当地住宿
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作者：Francisca Ribeiro，市场营销和传播
发布于 2023 年 3 月 22 日
| 物业经理 | 短期租赁 | 合作伙伴 | 税务 | 葡萄牙 |
太棒了，您已成功注册了您的“Alojamento Local”，业务进展顺利，所以现在是时候报税了！ 如果您已决定将财产用作当地住宿，您应该了解一些重要方面，例如与此业务相关的税务和申报义务
当地住宿税
您当地住宿的税务之旅始于财务活动的开业（或变更）。 届时，您必须做出侧重于收入的选择：IRS 或 IRC、简化制度或有组织的会计、增值税豁免制度或正常增值税制度。 这些是要做出的税务决定中的一些。
您还应该定义 CAE - 您打算开展的活动领域代码。 当地住宿有三个 CAE：55201（配备家具的旅游住宿）、55202（乡村旅游）和 55204（其他短期住宿）。
IRS/IRC
从 IRS（个人所得税） 开始，来自当地住宿的收入属于 B 类（商业和专业收入）。 但是，为了确定应税收入和相应的税款，可以选择 F 类（财产收入）。
在选择任一类别之前，请模拟两者 IRS 的交付情况。
如果您选择 B 类，应税收入的计算，即应缴纳 IRS 的收入，可以根据简化制度或有组织的会计来计算。 如果每年开票额低于 200,000 欧元，则两种选择均有效。 但是，如果超过该金额，则必须应用有组织的会计，并且必须聘请经过认证的会计师。
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根据 简化制度，应税收入是通过应用系数来确定的。 实际上，该系数充当自动扣除额，以便仅对获得的收入的一部分而不是全部收入扣除税款。
- 对于 别墅 和 公寓形式的当地住宿，适用的系数为 0.35（仅对收入的 35% 征税）。 剩余的 65% 被认为是开展该活动所需的费用，其中一部分（15%）取决于费用的提供。
- 在 住宿场所 模式下，系数为 0.15。 因此，应税收入相当于所得收入的 15%。 剩余的 85% 自动被认为是该活动的成本。 在这里，无需证明费用。
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在 有组织的会计制度 中，应税收入是根据 IRC 的条款和规则确定的，并进行了必要的调整。 如果活动的成本高于所得收入的 65%，则与简化制度相比，有组织的会计可能是有利的，因为可以扣除该活动的所有成本。
- 您必须计算经过认证的会计师的费用。 如果确定了损失，则可以从您在接下来的 12 年中可能获得的利润中扣除
- 但是，每年，损失扣除额最多可以为利润的 70%。 换句话说，您始终必须支付利润的 30% 的 IRS。
税收是按汇总计算的，这意味着来自当地住宿的应税收入将添加到您可能拥有的其他类别的收入中。 最后，IRS 税率是您在将所有收入加总后将发现自己所在的税级所对应的税率
采用 F 类，应税收入对应于获得的收入与该类别中预见的费用之间的差额，包括为获得或保证收入而产生的所有费用、每月公寓费用、建筑工程和 IMI。 排除那些有银行贷款、家具、家用电器、舒适度或装饰品和 AIMI 的人。
- 收入可以按汇总征税，如 B 类所述。 如果确定了损失，则可以从未来六年的正收入中扣除这些损失。
- 另一种可能性是以 28% 的税率自主征税。 最后一个选项 - 适用于 公寓 和 别墅 类型 - 如果由汇总产生的平均 IRS 税率高于 28%，则进行补偿。
如果您选择成立公司，IRC（集体所得税） 是您应该考虑的当地住宿所得税的另一种。 特别注意，因为规则更复杂，涉及更高的成本。 在成立一家公司来经营当地住宿之前，您应该向经过认证的会计师寻求建议。
照片由 Patrick Perkins 拍摄于 Unsplash
增值税 (Value Added Tax)
增值税 是另一种针对当地住宿的税，适用 6% 的减免增值税率（马德拉为 5%，亚速尔群岛为 4%）。 但是，如果您选择简化制度并且年收入不超过 10,000 欧元，则可以享受增值税豁免（您可以向客人收取增值税）。
但请注意，一旦您采用豁免制度，您也将无法扣除当地住宿费用的增值税，例如家具、清洁产品以及支付给平台的佣金，用于宣传当地住宿。
- 开具与当地住宿服务相关的发票收据。 可以在 Portal das Finanças 上在线进行发行。 如果您不这样做，您必须在每个月的 20 日之前通过发送 SAF-T 将上个月的发票发送给财务部。 在豁免制度下，您还有义务开具发票、简化发票或收据，并注明“增值税 - 豁免制度”；
- 通过定期增值税申报表申报收到的增值税额。 您可以按月或按季度进行此操作，具体取决于您的收入是分别高于还是低于 650,000 欧元。
IMI（市政财产税）
IMI 的金额取决于该财产的应税资产价值 (VPT)，以及各自市政当局收取的税率，该税率在 0.3% 和 0.45% 之间变化。 支付可以一次性完成，最高 100 欧元，在 5 月份； 分两期支付，超过 100 欧元且低于 500 欧元，在 5 月和 11 月； 或分三期支付，超过 500 欧元，在 5 月、8 月和 11 月。
除了 IMI 之外，如果您拥有超过 600,000 欧元（单独征税）或 120 万欧元（共同征税）的 PSV 财产，您可能还需要支付 AIMI（附加市政财产税）。 AIMI 税率根据 VPT 和持有者（个人或公司）而有所不同。
IMT（市政财产转让税）
如果您购买房产用于当地住宿，您必须支付 IMT 在购置时（该值可以通过 DECO 的 IMT 模拟器计算）。
如果您想将您在不到六年前购买的房产用作当地住宿，并且您从中受益于 IMT 免税，因为它 旨在供您自己和永久居住（并且因为它低于 92 407 欧元），您将不得不支付该财产的 IMT。 这是因为 当您在购买之日起六年内将该财产用于除收益所依据的用途以外的其他用途时，豁免将失效。
佣金
如果您想在 Airbnb 或 Booking 等在线平台上宣传您当地的住宿，您应该：
- 在向管理平台的公司支付佣金的第二个月，向税务机关提交 30 型（支付给非居民的收入）;
- 要求管理平台的公司向您发送 21- RFI 型号。这是根据葡萄牙与管理平台的公司所在国家/地区之间避免双重征税的规定，请求全部或部分免除佣金预扣税。如果您没有此文件，您必须按 25% 的税率从源头预扣佣金。
虽然税务流程可能难以理解，但我们希望已经向您阐明了如何进行。
您几乎已经准备好成功管理您的当地住宿。 只需要再做一步：如何让业务更容易管理。 在本系列的下一部分中，我们将介绍如何帮助自己经营短期租赁！
