Óptimo, registou com sucesso o seu "Alojamento Local", o negócio está a ir bem, por isso agora é altura de fazer os seus impostos! Se decidiu operar um imóvel como alojamento local, há aspectos importantes que deve conhecer, tais como as obrigações fiscais e declarativas associadas a este negócio.

Impostos de um Alojamento Local

A viagem fiscal do seu alojamento local começa com a abertura (ou alteração) de atividade nas Finanças. É nesta altura que deve fazer escolhas que incidem sobre o rendimento, como: IRS ou IRC, regime simplificado ou contabilidade organizada, regime de isenção de IVA ou regime normal de IVA são algumas das decisões fiscais a tomar.

Deve também definir os CAE – os códigos das áreas de atividade que pretende exercer. Existem três CAE para o alojamento local: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).

IRS/IRC

Começando pelo IRS (Imposto sobre o Rendimento Pessoal), os rendimentos do alojamento local são enquadrados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). No entanto, para efeitos de apuramento do rendimento coletável e da respetiva tributação, é possível optar pela categoria F (rendimentos prediais).

Antes de optar por qualquer uma das categorias, simule a entrega do IRS de ambas

Se escolher a Categoria B, o cálculo do rendimento tributável, o rendimento sujeito a IRS, pode ser calculado de acordo com o regime simplificado ou a contabilidade organizada. Se houver uma facturação inferior a 200 000 euros por ano, ambas as escolhas são válidas, no entanto, acima desse montante, deve ser aplicada a contabilidade organizada e deve ser contratado um contabilista certificado.

• No regime simplificado, o rendimento tributável é apurado através da aplicação de um coeficiente. O coeficiente funciona como uma dedução automática, fazendo com que o imposto incida apenas sobre uma parte do rendimento obtido e não sobre a totalidade
  • No caso de alojamento local, sob a forma de vivenda e apartamento, o coeficiente aplicável é de 0,35 (apenas 35% do rendimento é tributado). Os restantes 65% são considerados como custos necessários para a realização da actividade, sendo parte (15%) condicionada à apresentação das despesas e encargos efectivamente incorridos.
  • Na modalidade de estabelecimentos de hospedagem, o coeficiente é de 0,15. O rendimento coletável corresponde assim a 15% do rendimento obtido, sendo os remanescentes 85% presumidos automaticamente como custos da atividade. Aqui, não é preciso justificar quaisquer despesas.
• Na contabilidade organizada, a matéria colectável é determinada usando os termos e as regras do IRC, com as devidas adaptações. A contabilidade organizada pode ser vantajosa face ao regime simplificado se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido, uma vez que é possível deduzir todos os custos com a atividade.
  • Deve contar os honorários do contabilista certificado. Se for determinado um prejuízo, este pode ser deduzido dos lucros que possa ter nos 12 anos seguintes.
  • No entanto, em cada ano, a dedução dos prejuízos não pode exceder 70% dos lucros. Por outras palavras, tem sempre de pagar IRS sobre 30% dos lucros.

A tributação é feita por englobamento, querendo isto dizer que, o rendimento coletável do alojamento local é adicionado aos rendimentos de outras categorias que eventualmente tenha. Finalmente, a taxa de IRS é a que corresponde ao escalão em que vier a ficar após somados todos os rendimentos.

Adoptando a Categoria F, o rendimento coletável corresponde à diferença entre o rendimento obtido e as despesas previstas nesta categoria, incluindo todos os gastos para obter ou garantir os rendimentos, mensalidades do condomínio, obras e IMI. Excluem-se os encargos com empréstimos bancários, mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração e AIMI.

• Os rendimentos podem ser tributados por englobamento, tal como referido para a categoria B. Caso sejam apuradas perdas, estas podem ser deduzidas aos rendimentos positivos nos seis anos seguintes.
• Outra possibilidade é serem tributados autonomamente, à taxa de 28%. Esta última opção – disponível para as modalidades de apartamento e moradia – compensa se a taxa média de IRS resultante do englobamento for superior a 28%.

O IRC (Imposto sobre o Rendimento Coletivo) é outro dos impostos do alojamento local sobre o rendimento que deve ter em conta, caso opte por constituir uma empresa. Deve ter atenção acrescida, uma vez que as regras são mais complexas e envolve maiores custos. Antes de avançar para a constituição de uma sociedade para explorar um alojamento local, deve aconselhar-se com um contabilista certificado.