Jak spravovat místní ubytování v Portugalsku - část 2

MÍSTNÍ UBYTOVÁNÍ

•

Čas čtení 6 min

Jak spravovat místní ubytování v Portugalsku - Část 2

by Francisca Ribeiro, Marketing & Communication

Published March 22, 2023

Skvělé, úspěšně jste zaregistrovali své „Alojamento Local“, podnikání se daří, takže je čas zaplatit daně! Pokud jste se rozhodli provozovat nemovitost jako místní ubytování, existují důležité aspekty, které byste měli znát, jako jsou daňové a deklaratorní povinnosti spojené s tímto podnikání

Daně z místního ubytování

Daňová cesta vašeho místního ubytování začíná otevřením (nebo změnou) aktivity ve financích. To je okamžik, kdy se musíte rozhodnout zaměřené na příjem: IRS nebo IRC, zjednodušený režim nebo organizované účetnictví, režim osvobození od DPH nebo běžný režim DPH. To jsou některá daňová rozhodnutí, která je třeba učinit.

Měli byste také definovat CAE - kódy oblastí činnosti, které chcete provádět. Pro místní ubytování existují tři CAE: 55201 (zařízené turistické ubytování), 55202 (venkovská turistika) a 55204 (ostatní krátkodobé ubytování).

IRS/IRC

Počínaje IRS (daň z příjmu fyzických osob), příjmy z místních ubytování spadají do kategorie B (příjmy z podnikání a povolání). Pro určení zdanitelného příjmu a příslušného zdanění je však možné zvolit kategorii F (příjem z majetku).

Před volbou kterékoli z kategorií si simulujte dodávku IRS obou.

Pokud zvolíte Kategorii B, výpočet zdanitelného příjmu, tj. příjmu podléhajícího dani z příjmu fyzických osob, lze vypočítat podle zjednodušeného režimu nebo organizovaného účetnictví. Pokud dochází k fakturaci nižší než 200 000 EUR ročně, jsou platné obě volby. Nicméně, pokud je to nad tuto částku, musí být použito organizované účetnictví a musí být najat certifikovaný účetní.

V rámci zjednodušeného režimu se zdanitelný příjem určuje použitím koeficientu. Koeficient v praxi působí jako automatické odečtení tak, aby daň byla odečtena pouze z části získaného příjmu, nikoli z celku.
- V případě místního ubytování ve formě vil a bytů je použitelný koeficient 0,35 (zdaněno pouze 35 % příjmu). Zbývajících 65 % se považuje za nezbytné náklady na provádění činnosti, přičemž část (15 %) je podmíněna předložením nákladů a poplatků vzniklých.
- V ubytovacích zařízeních je koeficient 0,15. Zdanitelný příjem tak odpovídá 15 % získaného příjmu. Zbývajících 85 % se automaticky předpokládá jako náklady na činnost. Zde není třeba náklady zdůvodňovat.
V organizovaném účetním systému se zdanitelný příjem určuje podle podmínek a pravidel IRC s nezbytnými úpravami. Organizované účetnictví může být výhodné oproti zjednodušenému režimu pokud jsou náklady na činnost vyšší než 65 % získaného příjmu protože je možné odečíst všechny náklady na činnost.
- Musíte počítat poplatky certifikovaného účetního. Pokud je ztráta stanovena, může být odečtena ze zisků, které můžete mít v následujících 12 letech
- Odečtení ztráty však může být v každém roce nejvýše 70 % zisku. Jinými slovy, vždy musíte zaplatit IRS 30 % zisku.

Zdanění je agregací, což znamená, že zdanitelný příjem z místních ubytování se přičítá k příjmům z jiných kategorií, které můžete mít. Nakonec je sazba daně z příjmu fyzických osob ta, která odpovídá daňovému pásmu, ve kterém se budete nacházet po sečtení všech svých příjmů

Přijetí Kategorie F, zdanitelný příjem odpovídá rozdílu mezi získanými příjmy a výdaji předpokládanými v této kategorii, včetně všech vzniklých za účelem získání nebo zaručení příjmů, měsíčních poplatků za kondominium, stavební práce a IMI. Jsou vyloučeny ty, které mají bankovní půjčky, nábytek, domácí spotřebiče, předměty komfortu nebo dekorace a AIMI.

Příjem může být zdaněn agregovaně, jak je uvedeno pro kategorii B. Pokud jsou stanoveny ztráty, mohou být odečteny z kladného příjmu v průběhu následujících šesti let.
Další možností je být zdaněn autonomně sazbou 28 %. Tato poslední možnost - dostupná pro typy bytů a vil - kompenzuje pokud je průměrná sazba IRS vyplývající z agregace vyšší než 28 %.

IRC (Daň z příjmu právnických osob) je další z daní z příjmu z místního ubytování, které byste měli vzít v úvahu, pokud se rozhodnete založit společnost. Buďte obzvláště opatrní, protože pravidla jsou složitější a zahrnují vyšší náklady. Před založením společnosti za účelem provozování místního ubytování, měli byste se poradit s certifikovaným účetním.

Foto by Patrick Perkins on Unsplash

DPH (daň z přidané hodnoty)

DPH je další daň z místního ubytování, na kterou se vztahuje snížená sazba DPH ve výši 6 % (5 %, pokud je na Madeiře nebo 4 %, pokud je na Azorech). Je však možné využívat osvobození od DPH (jste osvobozeni od účtování DPH svým hostům), pokud se rozhodnete pro zjednodušený režim a nemáte příjem vyšší než 10 tisíc eur ročně.

Ale pozor, jakmile přijmete režim osvobození, nebudete moci ani odečíst DPH z vašich výdajů na místní ubytování, jako je nábytek, čisticí prostředky a provize zaplacené platformám za inzerci místního ubytování.

Vydávejte příjmy z faktur související se službami místního ubytování. Problém může být vyřešen online, na Portálu das Finanças. Pokud tak neučiníte, musíte předložit ty z předchozího měsíce finančnímu oddělení zasláním SAF-T do 20. dne každého měsíce. V režimu osvobození jste také povinni vystavit fakturu, zjednodušenou fakturu nebo účtenku s zmínkou "DPH - režim osvobození";
Přiznejte částky DPH přijaté prostřednictvím periodického přiznání DPH. Můžete to udělat měsíčně nebo čtvrtletně, v závislosti na tom, zda je váš příjem vyšší nebo nižší než 650 000 EUR.

Photo by Turismo de Portugal on business.turismodeportugal.pt

IMI (obecní daň z majetku)

Výše IMI závisí na zdanitelné hodnotě majetku (VPT) nemovitosti a sazbě, kterou účtuje příslušná obec, která se pohybuje mezi 0,3 % a 0,45 %. Platba může být jednorázová, až do výše 100 eur, v květnu; ve dvou splátkách, nad 100 eur a méně než 500 eur, v květnu a listopadu; nebo ve třech splátkách, nad 500 eur, v květnu, srpnu a listopadu.

Kromě IMI můžete také platit AIMI (Dodatečná obecní daň z majetku), pokud vlastníte majetek s hodnotou PSV přesahující 600 000 EUR (separátní zdanění) nebo 1,2 milionu EUR (společné zdanění). Sazby AIMI se liší podle VPT a podle toho, kdo je drží - jednotlivci nebo společnosti.

Photo by Andrew Neel on Unsplash

IMT (daň z převodu obecního majetku)

Pokud kupujete nemovitost za účelem využití jako místního ubytování, musíte zaplatit IMT v době akvizice (tato hodnota může být vypočtena simulátorem IMT DECO).

Pokud chcete použít jako místní ubytování nemovitost, kterou jste koupili před méně než šesti lety, od které jste měli prospěch z osvobození od daně IMT, protože je určena pro vaše vlastní a trvalé bydliště (a protože byla pod hranicí 92 407 EUR), budete muset zaplatit IMT z této nemovitosti. Je to proto, že osvobození zaniká, pokud se do šesti let od data nákupu používá nemovitost jinak než na základě kterého byl benefit založen.

Photo by Rose Glace Girardi on rosegirardi.adv.br

Komise

Pokud chcete inzerovat své místní ubytování na online platformách, jako jsou Airbnb nebo Booking, měli byste:

Předložit daňovým úřadům Model 30 (příjmy vyplácené nerezidentům) do druhého měsíce následujícího po měsíci, ve kterém dochází k platbě provizí společnostem spravujícím platformy;
Požádat společnosti, které spravují platformy, aby vám zaslaly Model 21- RFI. Jedná se o žádost o úplnou nebo částečnou osvobození od srážkové daně z provizí, a to za podmínek dohody o zamezení dvojího zdanění mezi Portugalskem a zemí, ve které má společnost spravující platformu sídlo. Pokud tento dokument nemáte, musíte srážet provize ze zdroje ve výši 25 %.

I když může být proces zdanění obtížné pochopit, doufáme, že jsme vás poučili o tom, jak na to.

Jste téměř připraveni úspěšně spravovat své místní ubytování. Zbývá už jen jeden krok: jak usnadnit správu podnikání. V další části této série se budeme zabývat tím, jak si můžete pomoci při provozu krátkodobého pronájmu!