LOKALE UNTERKUNFT
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6 Minuten Lesezeit
von Francisca Ribeiro, Marketing & Kommunikation
Veröffentlicht am 22. März 2023
| IMMOBILIENVERWALTER | KURZFRISTIGE VERMIETUNG | PARTNER | STEUERN | PORTUGAL |
Super, Sie haben Ihre „Alojamento Local“ erfolgreich registriert, das Geschäft läuft gut, also ist es jetzt Zeit, Ihre Steuern zu machen! Wenn Sie sich entschieden haben, ein Immobilie als lokale Unterkunft zu betreiben, gibt es wichtige Aspekte, die Sie wissen sollten, wie z. B. die Steuer- und Erklärungspflichten, die mit diesem Geschäft verbunden sind
Steuern auf lokale Unterkünfte
Die Besteuerungsreise Ihrer lokalen Unterkunft beginnt mit der Eröffnung (oder Änderung) der Tätigkeit im Finanzwesen. Dann müssen Sie Entscheidungen treffen, die sich auf das Einkommen konzentrieren: IRS oder IRC, vereinfachtes Verfahren oder organisierte Buchhaltung, Mehrwertsteuerbefreiungsverfahren oder normales Mehrwertsteuerverfahren. Dies sind einige der zu treffenden Steuerentscheidungen.
Sie sollten auch die CAE definieren – die Codes der Tätigkeitsbereiche, die Sie beabsichtigen durchzuführen. Es gibt drei CAE für lokale Unterkünfte: 55201 (möblierte Touristenunterkünfte), 55202 (ländlicher Tourismus) und 55204 (andere Kurzzeitunterkünfte).
IRS/IRC
Beginnend mit dem IRS (Einkommensteuer) fallen Einkünfte aus lokalen Unterkünften unter Kategorie B (Gewerbe- und freiberufliche Einkünfte). Um jedoch das zu versteuernde Einkommen und die jeweilige Besteuerung zu ermitteln, ist es möglich, sich für Kategorie F (Einkünfte aus Immobilien) zu entscheiden.
Bevor Sie sich für eine der beiden Kategorien entscheiden, simulieren Sie die IRS-Lieferung beider.
Wenn Sie sich für Kategorie B entscheiden, kann die Berechnung des zu versteuernden Einkommens, des der IRS unterliegenden Einkommens, nach dem vereinfachten Verfahren oder der organisierten Buchhaltung berechnet werden. Wenn eine Rechnungsstellung von weniger als 200.000 € vorliegt pro Jahr, sind beide Wahlmöglichkeiten gültig. Wenn jedoch über diesem Betrag, muss die organisierte Buchhaltung angewendet und ein zertifizierter Buchhalter beauftragt werden.
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Im Rahmen des vereinfachten Verfahrens wird das zu versteuernde Einkommen durch Anwendung
eines Koeffizienten ermittelt. In der Praxis wirkt der Koeffizient als automatische Absetzung
sodass die Steuer nur auf einen Teil des erzielten Einkommens und nicht auf
allem davon abgezogen wird.
- Bei lokalen Unterkünften in Form von Villen und Wohnungen beträgt der anzuwendende Koeffizient 0,35 (nur 35 % des Einkommens werden besteuert). Die restlichen 65 % gelten als notwendige Kosten für die Ausübung der Tätigkeit, wobei ein Teil (15 %) an die Vorlage von angefallenen Aufwendungen und Belastungen gebunden ist.
- In der Unterkunftseinrichtungen Modus, der Koeffizient ist 0,15. Das zu versteuernde Einkommen entspricht somit 15 % des erzielten Einkommens. Die restlichen 85 % werden automatisch als Kosten der Aktivität angenommen. Hier müssen keine Ausgaben gerechtfertigt werden.
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Im organisierten Rechnungswesen wird das zu versteuernde Einkommen bestimmt
gemäß den Bedingungen und Regeln von IRC, mit den erforderlichen Anpassungen.
Die organisierte Buchhaltung kann im Vergleich zum vereinfachten Verfahren von Vorteil sein
wenn die Kosten der Tätigkeit höher sind als 65 % des erzielten Einkommens
da es möglich ist, alle Kosten der Tätigkeit abzuziehen.
- Sie müssen die Gebühren des zertifizierten Wirtschaftsprüfers berechnen. Wenn ein Verlust ermittelt wird, kann dieser von den Gewinnen abgezogen werden, die Sie möglicherweise in den folgenden 12 Jahren haben
- In jedem Jahr kann der Verlustabzug jedoch höchstens 70 % der Gewinne betragen. Mit anderen Worten, Sie müssen immer IRS 30 % der Gewinne zahlen.
Die Besteuerung erfolgt durch Aggregation, was bedeutet, dass das zu versteuernde Einkommen aus lokalen Unterkünften zu den Einkünften aus anderen Kategorien hinzugerechnet wird, die Sie möglicherweise haben. Schließlich ist der IRS-Satz der, der der Steuerklasse entspricht, in der Sie sich nach Addition aller Ihrer Einkünfte befinden
Wenn Sie Kategorie F übernehmen, entspricht das zu versteuernde Einkommen der Differenz zwischen den erzielten Einkünften und den in dieser Kategorie vorgesehenen Aufwendungen, einschließlich aller angefallenen Kosten, um Einkünfte zu erzielen oder zu gewährleisten, monatliche Wohnungseigentumsgebühren, Bauarbeiten und IMI. Ausgeschlossen sind diejenigen mit Bankdarlehen, Möbeln, Haushaltsgeräten, Komfort- oder Dekorationsartikeln und AIMI.
- Das Einkommen kann wie für Kategorie B angegeben in der Gesamtheit besteuert werden. Wenn Verluste festgestellt werden, können diese von den positiven Einkünften über die folgenden sechs Jahre abgezogen werden.
- Eine weitere Möglichkeit ist die autonome Besteuerung zu einem Satz von 28 %. Diese letzte Option - verfügbar für die Wohnung und Villa Typen - kompensiert wenn der durchschnittliche IRS-Satz aus der Aggregation höher als 28 % ist.
IRC (Körperschaftssteuer) ist eine weitere der lokalen Einkommensteuern für Unterkünfte, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie sich für die Gründung eines Unternehmens entscheiden. Achten Sie besonders darauf, da die Regeln komplexer sind und höhere Kosten verursachen. Bevor Sie ein Unternehmen gründen, um eine lokale Unterkunft zu betreiben, sollten Sie sich von einem zertifizierten Wirtschaftsprüfer beraten lassen.
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MwSt. (Mehrwertsteuer)
MwSt. ist eine weitere Steuer auf lokale Unterkünfte, die einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6 % unterliegt (5 %, wenn auf Madeira, oder 4 %, wenn auf den Azoren). Es ist jedoch möglich, von der Mehrwertsteuer befreit zu werden (Sie können Ihren Gästen die Mehrwertsteuer in Rechnung stellen), wenn Sie sich für das vereinfachte Verfahren entscheiden und kein Einkommen von mehr als 10.000 Euro pro Jahr haben.
Aber Vorsicht, sobald Sie das Befreiungsverfahren anwenden, können Sie auch keine Mehrwertsteuer auf Ihre lokalen Unterkunftskosten wie Möbel, Reinigungsprodukte und Provisionen abziehen, die an Plattformen gezahlt werden, um lokale Unterkünfte zu bewerben.
- Rechnungsbelege für lokale Unterkunftsleistungen ausstellen. Die Ausstellung kann online über das Portal das Finanças erfolgen. Wenn Sie dies nicht tun, müssen Sie die des Vormonats bis zum 20. eines jeden Monats dem Finanzamt durch das Senden von SAF-T übermitteln. Im Befreiungsverfahren sind Sie auch verpflichtet, eine Rechnung, eine vereinfachte Rechnung oder einen Beleg mit der Angabe "MwSt. - Befreiungsverfahren" auszustellen;
- Erklären Sie die erhaltenen Mehrwertsteuerbeträge über die periodische Mehrwertsteuererklärung. Sie können dies monatlich oder vierteljährlich tun, je nachdem, ob Ihr Einkommen über oder unter 650.000 EUR liegt.
IMI (Kommunale Grundsteuer)
Die Höhe der IMI hängt vom steuerpflichtigen Vermögenswert (VPT) der Immobilie und dem von der jeweiligen Gemeinde erhobenen Satz ab, der zwischen 0,3 % und 0,45 % liegt. Die Zahlung kann in einer einzigen Rate bis zu 100 Euro im Mai erfolgen; in zwei Raten über 100 Euro und weniger als 500 Euro im Mai und November; oder drei Raten über 500 Euro im Mai, August und November.
Zusätzlich zu IMI müssen Sie möglicherweise auch AIMI (Zusätzliche Kommunale Grundsteuer) zahlen, wenn Sie Vermögenswerte mit einem PSV von über 600 000€ (getrennte Besteuerung) oder 1,2 Millionen € (gemeinsame Besteuerung) besitzen. Die AIMI-Sätze variieren je nach VPT und danach, wer sie hält - Einzelpersonen oder Unternehmen.
IMT (Kommunale Grunderwerbsteuer)
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie als lokale Unterkunft zu nutzen, müssen Sie IMT im Moment des Erwerbs zahlen (dieser Wert kann vom IMT-Simulator von DECO berechnet werden).
Wenn Sie als lokale Unterkunft eine Immobilie nutzen möchten, die Sie vor weniger als sechs Jahren gekauft haben, von der Sie eine IMT-Befreiung erhalten haben, weil sie für Ihren eigenen und dauerhaften Wohnsitz bestimmt ist (und weil sie unter dem Limit von 92 407€ lag), müssen Sie IMT für diese Immobilie zahlen. Dies liegt daran, dass die Befreiung erlischt, wenn innerhalb von sechs Jahren ab dem Kaufdatum eine andere Nutzung der Immobilie erfolgt als die, auf der der Vorteil beruhte.
Provision
Wenn Sie Ihre lokale Unterkunft auf Online-Plattformen wie Airbnb oder Booking bewerben möchten, sollten Sie:
- Dem Finanzamt das Modell 30 (Einkommen, das an Nichtansässige gezahlt wird) bis zum zweiten Monat nach dem Monat übermitteln, in dem die Zahlung von Provisionen an die Unternehmen erfolgt, die die Plattformen verwalten;
- Fordern Sie die Unternehmen, die die Plattformen verwalten, auf, Ihnen das Modell 21- RFI zu senden. Dies ist ein Antrag auf vollständige oder teilweise Befreiung von der Quellensteuer auf Provisionen gemäß den Bestimmungen des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Portugal und dem Land, in dem das Unternehmen, das die Plattform verwaltet, ansässig ist. Wenn Sie dieses Dokument nicht haben, müssen Sie die Provisionen an der Quelle mit einem Satz von 25 % einbehalten.
Obwohl der Besteuerungsprozess schwer zu verstehen sein kann, hoffen wir, dass wir Sie darüber aufgeklärt haben, wie Sie vorgehen müssen.
Sie sind fast bereit, Ihre lokale Unterkunft erfolgreich zu verwalten. Es ist nur noch ein Schritt zu tun: wie Sie das Geschäft einfacher verwalten können. Im nächsten Teil dieser Serie werden wir behandeln, wie Sie sich helfen können, Ihre Kurzzeitmiete zu betreiben!
