comunidades locais nos centros urbanos mais populares. Estas zonas são designadas pelos municípios, que definem regulamentações específicas e dentro das zonas de contenção a emissão de novas licenças de AL é estritamente limitada ou completamente suspensa.
Estas zonas encontram-se principalmente nos bairros centrais de Lisboa e Porto, onde a concentração de estabelecimentos de AL tem sido particularmente alta. Nestas áreas existe um limite que restringe cada proprietário a um máximo de sete propriedades de AL.
Impostos
Os principais impostos que tem de pagar sobre um AL são os seguintes:
IRS
- Se operar o AL como pessoa individual, os rendimentos obtidos são tributados na Categoria B.
- No Regime Simplificado, 35% dos seus rendimentos são tributados, e 65% são considerados custos para cobrir despesas.
- Se os seus rendimentos ultrapassarem 200 000€ por ano, deve utilizar Contabilidade Organizada, onde declara efetivamente os rendimentos e despesas.
IRC
- Se uma empresa operar o AL, paga 21% de imposto sobre os lucros.
IVA
- O AL está sujeito a uma taxa de IVA de 6%.
- Pode estar isento de IVA se ganhar menos de 10 000€ por ano e optar pelo regime simplificado.
Considerações finais
Navegar pelo sistema de AL pode parecer complexo no início, mas com os passos certos, estará preparado para o sucesso. Mantendo-se informado e em conformidade com a lei, não só evita multas, como também oferece uma experiência fiável aos seus hóspedes. Com a preparação adequada, o seu AL pode tornar-se uma oportunidade rentável num dos destinos mais populares da Europa.
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