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Local Accommodation

ALOJAMENTO LOCAL

6 min leitura

Como gerir um alojamento local em Portugal - Parte 2
Author

por Francisca Ribeiro, Marketing & Communication

Publicado Março 22, 2023

| PROPERTY MANAGER | SHORT-TERM RENTAL | PARCEIROS | PORTUGAL |

Óptimo, registou com sucesso o seu "Alojamento Local", o negócio está a ir bem, por isso agora é altura de fazer os seus impostos! Se decidiu operar um imóvel como alojamento local, há aspectos importantes que deve conhecer, tais como as obrigações fiscais e declarativas associadas a este negócio.



Impostos de um Alojamento Local


A viagem fiscal do seu alojamento local começa com a abertura (ou alteração) de atividade nas Finanças. É nesta altura que deve fazer escolhas que incidem sobre o rendimento, como: IRS ou IRC, regime simplificado ou contabilidade organizada, regime de isenção de IVA ou regime normal de IVA são algumas das decisões fiscais a tomar.


Deve também definir os CAE – os códigos das áreas de atividade que pretende exercer. Existem três CAE para o alojamento local: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).


IRS/IRC


Começando pelo IRS (Imposto sobre o Rendimento Pessoal), os rendimentos do alojamento local são enquadrados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). No entanto, para efeitos de apuramento do rendimento coletável e da respetiva tributação, é possível optar pela categoria F (rendimentos prediais).


Antes de optar por qualquer uma das categorias, simule a entrega do IRS de ambas


Se escolher a Categoria B, o cálculo do rendimento tributável, o rendimento sujeito a IRS, pode ser calculado de acordo com o regime simplificado ou a contabilidade organizada. Se houver uma facturação inferior a 200 000 euros por ano, ambas as escolhas são válidas, no entanto, acima desse montante, deve ser aplicada a contabilidade organizada e deve ser contratado um contabilista certificado.

  • No regime simplificado, o rendimento tributável é apurado através da aplicação de um coeficiente. O coeficiente funciona como uma dedução automática, fazendo com que o imposto incida apenas sobre uma parte do rendimento obtido e não sobre a totalidade
    • No caso de alojamento local, sob a forma de vivenda e apartamento, o coeficiente aplicável é de 0,35 (apenas 35% do rendimento é tributado). Os restantes 65% são considerados como custos necessários para a realização da actividade, sendo parte (15%) condicionada à apresentação das despesas e encargos efectivamente incorridos.
    • Na modalidade de estabelecimentos de hospedagem, o coeficiente é de 0,15. O rendimento coletável corresponde assim a 15% do rendimento obtido, sendo os remanescentes 85% presumidos automaticamente como custos da atividade. Aqui, não é preciso justificar quaisquer despesas.
  • Na contabilidade organizada, a matéria colectável é determinada usando os termos e as regras do IRC, com as devidas adaptações. A contabilidade organizada pode ser vantajosa face ao regime simplificado se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido, uma vez que é possível deduzir todos os custos com a atividade.
    • Deve contar os honorários do contabilista certificado. Se for determinado um prejuízo, este pode ser deduzido dos lucros que possa ter nos 12 anos seguintes.
    • No entanto, em cada ano, a dedução dos prejuízos não pode exceder 70% dos lucros. Por outras palavras, tem sempre de pagar IRS sobre 30% dos lucros.


A tributação é feita por englobamento, querendo isto dizer que, o rendimento coletável do alojamento local é adicionado aos rendimentos de outras categorias que eventualmente tenha. Finalmente, a taxa de IRS é a que corresponde ao escalão em que vier a ficar após somados todos os rendimentos.


Adoptando a Categoria F, o rendimento coletável corresponde à diferença entre o rendimento obtido e as despesas previstas nesta categoria, incluindo todos os gastos para obter ou garantir os rendimentos, mensalidades do condomínio, obras e IMI. Excluem-se os encargos com empréstimos bancários, mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração e AIMI.

  • Os rendimentos podem ser tributados por englobamento, tal como referido para a categoria B. Caso sejam apuradas perdas, estas podem ser deduzidas aos rendimentos positivos nos seis anos seguintes.
  • Outra possibilidade é serem tributados autonomamente, à taxa de 28%. Esta última opção – disponível para as modalidades de apartamento e moradia – compensa se a taxa média de IRS resultante do englobamento for superior a 28%.


O IRC (Imposto sobre o Rendimento Coletivo) é outro dos impostos do alojamento local sobre o rendimento que deve ter em conta, caso opte por constituir uma empresa. Deve ter atenção acrescida, uma vez que as regras são mais complexas e envolve maiores custos. Antes de avançar para a constituição de uma sociedade para explorar um alojamento local, deve aconselhar-se com um contabilista certificado.

IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)


O IVA é outro imposto sobre o alojamento local, sujeito a uma taxa reduzida de IVA de 6% (5% se estiver na Madeira ou 4% se estiver nos Açores). No entanto, existe a possibilidade de usufruir de isenção ao IVA (fica livre de cobrar IVA aos seus hóspedes) se optar pelo regime simplificado e não obtiver rendimentos superiores a 10 mil euros por ano.


Mas atenção, uma vez adotado o regime de isenção, também não poderá deduzir o IVA das suas despesas com o alojamento local, como mobiliário, produtos de limpeza e comissões pagas a plataformas para anunciar o alojamento local.


Deve ter algumas atenções em relação ao IVA:

  • Emitir factura-recibo relativo aos serviços locais de alojamento. A emissão pode ser feita online, no Portal das Finanças. Se não o fizer, deve apresentar os recibos do mês anterior ao Departamento das Finanças, enviando SAF-T, até ao dia 20 de cada mês. No regime de isenção, é também obrigado a emitir uma factura, factura simplificada ou recibo com a menção "IVA - regime de isenção";
  • Declarar os montantes de IVA recebidos, através da declaração periódica de IVA. Pode fazê-lo mensalmente ou trimestralmente, consoante os seus rendimentos sejam superiores ou inferiores a 650.000 euros, respectivamente.
Photo by Turismo de Portugal on business.turismodeportugal.pt

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)


O montante do IMI depende do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e da taxa cobrada pelo respetivo município, que varia entre 0,3% e 0,45%. O pagamento pode ser numa única prestação, até 100 euros, em maio; em duas prestações, mais de 100 euros e menos de 500 euros, em maio e novembro; ou em três prestações, mais de 500 euros, em maio, agosto e novembro.


Além do IMI, pode ter ainda que pagar o AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis), no caso de ter um património imobiliário com um VPT superior a 600 mil euros (tributação separada) ou a 1,2 milhões de euros (tributação conjunta). As taxas de AIMI variam consoante o VPT e por quem são detidos (particulares ou empresas).

Photo by Andrew Neel on Unsplash

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)


Se comprar um imóvel para explorar como alojamento local tem que pagar IMT no momento da aquisição (este valor pode ser calculado simulador de IMT da DECO)


Se pretender usar como alojamento local um imóvel que comprou há menos de seis anos e em relação ao qual beneficiou de isenção de IMT por se destinar à habitação própria e permanente (e por ter ficado abaixo do limite de 92 407€) vai ter de pagar IMT deste imóvel. Isto porque a isenção caduca quando, no prazo de seis anos a contar da data de compra, é dado outro destino ao imóvel diferente daquele em que assentou o benefício.

Photo by Rose Glace Girardi on rosegirardi.adv.br

Comissões


Se pretende anunciar o seu alojamento local em plataformas online, como o Airbnb ou o Booking, deve:

  • Entregar às Finanças o Modelo 30 (rendimentos pagos a não residentes) até ao segundo mês seguinte àquele em que ocorrer o pagamento de comissões às empresas que gerem as plataformas;
  • Pedir às empresas que gerem as plataformas que lhe enviem o Modelo 21- RFI. Trata-se de um pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto relativo às comissões, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país onde reside a empresa que gere a plataforma. Se não tiver este documento, deve fazer retenção na fonte das comissões à taxa de 25%.


Embora o processo de taxação possa ser difícil de compreender, esperamos tê-lo esclarecido sobre a forma de o levar a cabo.



Está quase pronto para gerir com sucesso o seu alojamento local! Há apenas mais um passo a dar: como tornar o negócio mais fácil de gerir. Na próxima parte desta série iremos abordar as formas como pode ajudar a gerir o seu aluguer a curto prazo!

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