Local Accommodation

ALOJAMIENTO LOCAL

6 min lectura

Cómo gestionar un alojamiento local en Portugal - Parte 2
Author

por Francisca Ribeiro, Marketing & Communication

Publicado Marzo 22, 2023

| PROPIETARIOS DE ALQUILER VACACIONAL | COLABORADORES | PORTUGAL |

Estupendo, has registrado con éxito tu "Alojamento Local", el negocio va bien, ¡así que ahora toca hacer la declaración de la renta! Si has decidido explotar una propiedad como “alojamento loca”l, hay aspectos importantes que debes conocer, como las obligaciones fiscales y de declaración asociadas a este negocio.



Impuestos de un “alojamento local”


El proceso fiscal de tu “alojamento local” comienza con la apertura (o el cambio) de actividad en Finanzas. Es en este momento cuando debes tomar decisiones centradas en los ingresos, como elegir entre IRS o IRC, régimen simplificado o contabilidad organizada, régimen de exención de IVA o régimen normal de IVA. Estas son algunas de las decisiones fiscales que hay que tomar.


También debes definir los CAE, es decir, los códigos de los ámbitos de actividad que pretendes ejercer. Existen tres CAE para el “alojamento local”: 55201 (alojamiento turístico amueblado), 55202 (turismo rural) y 55204 (otros alojamientos de corta estancia).


IRS/IRC


Comenzando con el IRS (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), los ingresos procedentes de “alojamentos locales” se encuadran en la categoría B (rentas empresariales y profesionales). Sin embargo, a efectos de la determinación de la base imponible y de la respectiva tributación, es posible optar por la categoría F (rentas inmobiliarias).


Antes de optar por una u otra categoría, simula la declaración a Hacienda de ambas.


Si optas por la categoría B, el cálculo de la renta imponible, la renta sujeta al IRS, puede calcularse según el régimen simplificado o la contabilidad organizada. Si la facturación es inferior a 200 000 euros al año, ambas opciones son válidas, sin embargo, por encima de esa cantidad, debe aplicarse la contabilidad organizada y contratar a un contable titulado.

  • Bajo el régimen simplificado, la base imponible se determina aplicando un coeficiente. En la práctica, el coeficiente actúa como una deducción automática, de modo que el impuesto sólo se deduce sobre una parte de los ingresos obtenidos y no sobre la totalidad de los mismos.
    • En el caso del “alojamento local”, en forma de villa y piso, el coeficiente aplicable es de 0.35 (sólo tributa el 35% de los ingresos). El 65% restante se consideran gastos necesarios para el desarrollo de la actividad, quedando una parte (15%) condicionada a la presentación de los gastos y cargas efectivamente soportados.
    • En la modalidad de hostales/pensiones, el coeficiente es de 0.15. La base imponible corresponde, pues, al 15% de los ingresos obtenidos, asumiéndose automáticamente que el 85% restante son gastos de la actividad. En este caso, no es necesario justificar ningún gasto.
  • En el régimen de contabilidad organizada, la base imponible se determina con arreglo a las normas del IRC, con las adaptaciones necesarias. La contabilidad organizada puede resultar ventajosa en comparación con el régimen simplificado si los costes de la actividad son superiores al 65% de los ingresos obtenidos, ya que es posible deducir todos los costes de la actividad.
    • Debes contabilizar los honorarios del experto contable. Si se determina una pérdida, puede deducirse de los beneficios que pueda tener en los 12 años siguientes.
    • Sin embargo, en cada ejercicio, la deducción de pérdidas no puede superar el 70% de los beneficios. En otras palabras, siempre hay que pagar a Hacienda el IRS del 30% de los beneficios.


La tributación se realiza por agregación, lo que significa que la base imponible del “alojamento local” se suma a los ingresos de otras categorías que pueda tener. Por último, el tipo del IRS es el que corresponde al tramo impositivo en el que se encontrará tras sumar todos sus ingresos.


Adoptando la Categoria F, la base imponible corresponde a la diferencia entre la renta obtenida y los gastos previstos en esta categoría, incluidos todos los gastos efectuados para obtener o garantizar la renta, las cuotas mensuales del condominio, las obras de construcción y el IMI (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles). Se excluyen los gastos con préstamos bancarios, muebles, electrodomésticos, artículos de confort o decoración y el IMI.

  • Las rentas pueden tributar de forma agregada, como sucedía en la categoría B. Si se determinan pérdidas, éstas pueden deducirse de las rentas positivas durante los seis años siguientes.
  • Otra posibilidad es tributar de forma autónoma, a un tipo del 28%. Esta última opción -disponible para los tipos villa y piso- compensa si el tipo medio del IRS resultante de la agregación es superior al 28%


El IRC ((Impuesto sobre la renta colectiva) es otro de los impuestos sobre la renta de los “alojamentos locales” que debes tener en cuenta si decides crear una empresa. Debes tener especial cuidado, ya que las normas son más complejas e implican costes más elevados. Antes de crear una empresa para explotar un “alojamento local”, debes pedir consejo a un contable titulado.

IVA (Impuesto sobre el valor añadido)


El IVA es otro impuesto que grava el “alojamento local”, sujeto a un tipo reducido del 6% (5% si está ubicado en Madeira o 4% si está en las Azores). Sin embargo, es posible disfrutar de la exención del IVA (eres libre de cobrar el IVA a tus huéspedes) si optas por el régimen simplificado y no tienes unos ingresos superiores a 10 mil euros anuales.


Pero cuidado, una vez que adoptes el régimen de exención, tampoco podrás deducir el IVA de tus gastos de “alojamento local” (mobiliarios, productos de limpieza y comisiones pagadas a plataformas para anunciar “alojamentos locales”).


Debes tener algunas precauciones en relación al IVA:

  • Al emitir la factura-recibo relativa a los servicios de “alojamento local”, la emisión se puede hacer en línea, en el Portal das Finanças. De no hacerlo, deberás presentar los comprobantes del mes anterior a la Dirección Financiera, mediante el envío del SAF-T, hasta el día 20 de cada mes. En el régimen de exención, también estás obligado a emitir factura, factura simplificada o recibo con la mención "IVA - régimen de exención";
  • Al declarar las cantidades de IVA recibidas a través de la declaración periódica de IVA, puedes hacerlo mensual o trimestralmente, dependiendo de si tus ingresos son superiores o inferiores a 650.000 EUR, respectivamente.
Photo by Turismo de Portugal on business.turismodeportugal.pt

IMI (Impuesto Municipal sobre los Bienes Inmuebles)


El importe del IMI depende del Valor Patrimonial Imponible (VPT) del inmueble y del tipo aplicado por el municipio respectivo, que varía entre el 0,3% y el 0,45%. El pago puede ser realizado en un único plazo, hasta 100 euros, en mayo; en dos plazos, más de 100 euros y menos de 500 euros, en mayo y noviembre; o en tres plazos, más de 500 euros, en mayo, agosto y noviembre.


Además del IMI, es posible que también tengas que pagar el AIMI (Impuesto Municipal Adicional sobre Bienes Inmuebles), en caso de que tengas bienes inmuebles con un PSV superior a 600 000€ (tributación separada) o 1,2 millones de € (tributación conjunta). Los tipos del AIMI varían en función del VPT y de a quién pertenezcan (personas físicas o jurídicas).

Photo by Andrew Neel on Unsplash

IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales)


Si compras un inmueble para explotarlo como “alojamento local”, tienes que pagar el IMT en el momento de la adquisición (este valor puede calcularse mediante el simulador de IMT del DECO).


Si deseas utilizar como “alojamento local” un inmueble que adquiriste hace menos de seis años y con el cual te beneficiaste de la exención del IMT por estar destinado a vivienda propia y permanente (y por ser inferior al límite de 92 407€), tendrás que pagar el IMT de dicho inmueble. Esto se debe a que la exención se extingue cuando, en un plazo de seis años a partir de la fecha de adquisición, se da a la vivienda un uso distinto del que generó el beneficio.

Photo by Rose Glace Girardi on rosegirardi.adv.br

Comisiones


Si quieres publicar tu “alojamento local” en plataformas online como Airbnb o Booking, deberás:

  • Remitir a la Agencia Tributaria el Modelo 30 (rendimientos pagados a no residentes) hasta el segundo mes siguiente a aquel en que se produzca el pago de comisiones a las empresas gestoras de las plataformas;
  • Solicitar a las empresas que gestionan las plataformas que te remitan el Modelo 21- RFI. Se trata de una solicitud de exención total o parcial de la retención a cuenta sobre las comisiones, en los términos del convenio para evitar la doble imposición entre Portugal y el país de residencia de la empresa gestora de la plataforma. Si no dispones de este documento, deberás retener las comisiones en origen al tipo del 25%.


Aunque el proceso impositivo puede resultar difícil de entender, esperamos haberte ilustrado sobre cómo llevarlo a cabo.



Ya estás casi listo para gestionar con éxito tu “alojamento local”. Sólo queda un paso más: cómo gestionar tu negocio de una forma más fácil. En la próxima parte de esta serie trataremos distintas modalidades que te ayudarán a gestionar tu alquiler a corto plazo.

Permanece al día con las últimas noticias e información sobre LUGGit
Suscríbete a nuestro boletín de noticias!

Servicio

Página de inicioReservar ahora

PCI · Creative Science Park Aveiro Region

Via do Conhecimento, Edifício Central

3830-352 Ílhavo, Portugal


Creado con 🧡

© 2024 Bus Terrace Technologies, S.A. Todos los derechos reservados.

prod-8.4.0-5954d9a3