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von LUGGit Marketing Team
Veröffentlicht am 12. September 2024
Portugal hat sich in den letzten Jahren zu einem Hotspot für Touristen entwickelt, was zu einem erheblichen Boom auf dem Kurzzeitmietmarkt geführt hat. Wenn Sie erwägen, in diesen Markt einzusteigen, ist es unerlässlich, die Vorschriften, Lizenzanforderungen und Steuerpflichten zu verstehen. Dieser Leitfaden bietet Informationen, die Ihnen helfen, Ihr eigenes Kurzzeitmietgeschäft in Portugal zu starten und gleichzeitig die lokalen Gesetze einzuhalten.
Was ist Alojamento Local (AL)?
In Portugal sind Kurzzeitmieten als Alojamento Local bekannt, was „lokale Unterkunft“ bedeutet. AL umfasst jede Einrichtung, die Touristen gegen Gebühr eine vorübergehende Unterkunft bietet, solange sie nicht als touristisches Unternehmen gilt.
Eine Immobilie gilt als AL, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Es wird als vorübergehende Unterkunft über jede Plattform, einschließlich Reisebüros oder Websites, beworben oder verfügbar gemacht.
- Die Immobilie ist voll möbliert und ausgestattet und bietet nicht nur Übernachtungsmöglichkeiten, sondern auch zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung für Aufenthalte von weniger als 30 Tagen.
Arten von AL
- Haus - autonomes Einfamilienhaus.
- Wohnung - ein autonomer Teil eines Gebäudes oder Gebäudeteils, der unabhängig genutzt werden kann.
- Beherbergungsbetrieb - lokale Unterkunftseinrichtung, deren Einheiten aus Schlafzimmern bestehen. Es kann auch als Herberge betrachtet werden, wenn die vorherrschende Wohneinheit ein Schlafsaal ist.
- Schlafzimmer - die lokale Unterkunft befindet sich im Haus des Eigentümers und die Wohneinheit ist ein Schlafzimmer (nicht mehr als drei davon).
Registrierung von AL
Um ein Ferienwohnungsunternehmen in Portugal legal zu betreiben, ist der Erwerb einer AL-Lizenz obligatorisch. Um Ihre Immobilie zu registrieren, müssen Sie dem Präsidenten der Gemeinde, in der sich die Unterkunft befindet, eine Mitteilung zukommen lassen. Dieser Vorgang ist kostenlos und wird online über Balcão Único Eletrónico abgeschlossen.
Die Mitteilung muss folgende Informationen enthalten:
- Genehmigung zur Nutzung der Immobilie.
- Identifizierung des AL-Eigentümers (Einzelperson oder Unternehmen), einschließlich Name und Steuernummer.
- Die Adresse des Eigentümers.
- Der Name und die Adresse der AL-Einrichtung.
- Die Kapazität der Einrichtung, mit Angaben zur Anzahl der Schlafzimmer, Betten und maximalen Gäste.
- Das beabsichtigte Eröffnungsdatum für die Öffentlichkeit.
- Der Name, die Telefonnummer und die Adresse einer Notfallkontaktperson.
Sie müssen auch folgende Dokumente vorlegen:
- Eine Kopie Ihres Ausweises (für Einzelpersonen) oder der Zugangscode zum dauerhaften Unternehmenszertifikat (für Unternehmen).
- Eine Erklärung, die die Einhaltung aller gesetzlichen und behördlichen Anforderungen bestätigt.
- Eine Kopie des Grundbuchzertifikats, wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind.
- Eine Kopie des Mietvertrags oder eines anderen Dokuments, das die Erlaubnis zur Erbringung von Beherbergungsleistungen erteilt, wenn Sie Mieter sind.
- Eine Kopie der Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit zur Erbringung von Beherbergungsleistungen, die der Steuer- und Zollbehörde vorgelegt wurde.
- Protokoll der Mieterversammlung mit Genehmigung zur Installation einer AL, im Falle von Hostels.
- Die Art der Einrichtung (Haus, Wohnung usw.).
Sobald Sie Ihre Anfrage gestellt haben, hat die Gemeinde 10 Tage Zeit, um Einspruch gegen die Eröffnung der AL zu erheben (oder 20 Tage bei Hostels). Wenn keine Einwände erhoben werden, erhalten Sie eine AL-Registrierungsnummer, um die Vermietung legal zu betreiben.
Bußgelder
Der Betrieb oder die Werbung für eine nicht registrierte AL kann zu erheblichen Strafen führen. Einzelpersonen können mit Geldstrafen von bis zu 4.000 € rechnen, während Unternehmen mit bis zu 40.000 € belegt werden können, wenn sie die AL-Bestimmungen nicht einhalten.
Anforderungen
Kapazität
Die maximale Kapazität für Alojamento Local (AL)-Betriebe beträgt 9 Schlafzimmer und 30 Gäste, mit einigen Ausnahmen. Hostels haben keine Begrenzung der Anzahl der Gäste, während Zimmervermietungen auf maximal drei Schlafzimmer beschränkt sind.
Zusätzlich wird die Gesamtkapazität durch Multiplikation der Anzahl der Schlafzimmer mit zwei ermittelt. Für Wohnungen und Häuser können zusätzlich zwei Gäste im Wohnzimmer untergebracht werden. Jede Einheit kann auch bis zu zwei zusätzliche Betten für Kinder unter 12 Jahren haben.
Allgemeine Anforderungen
AL-Betriebe müssen mehrere Anforderungen erfüllen, darunter:
- Angemessene Wartung und ordnungsgemäße Funktion aller Einrichtungen und Geräte.
- Anschluss an ein Wasserversorgungssystem.
- Anschluss an das öffentliche Abwassersystem oder das Vorhandensein von Klärgruben.
- Verfügbarkeit von warmem und kaltem fließendem Wasser.
- Bereitstellung eines Informationsbuchs, das den Betrieb des Betriebs und seine internen Regeln umreißt.
- Badezimmer, die mit einem Sicherheitssystem ausgestattet sind, das die Privatsphäre gewährleistet.
- Aufrechterhaltung von Sauberkeit und Hygiene zu jeder Zeit.
Zusätzlich muss jede Einheit:
- Ein Fenster oder einen Balkon haben.
- Mit geeigneten Möbeln, Geräten und Utensilien ausgestattet sein.
- Ein System zur Blockierung von Außenlicht umfassen.
- Türen mit einem Sicherheitssystem haben, das die Privatsphäre der Gäste gewährleistet.
Identifikationsplakette
Alle Arten von AL, mit Ausnahme von "Häusern", müssen eine Identifikationsplakette haben, die sich neben dem Eingang des Betriebs befindet.
Eindämmungszonen
In den letzten Jahren hat die portugiesische Regierung "Eindämmungszonen" eingeführt, um das Wachstum von AL zu steuern und lokale Gemeinschaften in beliebten städtischen Zentren zu schützen. Diese Zonen werden von einzelnen Gemeinden ausgewiesen, die spezifische Vorschriften festlegen, und innerhalb der Eindämmungszonen ist die Ausstellung neuer AL-Lizenzen entweder streng begrenzt oder vollständig eingefroren.
Diese Zonen sind am häufigsten in den zentralen Stadtteilen von Lissabon und Porto zu finden, wo die Konzentration von AL-Betrieben besonders hoch ist. In diesen Bereichen gibt es eine Obergrenze, die jeden Eigentümer auf maximal sieben AL-Immobilien beschränkt.
Steuern
Die wichtigsten Steuern, die Sie auf eine AL zahlen müssen, sind folgende:
IRS (Einkommensteuer)
- Wenn Sie die AL als Einzelperson betreiben, wird Ihr Einkommen daraus unter Kategorie B (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) besteuert.
- Im vereinfachten System werden 35 % Ihres Einkommens versteuert, und 65 % werden zur Deckung der Ausgaben angenommen.
- Wenn Ihre Einnahmen 200.000 € pro Jahr übersteigen, müssen Sie die Organisierte Buchhaltung verwenden, in der Sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben angeben.
IRC (Körperschaftssteuer)
- Wenn ein Unternehmen die AL betreibt, zahlt es eine 21 %ige Steuer auf die Gewinne.
IVA (Mehrwertsteuer)
- AL unterliegt einer IVA von 6 %.
- Sie können von der IVA befreit werden, wenn Sie weniger als 10.000 € pro Jahr verdienen und sich für das vereinfachte System entscheiden.
Abschließende Gedanken
Die Navigation durch das AL-System mag zunächst komplex erscheinen, aber mit den richtigen Schritten sind Sie auf Erfolgskurs. Indem Sie auf dem Laufenden bleiben und die Vorschriften einhalten, vermeiden Sie nicht nur Bußgelder, sondern bieten Ihren Gästen auch ein zuverlässiges Erlebnis. Mit der richtigen Vorbereitung kann Ihre AL zu einem lohnenden Unterfangen in einem der beliebtesten Reiseziele Europas werden.
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